Стандартный запрос инвесторов для приобретения апартаментов для пассивного дохода в Сочи выглядит следующим образом:
- Близость к морю;
- Круглогодичная сдача;
- Бюджет 10 - 14 млн ₽
- Ипотека или рассрочка.
- Возможность быстро и выгодно перепродать в случае необходимости.
Большинство покупателей сочинской недвижимости живут далеко от Сочи и Краснодарского края: Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Новосибирск, Воронеж... И, живя в других городах, достаточно сложно определить какой же объект выбрать для покупки.
В Сочи больше 10 тысяч риелторов...
Кто-то обладает аналитическими способностями и может подсказать какой объект рассматривать нужно, на какие объекты тратить время нет необходимости, а какие не стоит рассматривать ни при каких обстоятельствах.
Другие риелторы: таких знаний не имеют... но у них есть огромное желание заработать на Вас деньги...
Поэтому, в этой статье рассмотрим все возможные варианты для инвестиций в Сочи в бюджете от 10 до 14 млн ₽.
Что можно приобрести в Сочи для пассивного дохода в пределах 14 млн ₽ из готовых объектов?
От 9 до 14 млн ₽ Вы сможете приобрести Готовые номера в апартаментных комплексах.
От Застройщиков в таких комплексах уже давно ничего не осталось. Поэтому выбирать придется только из вариантов от инвесторов, а это значит:
1) в договоре Купли-Продажи будет указана неполная сумма (что для Вас, как для покупателя увеличивает риски);
2) близость к морю в готовых апарткомплексах в этом бюджете относительная... 10-15 минут пешком;
3) Круглогодичная сдача в представленных комплексах ☝️ конечно же отсутствует: отсутствие ресторана, SPA, бассейна, сауны и бани в этих комплексах позволяет задать логичный вопрос: "А что там собственно делать?".
Да, летом абсолютно любые отели заняты... но вот в межсезонье и зимний период по данным комплексам отмечается серьезная просадка в загрузке.
Исходя из того, что данные комплексы 👆 не обладают абсолютно никакой отельной инфраструктурой... логичны те цифры, которые данные комплексы показывают при сдаче в аренду:
Рассмотрим, сколько потенциально в этом году смогут заработать собственники номеров, из отелей в представленном выше списке... Посчитаем на примере доходности в Апарт-Комплексе Пушкин:
3 625 ₽ (среднегодовая ставка) × 200 дней (средняя загрузка за год) = 725 000 ₽ (валовый доход).
Из этой суммы вычитается в среднем 10% на расходы... остается 652 500 ₽.
С этой суммы вычитается 30% (прибыль Управляющей компании) = 456 750 ₽...
После оплаты налога (6%) у Вас останется: 429 345 ₽ чистой прибыли 🤦🏻♂️.
Рентабельность: 429 345 ₽ (доход в год) / 8 500 000 (стоимость номера) × 100 = 5% годовых.
Окупаемость практически 20 лет...🤦♂️
Поэтому, если Вам сочинские "специалисты" предлагают подобные 👆 варианты, смело шлите их подальше. Здесь Вы точно не заработаете.
*Любой готовый апарт-комплекс будет приносить Вам не более 5-7% годовых.
Так же немаловажным является тот факт, что как только объект вводится в эксплуатацию рост цены квадратного метра сильно замедляется и не превышает уже 10-15% в год.
Хорошая ли это инвестиция?
Ответ, думаю, очевиден.
Что же тогда покупать с целью инвестиций? Чтобы и рост цены квадратного метра был не менее 30% в год и пассивный доход был достойный?
Ответ очевиден:
Только гостиничные комплексы в стадии строительства смогут обеспечить хорошую капитализацию и высокий процент рентабельности (хороший пассивный доход).
Какие же Гостиничные комплексы строятся сейчас в Сочи в бюджете до 14 млн ₽?
Их немного:
1. Marine Garden Hotels&Resort
2. ГК Cosmos Adler Kurortnyi
3. ГК The Manor
ГК Marine Garden безумно красив и можно часами наслаждаться великолепием его архитектуры... Посмотрите сами:
Однако, Застройщик не планирует здесь делать единый Гостиничный комплекс. Каждый собственник самостоятельно (либо через одну из трех Управляющих компаний) может сдавать свои апартаменты. А значит, ни о каком прогнозируемом доходе здесь речи нет.
Этот вариант очень хорошо подойдет для собственного отдыха, но для пассивного дохода я бы его не рассматривал.
Возможно этот комплекс будет интересен для перепродажи, ведь есть сейчас тут интересные акционные предложения?
Меня, как инвестора напрягли бы следующие моменты:
1. Стройка огромная (20 корпусов) = а значит будет огромная конкуренция при выходе из проекта.
2. Как не пародоксально, но очень заманчивые ипотечные программы (а это значит, что очень многие "инвесторы" вошли, входят и будут входить в проект по таким "выгодным" програмам).
