Любой инвестор, который задумывается о приобретении недвижимости для пассивного дохода в Сочи, хочет выбрать самый лучший объект. Объект, который в случае необходимости можно будет легко перепродать... и, который будет приносить хорошую прибыль от аренды.
Но, как же разобраться... ведь разные риелторы порой говорят прямо противоположные вещи про одни и те же комплексы 🤷🏻♂️🤦🏻♂️...
Выход один: взять в руки калькулятор, открыть интернет и самостоятельно рассчитать прогнозируемую доходность.
Алгоритм действий достаточно простой:
- Выбираем объект;
- В интернете находим цены на размещение по аналогичным вариантам (либо на рассматриваемый объект, если он уже сдан);
- На основании данных по сезонной загрузке, определяем сколько дней в каждом месяце будет заселен апартамент,
- Используя коэффициент сезонности, определяем стоимость размещения в сутки в выбранном отеле.
Проведя эти действия 👆 Вы сможете определить Валовую прибыль с номера в выбранном Вами объекте.
Далее, остается только вычесть из валовой прибыли процент вознаграждения Управляющей компании, расходы, налоги... и Вы с большой долей вероятности определите ту чистую прибыль, которую будете получать, приобретя номер в выбранном Вами комплексе.
Вознаграждение Отельера в среднем составляет от 20 до 35% от Валового дохода.
1) ❗️❗️❗️Если выбранный Вами объект - это маленький, никому неизвестный апарт-отель, учитывайте, что он не сможет самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому отельер будет вынужден размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.
За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.
По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%.
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%.
4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта - все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода.
И, если Вы правильно всё рассчитаете, то Ваши итоговые цифры будут примерно такими:
1) если Вы рассматриваете готовую новостройку - Ваша доходность будет на уровне 4-5%;
2) если готовые апартаменты = от 5 до 6%;
3) если готовый гостиничный комплекс доходность будет составлять 7-8%;
4) если гостиничный комплекс на этапе стройки, то доходность будет от 13 до 20% (в зависимости от стадии строительства).
Исходя из результатов 👆, мы видим, что наибольший потенциал роста цены квадратного метра, наивысшая доходность и наименьший срок окупаемости имеют гостиничные комплексы (не апартаменты!!!) на стадии строительства.
Лучший инвестиционный потенциал из всех отелей на побережье (на настоящий момент) имеет Гостиничный комплекс Alean.
Отельер Alean и Застройщик в своих расчетах показывают итоговую валовую прибыль с номера Стандарт в размере 8 млн ₽, а доход собственника свыше 4 млн ₽.
Проверим, насколько эти прогнозы реальны и адекватны.
Сочи, хоть и стал за последние годы всесезонным курортом, но бОльшая часть отдыхающих приезжает все же в летний период.
Поэтому 👆, сделаем выборочный анализ с мая по сентябрь включительно. По статистике эти 5 месяцев генерируют 75% обще годового дохода любых сочинских отелей. Поэтому, аналитика будет объективна.
❗️Средняя загрузка с мая по сентябрь прогнозируется Отельером на уровне 85%.
Чтобы понять реальны ли эти цифры - обратимся к данным 2023 года (за этот же период), а так же к прогнозам ведущих отельеров на текущий сезон:
Как видим 👆, летний сезон 2023 года показал загрузку 93%.
В 2024 году, ожидается средняя загрузка на уровне 95-97%.
❗️Средняя цена размещения в сутки в номере Стандарт за этот период, по прогнозам Отельера составляет 57 111 ₽.
По данным с сайта бронирования действующего отеля Alean Sputnik в г. Сочи = средняя цена размещения в сутки в номере стандарт составляет 53 836 ₽ 👇:
Таким образом, на основании объективных данных 👆 мы видим, что прогноз застройщика вполне реалистичен... И это мы не учитывали ежегодную индексацию цен в связи инфляцией.
Считаем:
128 (дней загрузки) × 53 836 ₽ (средняя стоимость размещения в летний период) = 6 891 008 ₽.
Как мы уже выяснили ранее, 5 месяцев летнего сезона генерируют 75% общегодовой валовой прибыли, а это значит, что 1 номер Стандарт заработает за календарный год 9 188 010 ₽.
18% из этой суммы - это надбавка за Ультра Всё Включено. В доход собственнику эти суммы не идут.
9 188 010 - 18% = 7 534 168 ₽ - это валовая выручка, из которой производятся дальнейшие расходы.
7 534 168 ₽ - 35% (вознаграждение отельера) - 4% (расходы на фонд капитального ремонта и техническое обслуживание) - 6% (расходы на коммунальные платежи и замену оборудования) = 4 143 792 ₽.
Именно такую сумму 👆 инвестор получит в течении календарного года на свой счет.
С этой суммы собственник заплатит налог 6% и чистый доход (по самым скромным расчетам) составит: 3 895 000 ₽.
Какие варианты номеров для приобретения есть сейчас в Алеане?
1. Номер площадью 32,42 кв.м на 6 этаже с видом на лесопарковую зону стоимостью 19 127 800 ₽.
