Рассмотрим сегодня, как узаконить самовольную постройку, когда разрешение на строительство не делалось, а постройка была построена без разрешительных документов.
Если построить объект недвижимости самовольно, без разрешений и в нарушение требований закона, лицо могут привлечь к административной и гражданско-правовой ответственности.
За строительство и реконструкцию объектов капитального строительства без разрешений физическим лицам грозит штраф до 5000 руб. (ст. 9.5 КоАП РФ).
Снос постройки, расходы на него — это гражданская ответственность за самовольное строительство. Как правило, ее несет застройщик (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 76 ЗК РФ, определение Конституционного суда от 28.11.2019 № 3025-О).
Если застройщик не снесет постройку или не приведет ее в соответствие с установленными параметрами строительства, то земельный участок под постройкой изымут (ст. 285 ГК РФ).
Как же можно узаконить самовольное строение, чтобы его не сносить.
Легализовать самовольную постройку можно через местные органы власти или через суд. Способ зависит от характеристик земельного участка, прав на него, особенностей постройки.
В процессе придется доказать, что постройка отвечает требованиям закона и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Если привести постройку в соответствие с требованиями закона, шанс узаконить ее будет выше.
Чтобы легализовать самовольную постройку, необходимо учитывать закон и судебную практику. Все нормы связаны друг с другом, их нужно анализировать в совокупности. Например, критерии самовольных построек установила статья 222 ГК РФ и ст. 22 Закона № 52-ФЗ.
Посмотрим, какие нормы закона важно учитывать при узаконивании самовольной постройки.
1.Оценить постройку
Перед тем как подавать документы на легализацию, нужно оценить, есть ли у здания признаки самовольной постройки.
Оформить права на здание, которое не имеет признаков самовольной постройки, по правилам статьи 222 ГК РФ не получится. Нужно использовать другие способы защиты. Например, заявить иск о признании права собственности.
Не получится узаконить по правилам о самовольной постройке:
- объекты, которые возвели до 1 января 1995 года (постановление Президиума ВАС от 24.01.2012 № 12048/11);
- недвижимость после перепланировки или переустройства (п. 29 постановления № 10/22);
- объекты без признаков недвижимого имущества (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
Самовольная постройка — недвижимость, которая отвечает хотя бы одному из 4 признаков самовольного строительства:
- Землю под строением получили незаконно. Участок для строительства нужно получить по правилам земельного и гражданского законодательства. Если нарушить процедуру, постройка будет самовольной.
- Постройка не соответствует назначению участка. Земельные участки можно использовать только в целях, которые устанавливает их вид разрешенного использования. Вид можно узнать из ЕГРН. Для этого нужно заказать выписку в Росреестре и посмотреть соответствующую строку. Жилой дом на земле сельхозназначения — самовольная постройка. На землях сельскохозяйственного назначения можно строить только сельскохозяйственные постройки.
Постройка не будет самовольной, если собственник не знал и не мог знать об ограничениях для земельного участка, на котором возвел объект (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ).
- Застройщик не получил необходимых согласований и разрешений для строительства. Постройка будет самовольной, если застройщик не оформил обязательные документы, к примеру, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, технический план.
- Постройка нарушает градостроительные и строительные нормы и правила. Чтобы определить самовольность постройки, нужно установить, какие нормы и правила действовали на момент строительства. Например, в населенном пункте с 1960 по 2017 год действовало ограничение по этажности. Объект построили в 2015 году, спор возник в 2020-м. На момент спора постройка соответствует действующим нормам, но на момент постройки – нет. Поэтому такую постройку признают самовольной (ст. 222 ГК РФ, Обзор от 19.03.2014).
2.Подтвердить права
Чтобы оформить права на объект, построенный с нарушениями, нужно подтвердить, что у заявителя есть право на земельный участок, постройка не нарушает прав третьих лиц и соответствует установленным требованиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ
Право на землю. Земельный участок должен находиться у заявителя на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Это нужно подтвердить документально, достаточно представить выписку из ЕГРН со сведениями об участке и о правах заявителя на него.
