Автор и ведущий — Андрей Михайлец, эксперт по маркетингу и продажам в отелях, управляющий партнер УК «Независимый Гостиничный Альянс», автор YouTube-канала Гостиничный бизнес Стратегия роста, издатель Horeca.Estate.
Анастасия Королева — гостиничный юрист. Специализируется на гостиничном бизнесе более 12 лет. Сфера профессиональных интересов - правовое сопровождение гостиничных проектов.
Анастасия, расскажите, кто такой гостиничный юрист, как вы пришли в эту сферу?
Я специализируюсь на гостиничном бизнесе более 12 лет. Начинала работу с открытия 5-звездочного отеля в Санкт-Петербурге. Этот важный этап — запуск отеля — позволил мне узнать отрасль гораздо глубже, ведь обычно юристы подключаются к работе с отелем уже на этапе сопровождения операционной деятельности.
У нас же управляющим был иностранец, и я консультировала его по всем нюансам российского законодательства. Фактически я тогда прошла «боевое крещение» в гостеприимстве.
Сейчас я сопровождаю отели, как небольшие, так и крупные в разных регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург. Также работаю с квартирами, гостевыми домами, которые сдаются посуточно.
Сильно ли изменилось гостиничное правовое поле за 12 лет? Условно говоря, стало лучше или хуже?
За последние несколько лет гостиничный бизнес привлекает много инвесторов. Одна из причин — закрытие границ.
Для объективности следует сказать, что законодательные изменения коснулись далеко не всех средств размещения. Например, практически ничего не изменилось для апарт-отелей. Правда, их стало сейчас значительно больше. Например, 12 лет назад, когда я только пришла в отрасль, в Санкт-Петербурге был только один подобный объект. Помню, тогда ко мне пришел на консультацию один инвестор, который также хотел открыть апарт-отель, но в итоге он от этой идеи отказался, поскольку там есть определенные риски (в отличие от «классических» отелей).
Читайте по теме: Антон Агапов/Компания YES. Апарт-отели как инвестиция.
Самый главный риск порожден множественностью собственников. Условно говоря, если у вас 500 юнитов, вы не можете всех собственников обязать распоряжаться этим имуществом одинаково: только сдавать или только проживать. Ситуация усложняется, когда объекту требуется ремонт.
Сейчас в законодательстве есть только термин апарт-отель, но нет никакой детализации об особенностях этого средства размещения. Думаю, что законодательных изменений нет именно потому, что пока неясно, как регулировать отношения между управляющей компанией и собственниками.
А в отношении каких средств размещения вы наблюдаете значительные законодательные изменения?
На законодательном уровне мы наблюдаем рост внимания к гостиничной отрасли в целом и ко многим типам средств размещения: если раньше существенные изменения были примерно раз в несколько лет, то теперь гораздо чаще. При этом отельеры все чаще стали выходить с инициативой.
Например, в конце января Правительство утвердило «дорожную карту» по внесению изменений в нормативное регулирование в сфере туризма. Среди инициатив, предложенных отельерами, — введение невозвратных тарифов при предоставлении гостиничных услуг коллективными средствами размещения, изменение требований к гостевым домам и т. д.
Читайте по теме: невозвратные тарифы в гостиничном бизнесе, «лед тронулся»?
Также в ближайшее время мы ожидаем изменения в регулировании посуточной аренды квартир. После введения в действие «Закона Хованской» в 2019 году о запрете организовывать в жилых помещениях средства размещения и оказывать гостиничные услуги, появилось много судебных споров в связи с квартирами, которые сдаются посуточно.
Мини-отели, которые располагаются в домах, стали просто заключать с гостями договоры не на гостиничное обслуживание, а посуточной аренды. Да, регулирующие органы выходят с исками о закрытии таких объектов, но правоприменительная практика разная.
В прошлом году Конституционный суд в Постановлении от 23 марта 2023 г. по делу о проверке конституционности ч. 3 ст.17 Жилищного кодекса РФ подробно описал эту деятельность и провел сравнение с отелями, рекомендовал законодателю урегулировать эту деятельность.
В частности, суд указал, что найм (в том числе посуточно) — это только проживание, в то время как гостиничная услуга включает в себя более широкий набор услуг: проживание, питание, побудка, уборка номеров и т. д.
И как сейчас в Питере сложилась практика по поводу «закона Хованской»? Например, есть рекомендации от систем бронирования, как правильно оформить таким отелям карточку, чтобы снизить риски. В частности, рекомендуется убрать из описания слово «гостиничный услуги» и различные доп. услуги. Помогает ли это на самом деле снизить риски? И как такие заведения рекламируются?
Действительно, в Питере достаточно много таких объектов, поскольку одно время коммунальные квартиры активно расселяли. Могу сказать, что предприниматели, владеющие такими объектами, не всегда понимают, что надо делать, чтобы не получить штраф.
Совет юриста:
- Заключите с гостем договор найма. В этом случае есть шанс доказать в суде, что ваша «коммуналка» не мини-отель, а квартирой с раздельными комнатами. Кстати, именно по этой причине хостелы, которые располагались в жилых домах, не смогли перейти на такую схему: им нужно было либо сдавать «комнату» целиком, либо закрываться.
- Следите за своим позиционированием на сайте и в ОТА.
Приведу случай из практики. Один мой клиент владел бывшей коммунальной квартирой, разделенной на 4 комнаты. Он сдавал каждую комнату в посуточную аренду, пока соседка не обратилась в прокуратуру. Все документы у клиента были в порядке.
Читать полностью в источнике: https://horeca.estate/interview/2044-s-kem-sudyatsya-oteli-i-kakov-rezultat-kommentiruet-gostinichnyy-yurist-anastasiya-koroleva