Действие моратория на взимание неустоек и штрафов с застройщиков в России продлено до 31 декабря 2024 года. Рассмотрим, как это влияет на интересы покупателей.
Структура договора долевого участия с застройщиком
При покупке квартиры в здании, находящемся в стадии строительства, вы вступаете в договорные отношения с застройщиком по схеме долевого участия (ДДУ).
Основные положения договора долевого участия (ДДУ) ДДУ является соглашением между застройщиком и будущим владельцем о покупке жилья в строящемся доме. Застройщик обязуется построить дом и передать квартиру покупателю, который, в свою очередь, обязуется оплатить ее стоимость.
Договор делает процесс более защищенным, поскольку точно определяет все детали сделки:
- параметры квартиры: планировку, высоту потолков, площадь, этаж, адрес;
- предполагаемый номер квартиры;
- наличие балконов или лоджий;
- общую и удельную стоимость квартиры;
- кадастровый номер земельного участка;
- детали отделки, включая материалы;
- сроки гарантий на жилье и сроки передачи его владельцу;
- условия, при которых предусмотрена выплата неустоек;
- периоды для исправления дефектов.
Процесс сделки выглядит следующим образом:
- Заключение договора с застройщиком.
- Перечисление денежных средств на эскроу-счет, где они остаются до выполнения застройщиком его обязательств.
- Оформление квартиры в собственность и выплата застройщику после этого.
Важно, что деньги покупателей не используются застройщиком для финансирования строительства. Средства могут быть получены им только после официальной сдачи объекта. До этого момента застройщик финансирует стройку за счет собственных ресурсов или банковских кредитов.
Если покупка квартиры происходит в ипотечном порядке, сначала оформляется ДДУ, а затем кредитный договор. Первоначальный взнос и кредитные средства также зачисляются на эскроу-счет и переводятся застройщику только после окончания всех работ.
Права дольщиков и условия для получения компенсаций
Договор долевого участия предоставляет дольщикам право на компенсацию в определённых случаях. Рассмотрим условия, при которых возможно получение неустойки.
- Нарушение сроков передачи квартиры: Если застройщик задерживает передачу квартиры по срокам, указанным в ДДУ, размер неустойки составляет 1/300 (для юридических лиц) или 1/150 (для физических лиц) от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. В случае отказа застройщика выплатить неустойку, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать:компенсацию морального вреда и судебных расходов;
штраф в размере до 50% от присужденной суммы;
компенсацию расходов на аренду жилья, если из-за задержки пришлось снимать квартиру. - Передача квартиры с дефектами: При обнаружении недостатков, таких как сколы на ламинате или отклеивающиеся обои, на этапе приемки квартиры дольщик может требовать:бесплатное устранение всех недостатков;
уменьшение итоговой цены квартиры в договоре;
компенсацию расходов на самостоятельное устранение дефектов. В случае отказа застройщика исправить ситуацию, дольщик вправе обратиться в суд. - Уменьшение метража квартиры: Если фактическая площадь квартиры оказывается меньше заявленной в ДДУ (например, 50 м² вместо 55 м²), можно потребовать перерасчет стоимости с уменьшением цены за недостающие метры. При отказе застройщика дольщик может обратиться в суд и получить:неустойку в размере 1% от суммы по перерасчету;
компенсацию в размере до 50% от присужденной суммы;
компенсацию судебных расходов и морального ущерба до 5 тысяч рублей.
Особенности действия моратория
Мораторий представляет собой временное приостановление или отсрочку выполнения обязательств по договору или закону, вводимую для стабилизации ситуации в кризисных условиях.
Текущий мораторий, являющийся третьим с 2020 года, был введён для поддержки застройщиков на фоне экономических сложностей, вызванных санкциями и падением спроса на новое жильё. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ РФ и удорожания кредитов (несмотря на государственные субсидии), мораторий призван снизить финансовое давление на застройщиков.
В период действия моратория:
- невозможно взыскание неустойки за задержку сдачи объекта или за передачу квартиры с дефектами;
- не допускается взыскание процентов за нарушение сроков возврата средств при расторжении договора по инициативе дольщика;
- нельзя требовать неустойку за просрочку устранения недостатков объекта.
Если требования о выплате штрафов, неустоек и возмещении расходов были предъявлены до 22 марта 2024 года, застройщик получает отсрочку оплаты до окончания моратория — 31 декабря 2024 года.
Как оформить требование о компенсации
Мораторий, введённый государством, временно ограничивает возможности дольщиков использовать свои законные права. Тем не менее, срок исковой давности по договорам долевого участия составляет три года, что позволяет взыскать средства в последующем периоде. Вот как можно инициировать этот процесс.
Отправьте застройщику письменное обращение. Это можно сделать почтой, лично или через курьера в офис застройщика. Рекомендуется подготовить текст обращения с помощью юриста, чтобы правильно сослаться на законы и пункты договора.
В обращении следует:
Описать проблему, приведшую к обращению, например, задержку передачи квартиры или дефекты. Если возможно, приложите подтверждающие документы, такие как отчёт о замере площади квартиры, если она оказалась меньше заявленной.
Заявить свои требования: устранение недостатков, компенсация затрат или выплата неустойки.
Приложить копии необходимых документов: ДДУ, вашего паспорта, подтверждения оплаты.
Указать банковские реквизиты для возможного перевода денежных средств.
Определить сроки для решения проблемы, соответствующие условиям ДДУ, например, до 45 дней на устранение дефектов.
Уточнить размер требуемой выплаты, включая дополнительные компенсации, такие как оплата аренды жилья или услуг юриста, а также моральный ущерб.
Указать свои ФИО, почтовый адрес и индекс для ответа.
Обращение в суд.
Если дело не решается через застройщика или он не отвечает на ваше обращение, следует подать иск в районный суд.
Место подачи иска может зависеть от:
- Юридического адреса застройщика;
- Вашего места жительства;
- Места заключения ДДУ;
Адреса объекта строительства, где была приобретена квартира. Если сумма неустойки не превышает 100 тыс. рублей, иск подается к мировому судье. К иску необходимо приложить те же документы, что и к обращению к застройщику, а также доказательства того, что вы пытались решить вопрос напрямую, включая возможные отказы от застройщика.