При покупке квартиры нужно учитывать массу нюансов, особенно если вы собираетесь приобрести “вторичку”.
Важно перед покупкой обязательно проверить, нет ли у выбранной квартиры обременений. Так называются права других лиц (это могут быть как частные, так и юридические и государственные) на владение или пользование объектом. Из-за этого права владельца оказываются ограниченными.
Итак, какие виды обременений бывают?
Залог по ипотеке
Самый распространенный вид обременений - залог по ипотеке. В этом случае владелец решает продать квартиру, которая еще в залоге у банка. Без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, вам нужно будет либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Рента
Договор пожизненной ренты также становится обременением. По договору право собственности на жилье переходит от одного человека, который обычно нуждается в уходе, к другому, который берет на себя пожизненное содержание бывшего владельца.
Вы можете перезаключить договор ренты, после чего будете платить деньги по официальному договору.
Арест
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий. Продавец не может ее ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.
Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) или если у владельца есть долги. Наложить арест на недвижимость и снять его может суд. Тогда владелец сможет продать квартиру.
Аренда
Это обременение означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды.
Случаи, которых нет в ЕГРН
Но есть случаи, когда обременение сложно обнаружить, так как они не отражаются в выписке из ЕГРН. При этом при покупке такой квартиры у вас могут возникнуть большие сложности, вплоть до признания сделки недействительной. А это потеря времени, сил и денег.
Например, может быть такая ситуация, что в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации. По закону по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.
Материнский капитал
Если жилье куплено с использованием средств материнского капитала, по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от вас факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной.
Чтобы вы смогли избежать неприятных ситуаций при покупке, можно затребовать дополнительные документы. Например, выписку из домовой книги, справку из пенсионного фонда или прописать в договоре пункт об обязательном снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета. Так вы сможете обезопасить себя.
#недвижимость