В этой статье поговорим про аренду с правом выкупа. Расскажем, как вообще работает эта система, подробно разберём её плюсы и минусы, а также дадим полезные рекомендации по составлению такого договора. Поехали.
Как работает аренда с правом выкупа
Обычная аренда даёт съёмщику право пользоваться недвижимостью на время действия договора. Когда это время заканчивается, он просто передаёт квартиру обратно владельцу. Аренда с правом выкупа же расширяет возможности съёмщика — по условиям такого договора он может не только жить в этой квартире, но ещё и впоследствии получить её в собственность. Вот как работает эта система:
- стороны заключают договор аренды с правом выкупа — гибрид стандартного договора аренды и договора купли-продажи. В нём одновременно закрепляются условия и временного пользования квартиры, и её потенциального выкупа;
- арендатор пользуется недвижимостью и каждый месяц вносит два платежа — арендный и выкупной;
- когда сумма выкупных платежей достигает оговоренной отметки, арендатор может стать новым владельцем недвижимости.
Обратите внимание, что выкуп недвижимости — это право, а не обязанность арендатора, и итоговое решение остаётся только за ним. Если по истечении договора арендатор решает всё-таки не выкупать квартиру, арендодатель обязан вернуть ему выкупные платежи в полном размере. Арендные платежи, конечно же, в любом случае остаются у собственника — тут всё как при обычной аренде.
Что можно выкупить
Чаще всего аренда с правом выкупа применяется в отношении оборудования, однако по этой схеме можно также выкупить любую недвижимость:
- квартиры;
- дома;
- участки;
- офисы;
- ритейл;
- производственные помещения.
Чем аренда с правом выкупа отличается от ипотеки
Ипотека начинается с первоначального взноса, который чаще всего составляет 10–30% от стоимости квартиры. Перед этим банк также внимательно проверяет кредитную историю, трудовой стаж и финансовое положение своего контрагента — а ещё самостоятельно удостоверяется в юридической чистоте квартиры.
Покупатель становится собственником сразу после заключения договора, но на квартиру накладывается обременение в виде залога — так банк гарантированно сможет вернуть часть своих средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособным. В качестве дополнительной гарантии банки также обязывают заёмщиков застраховать приобретаемую недвижимость — без этого сделка просто не состоится.
И, конечно же, ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию состоят из двух частей: выплаты по основному долгу и выплаты процентов. Процентное соотношение между этими частями постепенно меняется — в первые годы заёмщик больше платит проценты, а ближе к концу срока акцент сдвигается на основной долг. Если заёмщик не выплачивает ипотеку досрочно, к концу срока у него набирается приличная переплата.
Аренда с правом выкупа освобождает покупателя практически от всех этих обязательств. Не нужно выплачивать первоначальный взнос, согласовывать выбор квартиры с банком, приводить в порядок свою кредитную историю, страховать квартиру и отдавать недвижимость под залог. Всё, что требуется от арендатора — вовремя делать выплаты и поддерживать квартиру в хорошем состоянии.
Чем аренда с правом выкупа отличается от рассрочки
При оформлении рассрочки стороны заключают не договор аренды, а договор купли-продажи. Право собственности сразу переходит к покупателю, однако продавец берёт квартиру в залог — до тех пор, пока покупатель не выплатит долг в полном размере. Если покупатель нарушает условия договора, недвижимость могут выставить на торги. Какие-либо дополнительные платежи и проценты в рассрочке не предусмотрены: если в случае с арендой с правом выкупа арендатор платит ещё и за пользование недвижимостью, то здесь покупатель выплачивает только её стоимость.
Преимущества и недостатки аренды с правом выкупа
Для арендатора
Преимущества:
- в квартире можно жить сразу после подписания договора — выкуп для этого не требуется;
- есть много времени на то, чтобы самостоятельно оценить квартиру и район со всех сторон и принять взвешенное решение о покупке;
- нет никаких обязательств: от выкупа квартиры можно отказаться в любой момент;
- не нужно делать первоначальный взнос;
- не нужно выплачивать проценты.
Недостатки:
- квартира остаётся в собственности у арендодателя до тех пор, пока арендатор не внесёт все выкупные платежи;
- если арендодатель расторгнет договор в одностороннем порядке, арендатор потеряет ценное время, за которое он мог бы найти и вложиться в другой вариант;
- недобросовестный арендодатель может не вернуть выкупные платежи в случае отказа от выкупа — тогда придётся тратить время и силы на судебные разбирательства.
Для арендодателя
Преимущества:
- право собственности на квартиру сохраняется до выполнения всех условий договора;
- если арендатор нарушает какие-либо условия, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.
Недостатки:
- нет никаких гарантий того, что сделка купли-продажи действительно состоится — арендатор может в самый последний момент отказаться от выкупа квартиры и забрать все выкупные платежи;
- условия договора чаще всего не защищают от инфляции — покупательная способность денег может упасть, но поменять условия сделки уже будет нельзя.
Как составить договор аренды с правом выкупа
Законодательство РФ не предусматривает какой-то единый формат договоров аренды с правом выкупа, поэтому многое здесь зависит от конкретных договорённостей между арендатором и арендодателем. Главное — максимально подробно фиксировать все условия: чем содержательнее документ, тем проще будет разруливать любые спорные ситуации.
Мы советуем придерживаться такой структуры:
Преамбула. В этом пункте указывается базовая информация о сделке и участвующих сторонах: в первую очередь это наименование сделки, место оформления договора и личные данные сторон.
Предмет договора. Здесь нужно указать все ключевые сведения про квартиру: адрес, этаж, площадь и текущее состояние.
Условия аренды. Этот раздел заполняется так же, как и в обычном договоре аренды. Что нужно обязательно расписать: срок аренды, размер ежемесячных платежей и сумму депозита. К этому пункту можно также приложить опись имущества — это документ, который подробно фиксирует состояние квартиры и всех предметов в ней на момент заключения договора.
Возможность и условия выкупа. Самая важная часть договора. Здесь нужно чётко указать, что предмет договора переходит в собственность арендатора при выполнении определённых условий, а также зафиксировать выкупную цену, размер выкупных платежей и порядок выплаты этих платежей. Выкупная цена может быть как фиксированной, так и индексируемой — на тот случай, если продавец хочет дополнительно защититься от инфляции. Мы также советуем предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры.
А ещё очень важно указать способ перехода права недвижимости: он может происходить как на основе самого договора аренды, так и на основе договора купли-продажи, который заключается при выполнении всех условий.
Обязанности сторон. Тоже стандартный пункт любого договора аренды. Арендатор, например, обязуется поддерживать квартиру в должном состоянии и не задерживать платежи, а арендодатель — покрывать расходы на ремонт и заранее предупреждать перед визитами.
Ответственность сторон. Или же просто штрафы и пени за невыполнение обязанностей, указанных в предыдущем пункте.
Важный момент: если срок договора составляет более 11 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Заключение
Хотите купить квартиру в новостройке в Москве – тогда перейдите по ссылке и скачайте каталог всех новых домов столицы на старте продаж. После этого с вами свяжется персональный менеджер и подготовит для вас индивидуальную подборку недвижимости с учётом всех ваших пожеланий. Работаем с любовью и без комиссии.