В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, где предлагается ввести обязательную видеофиксацию нотариальных действий с недвижимостью с участием граждан, которые достигли 60-летнего возраста (№ 444859-8).
Необходимость этой меры объясняется высоким риском отмены таких сделок ввиду неспособности пожилого гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (если это подтвердится в суде).
Между тем, судебная практика показывает нам уже сейчас, как видеозапись сделки с пожилым человеком может впоследствии помочь покупателю защитить договор от отмены.
Представлю свежий пример из практики Верховного суда РФ.
Женщина купила однокомнатную квартиру за 1,6 млн рублей: 17 июня 2021 г. с продавцом был подписан договор купли-продажи. Сделку сопровождали риелторы с обеих сторон, а также сотрудники Росреестра (поскольку собственница квартиры была женщиной пожилой (74 года), ей было тяжело ходить, риелторы организовали выездную регистрацию сделки).
Опять-таки, ввиду преклонного возраста продавца, момент заключения договора был зафиксирован на видео, а из психоневрологического диспансера была запрошена справка в подтверждение того, что продавец не состоит там на учете.
Но несмотря на все меры предосторожности, спустя несколько месяцев продавец все же обратилась в суд с иском о признании сделки по продаже ее квартиры недействительной.
К иску была приложена справка, выданная государственной больницей буквально спустя месяц после подписания договора купли-продажи квартиры, где подтверждалось, что женщина страдает психическим расстройством. А по закону сделка, один из участников которой не мог понимать значения своих действий, признается недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Как полагается в таких случаях, суд назначил экспертизу — и по ее результатам действительно подтвердилось, что женщина по своему психическому состоянию не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а также осознавать последствия своих действий.
Опираясь на это заключение, суд удовлетворил иск и признал сделку недействительной. Но вышестоящие инстанции решение отменили, отметив, что заключение эксперта не является безусловным основанием для удовлетворения иска, оно должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами.
Из материалов видеозаписи и показаний свидетелей следовало, что продавец была предварительно ознакомлена с текстом договора купли-продажи, согласилась с его условиями, получила деньги от покупателя и на плохое самочувствие не жаловалась.
На учете у психиатра она не состояла, в ее медицинской документации также не было никаких отметок о проблемах с психическим здоровьем. С учетом всего этого суды отказали в иске и оставили договор купли-продажи в силе.
Однако в Верховном суде РФ это решение не устояло. Там отметили, что установление факта наличия или отсутствия психического расстройства у человека требует специальных познаний, которыми ни суд, ни свидетели не обладают.
Поэтому суду следует ориентироваться на экспертное заключение, а в случае сомнений — назначить повторную экспертизу (определение ВС РФ №24-КГ23-23-К4).
Дело направили на пересмотр — так что теперь у покупателя практически нет шансов отстоять свою квартиру. Этот пример наглядно показывает, что видеозапись сделки вовсе не служит 100%-ной защитой для покупателя.
Единственно возможный способ обеспечить такую защиту - получить от продавца документ о прохождении им специального освидетельствования перед заключением сделки.
Подробная инструкция и рекомендации о том, как это осуществить на практике, доступны подписчикам моего канала на платформе Boosty.