Столичные покупатели апартаментов подчас недооценивают их в качестве инвестиционного инструмента. Устоявшийся в Москве формат псевдожилья не раскрывает весь потенциал этого сегмента доходной недвижимости. Тогда как более доходные сервисные апартаменты только набирают популярность в главном мегаполисе страны среди инвесторов. Какие перспективы здесь складываются для рынка апарт-отелей и тех, кто задумывает в них вкладываться? Об этом читайте ниже.
Московский туризм как фактор доходности
Уровень доходности сервисных апартаментов во многом определяется их заполняемостью и формой аренды. Степень загрузки апарт-отелей и частота сдачи номеров в краткосрок напрямую зависят от объемов турпотока. В этом смысле Москва занимает более выгодное положение на фоне других привлекательных туристических направлений России.
В отличие от Петербурга и Сочи в столице менее выражена сезонность. Город на Неве в большей степени ориентирован на культурно-познавательный туризм. Курорт Краснодарского края – на пляжный туризм. Первопрестольная же выступает центром делового, клубного, гастрономического и событийного туризма. Как следствие, туристический поток здесь относительно постоянен, а разница между загрузкой отелей в теплые и холодные месяцы в меньшей степени ощутима.
По данным московского комитета по туризму, в 2023 году российская столица приняла 24,5 млн гостей и почти вышла на допандемийный уровень. Основную часть турпотока – 22,2 млн человек – составили россияне. Напомню, что в 2019 году мегаполис посетили рекордные 25,1 млн туристов. Тогда Москва получила международную премию World Travel Awards в номинации «Лучшее туристическое направление. Город».
Специалисты сервиса онлайн-бронирования Ostrovok.ru, в минувшем 2023-м спрос на объекты размещения в столице вырос на 26% относительно предыдущего года. Из-за высокого спроса на отдых в столице пришлось задействовать отели всех категорий, рассказал «Ведомостям» вице-президент Ассоциации туроператоров России Сергей Ромашкин. «Если в предыдущие годы дефицит номеров даже в летние месяцы был исключением, то в этом году мы раз шесть оказались в ситуации, когда свободных номеров в центре не было. Туристам приходилось соглашаться на любые доступные номера вблизи центра, чтобы не тратить 30 минут на дорогу от окраин к основным достопримечательностям», – отметил эксперт.
Отдельно отмечу растущее влияние событийного туризма. Как уточняют в профильном комитете, сегодня этот сегмент развивается наиболее интенсивно. В Москву едут не только чтобы осмотреть местные достопримечательности, отдохнуть или поработать, но и посетить местные фестивали, ярмарки и деловые форумы. Златоглавая лидирует в России по количеству и разнообразию событий и задает темп развития для регионов.
«В 2023 году во время проведения крупных городских событий загрузка отелей вырастала на 14%», – говорит представитель комитета. К примеру, открывшаяся в ноябре выставка-форум «Россия» на ВДНХ только за первые четыре месяца работы привлекла 7 млн человек. Опрошенные «Ведомостями» туроператоры фиксировали двукратный спрос на отели с началом ее проведения. «Традиционно низкий турсезон, который начинается в начале ноября и заканчивается в 20-х числах декабря, благодаря выставке превратился в высокий сезон», – отметил вышеупомянутый Ромашкин.
Кроме того путешественники проявляют все больший интерес к зимним новогодним фестивалям: «Путешествие в Рождество», «Усадьбы Москвы. Зима», «Московское чаепитие» и так далее. За эти январские праздники столицу посетили 4,3 млн человек – почти вдвое больше, чем годом ранее. Загрузка отелей в центре города в новогодние каникулы достигала 90–100%, говорится на сайте Mos.ru.
Наш московский опыт
Стабильно высокий турпоток в течение года в сочетании с новизной формата инвест-отелей для Москвы приятно удивил меня и коллег по компании Inreit с начала работы на местном рынке. Первый наш столичный объект на Покровке, 29 у Чистых прудов открылся в июне прошлого года. Показатели его заполняемости и востребованности по количеству броней уже в первые месяцы превысили наши ожидания. Стало ясно, что полюбившиеся гостям Петербурга сервисные апартаменты здесь востребованы и способны приносить желаемый доход их собственникам.
Средняя загрузка нашего апарт-отеля Port Comfort on Pokrovka за 2023 год – 86%. Максимальная выплата собственнику юнита за месяц аренды достигала 99 тыс. рублей. Притом, что изначально наша УК сдавала номера постояльцам по сниженным ценам. В тот период мы равнялись на конкурентов поблизости и вскоре поняли, что можем повышать арендные ставки при сохранении уровня заполняемости – нескончаемый гостевой поток и интерес к формату этому прекрасно способствуют.
Доходность за первые три квартала работы отеля составила 9,5% годовых. И сегодня есть все основания полагать, что по итогам 12 месяцев мы покажем минимум 10% годовых – достойный результат для первого года функционирования отеля.
Успех этого объекта укрепил нас в уверенности двигаться дальше. В том же 2023-м мы взяли в работу новый московский проект редевелопмента исторического здания в близлежащей локации – на Воронцовом поле, 12, в 2 км от Кремля внутри Садового кольца.
Второй объект оказался больше предыдущего по площади, номерному фонду и концептуально интереснее. Он станет дебютным в нашей продуктовой линейке бутик-отелем. Это здание бывшей купеческой усадьбы в престижном районе, где селились видные московские предприниматели и меценаты XIX века. Дух тех времен и нравов тех людей мы отразим в концепции будущей гостиницы. И вне сомнений, новый объект окажется не менее успешен. Тем более, что столичные власти ежегодно наращивают уровень потока и намерены побить рекорд допандемийного 2019-го. Уже в первый год работы мы прогнозируем доходность от 10% годовых. Запуск объекта в эксплуатацию намечен на IV квартал 2024 года.
К слову, друзья, до конца апреля на апартаменты в будущем отеле на Воронцовом поле действует акция: ежемесячные гарантированные выплаты в размере 110 тысяч рублей в течение года с момента открытия объекта.
Подробности по ссылке.
