Залоговая квартира – это всегда головная боль для собственников, которые решили продать недвижимость. Найти покупателя, договориться с банком, сделать хорошую скидку и выполнить еще ряд важных мероприятий. Квартира может находиться в залоге как ипотечная недвижимость или имущество, обеспечивающее потребительские кредиты.
Рассмотрим, как именно формируются цены на залоговые квартиры и какие моменты нужно учитывать продавцу.
Когда возможен выкуп залоговых квартир?
Теоретически можно продать любую недвижимость в залоге, но для этого нужно выполнить ряд важных условий.
Во-первых, собственник должен понимать, что пока недвижимость в залоге, ее невозможно продать без разрешения. Например, если речь идет об ипотечном кредите, тогда его нужно 100% погасить.
Во-вторых, с кредитором нужно правильно договориться. То есть сделать так, чтобы ваша кредитная история не была подпорчена. На самом деле банкам без разницы, кто и как будет гасить кредит, но следует заранее обговорить все моменты.
Срочный выкуп залоговой недвижимости осуществляется по стандартной схеме, где есть только одно исключение – собственник обязан заранее предупредить держателя залога о его продаже.
Опять же, это всегда будет досрочное погашение потребительского кредита или же закрытие ипотеки. Преимущество выкупа в том, что продавцу не нужно искать покупателя. Обычно риелторы помогают решить все вопросы с банком.
Банки могут изымать недвижимость за долги, что также является большой проблемой. Но и этот вопрос можно решить, в том числе за счет выкупа квартиры, дома или другой недвижимости.
Как формируется стоимость залоговой недвижимости?
Как правило, речь идет о выкупе ипотечной квартиры, поэтому нужно учитывать несколько факторов, влияющих на стоимость:
1. Состояние квартиры – совокупность всех критериев, в том числе наличие ремонта, общая площадь и даже тип недвижимости. Разумеется, если это старая застройка или бюджетное жилье, то цена будет ниже.
2. Особенности ипотечного договора – важно сразу понимать, что соглашение позволяет досрочно погасить кредит, после чего продать недвижимость. Обычно банки не ставят палки в колеса, но всякое бывает, поэтому юристы должны изучить договора.
3. Наличие проблем – это может быть как криминогенная обстановка в районе, так и другие факторы, влияющие на стоимость (проблемные соседи, отсутствие развитой инфраструктуры и прочее).
Конечно, изначально риелторы будут оценивать стоимость по ряду стандартных критериев: местонахождение, расположение квартиры по этажу, планировка и многое другое. Обычно дисконт за ликвидные объекты составляет 10-20% от рыночной стоимости.