Эти номера 👆 проходили процесс тестовых регистраций ДДУ до официального Старта продаж и зарегистрированы на руководителях Застройщика.
Поэтому, здесь оформляется переуступка ДДУ с полной стоимостью в договоре. Дистанционная сделка с аккредитивом и эскроу (продавец получит деньги, только после того, как Россреестр зарегистрирует Переуступку ДДУ на Ваше имя.
❗️Возможна рассрочка на 6 месяцев с первоначальным взносом 50%
Посчитаем рентабельность этого предложения:
3 895 000 ₽ (ежегодный доход) / 19 127 800 ₽ (стоимость вложений) × 100 = 20,3 % годовых... именно такая доходность будет с этого варианта.
Срок окупаемости в таком случае составит: 8 лет (с учетом стройки).
2. Номер площадью 31,44 кв.м на 6 этаже стоимостью 21 590 000 ₽ (слайд выше 👆).
Это самый доступный вариант от Застройщика. Оформляется ДДУ, эскроу-счет. Возможна рассрочка на 18 месяцев при первоначальном взносе 40%, либо на 12 месяцев при первоначальном взносе 30%.
Посчитаем рентабельность:
Важная ремарка: в сети отелей Alean стоимость размещения зависит от площади номера. Поэтому, чтобы правильно расчитать доходность с конкретно этого номера, нам необходимо расчитать какую прибыль приносит 1 кв.м.
❗️3 895 000 / 32,42 кв.м = 120 141 ₽ - такова годовая доходность с 1 кв.м.
Поэтому: 120 141 × 31,44 кв.м = 3 777 233 ₽ - прогнозируемая доходность с номера площадью 31,44 кв.м.
Итак, рентабельность рассматриваемого апартамента:
3 777 233 ₽ (ежегодный доход) / 21 590 000 ₽ (стоимость вложений) × 100 = 17,49 % годовых... именно такая доходность будет с этого варианта.
Срок окупаемости в таком случае составит: 8,6 лет (с учетом стройки).
3. Номер площадью 22,3 кв.м с видом на море стоимостью 14 495 000 ₽.
Это переуступка. Сделка проходит по ДКП (полная стоимость в договоре, возможна дистанционная сделка через аккредитив). Возможна рассрочка на 6 месяцев при первоначальном взносе 50%.
Расчитаем рентабельность этого варианта:
120 141 ₽ (доход с 1 кв.м) × 22,3 кв.м (площадь номера) = 2 679 144 ₽ - чистый годовой доход с этого номера.
2 679 144 / 14 495 000 × 100 = 18,4% годовых... такая доходность этого варианта.
Срок окупаемости в таком случае составит: 8,2 года (с учетом стройки).
Как видим 👆, даже в рамках одного комплекса рентабельность может отличаться (от 17,5 до 20,3%).
❗️Возможно я и зануда 😁, но любая инвестиция должна основываться исключительно на математических расчетах, логике и здравом смысле!
Ниже 👇, информация, из каких корпусов будет состоять данный Гостиничный комплекс:
1) Под цифрой 1 на слайде 👆, обозначен Корпус Резидентс. Строится по Кап.ремонту (это здание бывшего санатория). Оформляется по ДКП. Будет иметь абсолютно такие же фасады, остекление, ремонты в номерах, как и корпуса, которые строятся по ФЗ-214.
2) Под цифрой 2 - корпус Select 1. Практически все номера с 1 по 6 этаж уже распроданы.
3) Под цифрами 3 и 4 - обозначены корпуса Select 2 и 3. Продажи в этих корпусах будут открыты после того, как Застройщик полностью реализует все апартаменты в корпусе Select 1.
4) Под цифрой 5 - корпус Фэмили. Откроется в продажу в самую последнюю очередь, по самым высоким ценам.
5) Под цифрой 6 - корпус для обслуживающего персонала. Не для продажи.
В таком случае, какой же из 3-ех рассматриваемых в данном обзоре апартаментов выбрать?
Для этого нужно ответить на несколько вопросов, и взвесить свои финансовые возможности:
В чем преимущества приобретения номера в корпусе Резидентс (перепродажа)?
1. Стоимость (от 14 495 000 ₽);
2. Высокий % рентабельности (18,4 %);
3. Апартамент с видом на море.
4. Ликвидность при перепродаже (единственный корпус с площадью номеров Стандарт по 22 кв.м... В остальных корпусах площади начинаются от 31 кв.м).
В чем преимущества приобретения номера в корпусе Select 1 от Застройщика?
1) Рассрочка на 18 месяцев;
2) Первоначальный взнос от 30%.
В чем преимущества приобретения номера в корпусе Select 1 (переуступка)?
1) Самая высокая рентабельность в комплексе (20,3 %);
2) На 2,4 млн ₽ дешевле, чем самые доступные варианты Застройщика.
Более подробно с рассматриваемым в данном обзоре комплексом можно ознакомиться по ссылке ниже👇:
Если нужна дополнительная консультация по этому, либо любому другому объекту в Сочи и Крыму, звоните или пишите: WhatsApp, Telegram.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