- Право на строительство. Необходимо собрать документы, которые докажут, что права застройщика на участок допускали строительство объекта.
- Соответствие требованиям. Необходимо привести постройку в соответствие с требованиями по строительству на день обращения в суд. Подтвердить соответствие помогут положительные заключения государственных органов, экспертных учреждений или инженерных организаций.
При оценке объекта суды и органы власти обращают внимание: на предельные параметры разрешенного строительства (п. 8 ст. 1 ГрК РФ); документацию по планировке территории (гл. 5 ГрК РФ); параметры объектов капитального строительства.
- Отсутствие нарушений и угроз. Постройка не должна нарушать права других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.Чтобы установить, есть ли нарушения, можно добровольно провести экспертизу или ходатайствовать о ней в суде.
- Попытка легализации во внесудебном порядке. Застройщик должен подтвердить, что пытался узаконить постройку. Например, запрашивал разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
3.Подать заявление
По общему правилу легализует самовольную постройку суд. Однако в некоторых случаях узаконить постройку может муниципалитет.
Муниципалитет вправе принять решение о легализации, если постройка:
- не имеет разрешения на строительство, или режим такой зоны и вид разрешенного использования участка не допускают строительства объекта;
- возведена на участке, который находится в государственной или муниципальной собственности;
- расположена в пределах зоны с особыми условиями использования территории.
Границы зоны и требование иметь разрешение на строительство должны действовать на дату начала строительства.
Есть случаи, когда местные власти не вправе принять решение о приведении постройки в соответствие с требованиями (п.4 ст. 222 ГК РФ, п.5 ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ.
- Росреестр внес в ЕГРН запись о собственности в отношении самовольной постройки.
- Участок находится в частной собственности и постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.
- Суд признал право собственности на самовольную постройку или отказал в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
- Самовольная постройка представляет собой многоквартирный дом, частный жилой или садовый дом.
- Нет правоустанавливающих документов на участок, на котором находится объект, созданный до введения в действие ЗК РФ.
- Нет разрешения на строительство в отношении объекта, созданного до 14.05.1998.
Чтобы легализовать самовольную постройку через муниципалитет, нужно представить утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки. После этого необходимо привести постройку в соответствие с нормами в срок от 3 до 6 месяцев.
Муниципалитет принимает решение о самовольной постройке на основании документов. В основном это акты проверок и сведения из ЕГРН. Список устанавливает приказ Минстроя от 19.03.2019 № 169/пр.
Также в решении есть требование привести постройку в соответствие с нормами и правилами. Владельца уведомляют о решении в течение 7 рабочих дней.
Обычно, чтобы сохранить объект, требуют получить разрешение на строительство и провести реконструкцию (ст. 51 ГрК РФ).
Предмет иска нужно выбрать с учетом конкретной ситуации.
Какие доказательства собрать
Суд вправе принять решение о легализации, если заявитель докажет пять обстоятельств.
Что нужно доказать в споре об узаконивании самовольной постройки?
Какой суд выбрать
Иск о праве на недвижимое имущество нужно подавать по месту его нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Как определить ответчика
Если уполномоченный орган отказал в выдаче необходимого разрешения или иным образом не согласовал строительство, тогда ответчиком будет такой орган (абз. 3 п. 25 постановления № 10/22).
Если спор между владельцем постройки и собственником участка, тогда истцом будет собственник, а ответчиком — застройщик.
Когда постройка обременена правами третьих лиц или зарегистрирована не на владельца, тогда нужно привлечь таких субъектов к участию в деле в качестве третьих лиц.
Дела о сносе самовольной постройки суды рассматривают в ускоренном порядке.
Сокращенные сроки применяют по искам о сносе постройки и приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Суд рассматривает дело за месяц со дня, когда получил заявление. Решение по делу в отношении самовольной постройки суд по заявлению истца может обратить к немедленному исполнению.
Банк России не стал менять ключевую ставку. Что теперь будет с ипотекой?
Запуганные банки уже боятся выдавать ипотеку.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.