Для многих жителей Москвы, Московской области, да и России в целом сдача в аренду имущества является достаточно серьезным дополнительным источником дохода. Кто-то специально приобретает имущество для сдачи в аренду, кому-то достаются дополнительные активы по наследству, а кто-то просто ввиду обстоятельств вынужден сдавать жилье квартирантам на период долгосрочной командировки или же временного переезда в другую местность.
В любом случае важно юридически подстраховаться от всех возможных проблем оформлением грамотного договора аренды.
Типовой или индивидуальный договор аренды квартиры?
Заполнить типовой договор из Интернета и так сойдет! Это самое простое, что делает подавляющее большинство арендодателей. Лучше, чем сдавать совсем без договора, но многократно хуже, если договор не подойдет ни к вашей ситуации, ни к возможным разногласиям.
Любой типовой договор аренды обязательно содержит все ключевые условия, необходимые для его заключения. Это:
- Дата и место заключения договора.
- Полные сведения о сторонах, их паспортные данные, адреса проживания и регистрации.
- Сведения о предмете аренды: адрес, площадь, индивидуальные признаки.
- Цена договора аренды и порядок ее уплаты.
- Срок действия договора. Не забываем, что договор аренды недвижимости сроком более чем на 1 год подлежит регистрации в Росреестре.
- Ответственность сторон.
- Подписи и реквизиты сторон.
Перечисленных сведений достаточно для более-менее сносного договора аренды квартиры, если только в ходе реализации его исполнения у арендатора с арендодателем не возникнут разногласия.
А чтобы они не возникли – нужно прописывать индивидуальные условия, актуальные для вас, вашего имущества и вашего арендатора.
На что следует обратить внимание при заключении договора аренды квартиры?
В чем смысл помощи юриста или адвоката при заключении договора? Они оценивают ситуацию, сходу видят проблемные ситуации и вносят условия по ним в договор аренды.
Когда к юристу приходит клиент с просьбой о составлении договора, то он начинает задавать ему ряд вопросов, которые на первый взгляд не имеют смысла и иногда даже его раздражают: зачем вам это знать?!
Для примера:
На длительный срок сдается квартира или на короткий?
Это нужно знать, прописывая условия и порядок освобождения имущества по истечении срока договора аренды.
Иначе вы рискуете ждать месяц, пока съедет жилец – ведь в том образце, который вы собирались заполнять, именно такой срок, потому как вы требуете платежи «в аванс», а не по факту окончания месяца.
Есть ли в квартире техника, встроенная мебель, сантехника?
Все это нужно прописать в приложении к договору. Общей фразы «арендатор несет ответственность за сохранность имущества» недостаточно: он в суде скажет, что стиральной машинки не было, вы скажете, что она была.
Суд проигнорирует и его, и вас. А вот из приложения будет явно видно, что она была.
Кому вы планируете сдавать квартиру?
Если студентам – не лишним будет отдельно прописать запрет на нарушение тишины и покоя других жильцов, а нарушение оного - как основание для расторжения договора. Если одинокому молодому мужчине – желательно прописать право арендодателя на визиты для проверки сохранности имущества по согласованию. Вдруг там ежедневные «тусовки»? И так далее…
И это далеко не все вопросы!
- Кто платит коммунальные платежи?
- Передаются ли квитанции собственнику?
- Есть ли аванс?
- Порядок его возврата и зачета?
- Кто осуществляет текущий ремонт, кто оплачивает счета на техническое обслуживание оборудование и далее, далее.
Подобных нюансов в каждом отдельном случае арендных правоотношений могут быть десятки, но арендодатель предпочитает их игнорировать.
Ведь так проще: типовой договор скачал, заполнил - и готово без юриста! А когда дело доходит до суда по поводу затопленной квартиры соседей или же повреждению имущества – начинаются долгие тяжбы с доказыванием «на словах» о наличии тех или иных договоренностей.
Кстати, об ущербе…
Отдельно уделите внимание порядку возмещения вреда, причиненного имуществу третьих лиц. Да-да, речь идет о всяких затоплениях…
И хотя на практике первым делом всегда отвечает владелец квартиры, подписанный договор аренды с явно возложенной ответственностью арендатора за все протечки и затопления по его вине упростит вам защиту в суде.
В противном случае весь причиненный ущерб взыщут с вас, а уже вы потом будете в суде взыскивать эти деньги с арендатора и доказывать, что:
- у вас были отношения по аренде (если договора нет);
- тветственность лежит именно на нем, а не на вас (ведь в договоре не прописано, кто должен был менять подтекавший шланг!);
- он вообще вам что-то должен!
А все это решается парой строчек в договоре, закрепляющей между сторонами договора аренды квартиры юридическую ответственность.
Аренда квартиры и налог
Увы, многие арендодатели предпочитают работать по «устному соглашению», опасаясь, что при заключении договора им придется уплачивать все обязательные налоги.
Это развязывает руки недобросовестным квартиросъемщикам, привыкшим пугать арендодателя «обращением куда следует» при возникновении любых разногласий.
В итоге из-за страха быть оштрафованным налоговой арендодатель остается со своими проблемами наедине, а квартиросъемщик выходит «сухим из воды».
Подобное ухищрение приносит больше вреда, чем пользы, поскольку налог вы обязаны платить в любом случае (правоохранительные органы при должном упорстве и заинтересованности это легко докажут), но сейчас это делать гораздо проще и выгоднее, если воспользоваться новым налоговым режимом на профессиональный доход (самозанятость).
4% от сдачи жилья физическим лицам и 6% от сдачи жилья юридическим лицам без какой-либо отчетности избавят вас от проблем с законом при сдаче квартиры в аренду. Скромная плата за законность и спокойствие…
Ставьте "Палец вверх", если было полезно и интересно и не забывайте подписываться на канал.
Материал подготовлен Екатериной Васильевой специально для канала "Право Суда".