Достаточно часто юристу приходится слышать вопрос о возможности занижения суммы сделки в договоре купли-продажи недвижимости.
Смущает уверенность в том, что вот «кивнет» сейчас юрист и все будет в порядке. И самое-то опасное в том, что риелторы часто действительно «кивают» и даже помогают обыграть такую схему.
Основная цель сделок с занижением – это уход от налогов при продаже квартиры, для которой не истек минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от способа ее получения).
Вот и пытаются продавцы или «втиснуть» квартиру в ее изначальную стоимость, чтобы применить вычет «доход минус расход» или же просто уменьшить общую налогооблагаемую базу.
Чем это грозит? Много чем…
Для продавца это в первую очередь чревато привлечением к ответственности (вплоть до уголовной – смотря сколько стоит недвижимость!), а также взысканием и сокрытой суммы налога, и штрафа в размере 40% от неуплаченного налога.
Если «дополнительная стоимость» продается по соглашению о продаже неотделимых улучшениях (ремонта, встроенной мебели, отделки), то покупатель в дальнейшем может оспорить это соглашение как навязанное и потребовать возврата денег.
А продавец уже не скажет: «Эй, это же часть стоимости квартиры!» - ну кто признается в преступлении?
Покупатель рискует еще больше
Самый главный риск – это потеря денег.
Если квартира окажется с проблемами и сделка будет отменена – покупатель получит лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. И совершенно никого не волнует, что вы там передавали по расписке.
А проблемы могут возникнуть там, где их не ждали: претензии наследников, сомнения в адекватности продавца, отсутствие доли у детей в жилье из-за использования материнского капитала, сокрытие имущества от кредиторов и т.д.
Кроме того, даже рассчитывать на возможную компенсацию не придется – согласившегося на занижение суммы сделки в договоре едва ли признают добросовестным приобретателем!
Один из самых главных рисков сегодня – это потенциальное банкротство продавца. Если вы купили квартиру у должника и по его инициативе согласились на занижение стоимости, то такая сделка почти на 100% будет признана недействительной, а квартира – уйдет в конкурсную массу.
Вам, конечно, банкрот будет обязан вернуть деньги… Но он же банкрот, помните? А в ряде случаев это вообще узаконенный вывод имущества из банкротства.
Должник скидывает квартиру ни низкой стоимости доверчивому покупателю. Допустим, реальная сделка 5 млн., но в договоре - 2 млн. Сделка отменяется, квартира идет в погашение долга, а банкрот должен 2 млн., которые не заплатит. А 3 млн. вообще выпали из виду...
Поэтому в отношении любых махинаций со стоимостью квартиры в договоре ответ очевиден: ни при каких обстоятельствах! Дороже выйдет…