*Ведь траншевая или субсидированная ипотеки предлагаются на 1, 1,5, 2 года... А затем наступает суровая реальность, когда "инвесторам" нужно либо гасить ежемесячные платежи по ипотеке уже по ставке 17-18%... (а это порядка 180 т.р в месяц), либо продовать... Но, кому продавать, если другие покупатели предпочтут апартамент подороже, но от Застройщика с более дешевой ипотекой?
По опыту, большинство таких "инвесторов" выйдут из проекта либо в 0, либо с небольшим минусом, только бы скинуть с себя ипотечное бремя...
Вот мы и приблизились с Вами к развязке:
Получается, что в бюджете до 14 млн ₽ остается только 2 комплекса: Cosmos Адлер Курортный и ГК Манор.
Ниже Вы и увидите сравнительный анализ этих двух комплексов и сможете самостоятельно ответить себе на вопрос: какой из них будет интереснее приобрести с целью инвестиций и пассивного дохода:
Что из себя представляет ГК Cosmos Адлер Курортный:
Что из себя представляет ГК Manor:
В обоих комплексах стандартный для курортных отелей набор: круглогодичный бассейн, сауна, баня, SPA, конференц-зал (для корпоративных клиентов в межсезонье).
В ГК Cosmos предусмотрен лишь лобби-бар.
В ГК Manor - полноценный ресторан со шведской линией и A la carte.
Сравним цены:
ГК Cosmos:
Минимальный лот - 21,8 м2 на 2 этаже.
11 544 000 ₽ + 2 616 000 ₽ (ремонт, мебель, техника) = 14 160 000 ₽.
ГК Manor:
Минимальный лот - 17,5 м2 на 4 этаже.
11 900 000 ₽ + 1 000 000 ₽ (ремонт, мебель, техника) = 12 900 000 ₽.
При равных показателях по пассивному доходу: в районе 1,1 - 1,6 млн ₽, рентабельность составит:
ГК Cosmos: 10,4% годовых.
ГК Manor: 12,3% годовых.
Условия покупки в ипотеку:
ГК Cosmos: субсидированная ипотека 4,9% на первый год.
ГК Manor: стандартная ипотечная ставка 18% годовых.
Если покупка подразумевается исключительно в ипотеку, то приобретение ГК Cosmos с такими условиями предпочтительней.
Однако, если Вы планируете перепродажу через год-два наличие таких ипотечных программ у Застройщика будет огромным минусом.
Условия покупки в рассрочку:
ГК Cosmos: 50% (включая полную оплату стоимости ремонта) в качестве первоначального взноса, остаток равными платежами ежемесячно на срок 12 месяцев.
ГК Manor: 40% первоначальный взнос (без учета ремонта), остаток по индивидуальному графику (ежемесячно, ежеквартально) на срок 14 месяцев.
*оплата за оснащение (1 млн ₽) оплачивается перед запуском отеля.
Расстояние до моря:
ГК Cosmos: 12-15 минут, есть крутой подъем в гору.
ГК Manor: 7 минут, без перепада высот.
Отельеры:
ГК Cosmos крупная отечественная сеть. Однако опыта работы в курортных городах еще не имеют. В основном работают в качестве привокзальных гостиниц и отелях возле Аэропортов (бывший Park Inn). Поэтому сложно прогнозировать их отельную деятельность на данном объекте.
ГК Manor крупный местный отельер (дочернее предприятие Застройщика). Успешно управляет 3 собственными отелями (показывая хорошую доходность собственникам), в течении года - запускает еще 3 отеля.
Оба проекта достойны внимания, если речь идет исключительно про пассивный доход. Он будет +/- одинаковый.
Рентабельность и срок окупаемости немного выгоднее у ГК Manor.
Если покупка предполагается в ипотеку, то тут однозначно выигрывает ГК Cosmos.
Если инвестиции предполагают перепродажу (в течении года-двух), то однозначно лучше покупать ГК Manor (80% всех сделок в ГК Cosmos заключаются через ипотеку, в ГК Манор ситуация диаметрально противоположная - до 90% сделок за наличные).
То есть, ГК Манор приобретают люди располагающие свободными средствами и демпинговать при перепродаже не будут. Инвесторы, купившие в ипотеку апартаменты в ГК Cosmos, после окончания траншевой и субсидированной ипотечных програм, могут не потянуть резко увеличившиеся ежемесячные платежи и начнут продавать за ту цену, которую покупали, лишь бы избавиться от кредита.
Как и во всех своих статьях, я стараюсь дать Вам как можно больше аналитической информации и инсайдов, чтобы на основании изложенного Вы смогли сделать правильный выбор (независимо от того с кем Вы предпочтете совершать сделку).
Готов ответить на любые вопросы, касаемые недвижимости Сочи и Крыма по телефону/WhatsApp указанному ниже.
По любому из выбранных Вами вариантов, смогу договориться с Застройщиками о скидке.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17