По просьбе Дмитрия Прокофьева ("Деньги и песец") прокомментировал тезисы Эльвиры Набиуллиной о том, что у застройщиков есть возможности для снижения цен.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина:
«Что касается ситуации с застройщиками, мы смотрим за ней. В принципе, они накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года (срок действия льготной ипотеки. — Ред.). Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать»
Глава Банка России права – жилье за 4 года действия льготной ипотеки не стало доступней. Все преимущества льготной ипотеки были съедены ростом цен. Относительно низкий ипотечный платеж остался в 2020-21 гг. Не помогло и то, что теперь большинство заемщиков берет кредит на 30 лет.
Ключевая проблема ипотечных стимулов в том, что что спрос, в отличии от предложения, реагирует на них моментально. Но в том, что девелоперский цикл слишком длительный, нет никаких сюрпризов. Уже к концу 2020 года это стало очевидным, у профильных ведомств было время подстроить программы с учетом возможностей строительного комплекса. К слову, они очень разные даже в крупнейших городах страны.
Но региональная настройка – не самая сильная сторона текущей модели управления. С другой стороны - с момента запуска льготной ипотеки прошло 4 года – достаточный срок для того чтобы купить участок спроектировать дом и открыть продажи. Но заметного роста строительства по стране нет. В апреле 2020, по данным ЕИСЖС в работе находилось около 100 млн. кв. м жилья, сейчас 108 млн. кв. м. Вот он, реальный эффект от льготных программ, который принято называть драйвером развития отрасли.
В истории с введением и предполагаемой отменой льготных программ есть важная особенность –уверенность в том, что из столицы лучше видно, что требуется рынку жилья. Но шаблонные решения для всех не работают.
Города и регионы слишком разные, так за 4 года объем текущего строительства в Санкт Петербурге упал почти в 2 раза, а это как раз то самое предложение, которое должно сбалансировать спрос. Увеличение стройки в Ленинградской области не компенсирует это падение. В Тюмени аналогичный показатель за это время вырос более чем на 70%, а в Екатеринбурге на 40%.
Текущие требования отменить льготную ипотеку и снизить цены, аргументируя это высокой прибылью застройщиков, страдают той же самой столичной близорукостью.
Действительно, на многих крупных и богатых рынках у девелоперов есть определенные резервы. Но там, где застройщики оперативно включились в стройку еще в 2020-21 гг., нарастили объемы и конкуренцию (да, такие города есть), уже не все так однозначно. Темпы роста цен за последние 4 года там были существенно ниже, тех городов, что пошли по более простому пути. А еще есть очень много малых и средних городов, где, впервые за много лет, реализуется 2-3 проекта. Там снижение цен на 10-15% очень критично, как и рост ставок по проектному финансированию, с которым столкнулись застройщики в последнее время.
В решениях по льготной ипотеке в последние годы не было главного – системности. Ее вводили как пожарную меру, спешно продляли, но не формировали внятных и достижимых целей.
Было бы неплохо начать с ревизии всего инструментария государственных стимулов и достигнутых результатов в каждом городе и регионе.
Пора принять тот факт, что нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами. Девелоперы в этих регионах, конечно, переживут снижение цен, вот только переживать по этому поводу придется не только им.
Михаил Хорьков,
автор телеграм канала REBURG,
руководитель комитета по аналитике РГУД