Дорогие друзья, сегодня я расскажу Вам немного подробнее, как профессиональные участники рынка оценивают стоимость квартир. Интересно?
Итак, пока мы с Вами смотрели только объявления на ЦИАН. Объявления на ЦИАН выставляют как собственники-физлица, так и риэлторы.
Насколько цена в объявлении соответствует цене продажи? Непонятно. Как правило, изначально клиенты сильно переоценивают свой объект недвижимости и выставляют цену, которая кажется им справедливой. Желаемая цена. Если объявление выставляет не сам собственник, а его риэлтор, он также на первых порах может согласиться с оценкой продавца. Риэлтор это делает не потому, что не понимает вероятную цену продажи, а просто, чтобы "зацепить клиента". Давайте, поставим за 20 млн, через месяц клиент убедится, что звонков нет и согласится снизить до 18 млн, еще через месяц придем к справедливой рыночной цене - 16 млн.
С одной стороны, почему бы и нет? Есть же время, парвильно? А, если нужно продать срочно? В этом случае Вам на помощь придут ребята, занимающиеся срочным выкупом. Иногда деньги прямо в день сделки, но средний размер дисконта по рынку обычно в районе 17-18%. Конечно же не от Вашей желаемой цены, а от рыночной, так как ее видит специалист по выкупу. Ну, то есть, предыдущую гипотетическую квартиру оценят в 15 млн и отнимут 18%. На руки 12,3 млн. А Вы думали о 20 000 000. Тоже неинтересный вариант, согласитесь?
А, что, если Вы готовы продать по реальной рыночной цене, но это нужно сделать быстро? Быстро это, конечно, не один день, как при срочном выкупе, но и не 2-3 месяца на раскачку, как при обычной продаже по сценарию собственника. В этом случае, нужно знать реальную цену продажи. Не те предположения, которые есть у собственника, а цену, по которой недавно произошла продажа аналогичной квартиры в этом районе.
Здесь 2 основных момента:
1. Сделка возможна только при наличии покупателя и при его желании обменять конкретно определенную сумму денег на Ваш объект недвижимости. И тут в дело вступает так называемый "фундаментальный конфликт между покупателем и продавцом" при оценке объектов недвижимости. Покупатель всегда использует сравнительный метод оценки - т.е. выбирает самый дешевый аналог из представленных на рынке, Продавец обычно использует затратный метод - т.е. вспоминает за сколько он этот объект купил 15 лет назад, сколько это получалось тогда в долларах и сколько бы у него было денег сейчас, если бы он тогда не стал покупать эту квартиру, а, например, положил бы деньги на депозит под 7% годовых. Рассуждения продавца правильные, но, к сожалению, не важны для покупателя :-( Он просто игнорирует более дорогие варианты в пользу дешевых. И всё. Нет звонков, нет встреч, нет продажи.
2. Цена может быть "справедливой" только в моменте. То есть, сегодня мы продали за 16 млн и это действительно справедливая рыночная цена, потому что мы собрали значительное количество покупателей и не смогли продать дороже, а уже через месяц смогли бы достичь цены 17 млн, или, напротив, Эльвира Сахипзадовна в очередной раз увеличила ставку и мы сможем рассчитывать максимум на 14,5 млн. Таких примеров с сентября 2023 года тоже очень много.
В общем, если собственник действительно готов продавать; если он понимает, что в настоящий момент будет достигнута плюс-минус та же цена, по которой недавно были проданы аналогичные квартиры, единственный вопрос, на который нужно найти ответ - цена сделки.
Риэлторы для этой цели используют специальную программу Winner.
Обратите внимание на количество квартир в Москве, по которым есть информация в системе - 960 202. Впечатляет, правда? Для клиентов готовят отчеты в соответствии с критериями. Например, за какую цену состоялась продажа самой бюджетной квартиры в пределах МКАД в ближайшее время?
Самый бюджетный вариант квартиры в пределах МКАД купили за 7,3 млн. https://online.baza-winner.ru/viewboard/2HpoDnV1wsT5A2PUc3sYdaGDcCry
Инструментом очень удобно пользоваться, когда необходимо выявснить цену в конкретном жилом комиплексе. Вы планируете продать 1-комнатную квартиру в ЖК "Фили Град" и видите объявления от 17,5 млн. Проверяете в Winner и убеждаетесь, что за последние 2 месяца состоялась продажа одной квартиры той же площади с похожими потребительскими свойствами за 18 млн. С учетом того, что рынок последние месяцы "в боковике" 17,5 кажется вполне справедливой ценой.
К сожалению, Winner доступен только профессиональным участникам рынка, но есть похожий инструмент, доступный и Вам.
Это Domclick - в нем можно найти, например, такую информацию: https://domclick.ru/card/sale__flat__2056432377?utm_source=baza_winner&utm_medium=partner&utm_campaign=baza_winner_mainfeed&utm_term=2056432377&utm_referrer=https%3A%2F%2Fw7.baza-winner.ru%2F
Квартира продана за 7,8 млн, срок экспозиции - 15 дней.
После регистрации в Domclick можно найти и аналитику, правда, намного меньше, чем в Winner.
Но самый простой вариант получить правильную оценку, конечно, обратиться к специалисту, которому Вы доверяете.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
