Для среднего и крупного бизнеса процесс выкупа объектов в муниципальной собственности может представлять значительный интерес как с точки зрения расширения своей деятельности, так и с точки зрения инвестиционных возможностей. Однако, этот действие требует внимательного изучения основных этапов и правовых аспектов, чтобы избежать непредвиденных проблем и конфликтов с муниципальными органами.
В данной статье мы рассмотрим ключевые этапы процесса выкупа объектов в муниципальной собственности, а также основные юридические аспекты, которые следует учитывать при осуществлении данной процедуры.
Какие лица и как могут воспользоваться правом преимущественного выкупа?
Предприниматели среднего и крупного бизнеса, которые длительное время арендуют помещения в государственной, региональной или муниципальной собственности без задолженностей по арендной плате, штрафам и пеням, имеют возможность выкупить объекты. Некоторые объекты не могут быть приватизированы, так как они включены в перечни имущества, подлежащего предоставлению во владение и пользование исключительно субъектам среднего и крупного предпринимательства, тем самым, исключая возможность последних реализовать свое право преимущественной покупки.
Процесс выкупа может начаться по инициативе собственника, который направляет предложение о заключении договора и проект договора. Арендатор, соответствующий требованиям закона, также может инициировать процесс, подав заявление.
С начала 2023 года таким способом у города Москва выкупили 225 объектов общей площадью 40,7 тысячи квадратных метров. Всего же за последние 10 лет субъекты предпринимательской деятельности выкупили по преимущественному праву свыше 7,9 тысячи объектов арендуемой нежилой недвижимости общей площадью 1,63 миллиона квадратных метров.
Также важно отметить, что арендатор вправе отказаться от заключения договора в любой момент, что подтверждено Верховным судом, но при этом он утрачивает право на преимущественный выкуп.
Как менялись законы о приватизации муниципальной собственности:
Мера выглядела как временная, но с течением времени законодательство расширяло возможности для всех видов бизнеса.
- Ранее субъекты предпринимательской деятельности могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
- 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами среднего и крупного предпринимательства <…>». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
- 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
- 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т.п.
- 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
- 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов предпринимательской деятельности получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.
Какие бывают сложности в данном вопросе?
Государственные, региональные и муниципальные структуры иногда могут создавать препятствия при выкупе недвижимости, хотя чаще всего проблемы возникают из-за бюрократических процедур и разногласий по условиям сделки.
Споры часто возникают из-за следующих условий выкупа:
- определение цены (рыночная или иная);
- условия оплаты (возможна ли рассрочка);
- размер штрафов за задержку платежей (какие неустойки может предложить собственник);
- учет стоимости улучшений объекта;
- возможность расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.
Наиболее частые споры, которые доходят до суда, связаны с ценой недвижимости:
В случае разногласий между арендатором и арендодателем относительно оценки стоимости объекта, споры обычно разрешаются в суде через проведение судебной экспертизы. Если экспертиза показывает завышенную цену, покупатель может оспорить ее и запросить повторную экспертизу. В таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к внешним специалистам, так как спорить с судебным экспертом без специальных знаний может быть трудно.
Прокуратура также может оспаривать договоры о выкупе из-за возможных нарушений, особенно если цена была занижена. Кроме того, арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации, как законные, так и незаконные. В таких случаях решение может быть вынесено судом, который учитывает законодательство и предыдущие решения.
Если отказ в заключении договора был признан незаконным, арендаторы могут обратиться в суд для взыскания убытков, включая возврат арендных платежей. Однако, суд может учесть расходы, которые арендатор мог бы потратить на содержание объекта, если бы стал его собственником.
Памятка для арендаторов:
Перед тем как подавать заявление, арендаторам важно оценить свою готовность к выкупу объекта. Отказ от заключения договора купли-продажи может привести к потере преимущественного права на выкуп. Если арендодатель предложил завышенную цену, то лучше провести предварительную оценку у независимого оценщика и только потом принимать решение о возможном обращении в суд. Если нет опыта в подобных процессах, то лучше обратиться к внешним консультантам, поскольку экономия на услугах представителя может принести большие потери.
Для оспаривания выкупной цены следует подать иск о разрешении договорных разногласий, а не о споре о достоверности рыночной стоимости. В случае, если суд примет сторону арендатора, договор будет считаться заключенным с момента вступления решения в силу. Необходимо соблюдать условия договора, включая оплату, без ожидания подписания документа. Часто бизнесмены допускают эту ошибку, не выполняя обязательства по договору до момента устранения разногласий, что может привести к искам со стороны уполномоченного органа за нарушения или даже к расторжению договора в зависимости от его условий.
Постскриптум
Для среднего и крупного бизнеса важно учитывать свою готовность к выкупу, проводить предварительную оценку стоимости объекта, обращаться к независимым экспертам при необходимости. Соблюдение условий договора и выполнение обязательств до получения официального документа является ключевым для успешного завершения процесса выкупа.
В целом, осознание всех правовых нюансов и последовательное выполнение этапов выкупа объектов в муниципальной собственности поможет бизнесу успешно завершить данную процедуру и обеспечить себе стабильность и законность владения имуществом.
Спасибо за ваш интерес к материалу!