Рынок жилой недвижимости в России растет. К примеру, стоимость студий в Москве за три последних года подорожала на 39-69 процентов.Активное использование льготных ипотечных программ происходит на фоне закредитованности населения и роста цен — отдельные эксперты говорят о формировании «пузыря» на рынке недвижимости. Попытаемся разобраться, реальна ли угроза и что будет с ценами на жилье.
Как развивается пузырь
По данным Банка России, на 1 июля ипотеку взяли 10 млн человек. При этом почти половина из них имеют как минимум еще один дополнительный необеспеченный кредит. Нередко это потребительские займы, которые клиенты банков берут для выплаты первоначального взноса на жилье и ремонт приобретенной недвижимости.«Легкие деньги» не раз приводили к кризису. Так было, например, в 2008 году в США. В конце 90-х годов в стране были изменены правила выдачи ипотечных кредитов, что привело к росту цен на жилье с начала нулевых на 10% каждый год. Кроме того, ФРС США к декабрю 2001 года снизила ставку по федеральным фондам с 6,5% до 1,75%. Это процентная ставка, на основе которой коммерческие банки занимают и дают в долг свои избыточные резервы друг другу на короткие сроки.
На фоне роста цен росли и потребительские расходы, которые финансировались во многом за счет заемных денег. Банки шли навстречу, да так, что нередко давали ипотеку даже плохим заемщикам, которые, в свою очередь, приобретали недвижимость для перепродажи. На растущем рынке «легкие деньги» и желание чувствовать себя богатым стимулировали вновь спрос, а с ним и новый рост цен. В моменте выгодно было всем: застройщикам, банкам, заемщикам, но взлет закончился почти внезапно.
«Пока ситуация в России с ипотекой не такая критичная как перед кризисом 2008 года в США. Объем выданных ипотечных кредитов в РФ не превышает 3 % ВВП, поэтому даже кратное ухудшение их качества не повредит банковской системе с учетом того, что возвратность кредитов обеспечена качественным залогом. Обычно рыночная стоимость закладываемой недвижимости более чем в два раза перекрывает размер самого обязательства».
Максим Соколов, инвестиционный советник
Строительный бум в США со временем привел к избытку предложения на рынке и падению цен. Многие заемщики оказались не в состоянии платить каждый месяц по более высоким ставкам, а рефинансирование стало проблематичным. В начале 2008 года ипотечные долги американцев достигли 72% ВВП или $ 10,6 трлн. Еще летом 2007 года несколько банков в США заявили о своем банкротстве, а дальше стали сыпаться, как костяшки домино.
Пузырь в США сформировался за счет перегрева рынка из-за больших объемов перепродажи жилья. В России же значительно меньше людей, которые покупают недвижимость под эту цель.Кроме того, ситуация на российском рынке имеет ряд других отличий. При росте числа закредитованных лиц не отмечается усиление динамики по просрочке. Проблема состоит в том, что один кредит россияне нередко гасят за счет другого. Развитие такого сценария может привести к тому, что банки перестанут выдавать новые кредиты. Другой вопрос — выдержат ли отечественные финансовые организации бум отказников.
Почему растут цены на жилье и стоит ли инвестировать в недвижимость
С одной стороны, льготные программы ипотеки привели к притоку больших денег в отрасль и, как следствие, росту цен. При этом такие программы не являются адресными. Ими нередко пользуются не для улучшения жилищных условий, а для инвестиций в бетон. Треть всех новостроек в стране, а их чаще всего приобретают по ипотеке, приходится на Москву и Санкт-Петербург. Спрос на аренду в этих агломерациях традиционно сохраняется высоким, но новые инвестиции в недвижимость на фоне низких процента и платежей создали безудержный спекулятивный рост цен, когда целые дома и районы квартир-студий раскупают под сдачу.
Другая причина — рост стоимости импорта. В любой масштабной стройке его всегда много: техника, материалы, сантехника. Ковид, 2022 год и падение рубля привели к подорожанию импорта, а с ним и росту стоимости квадратного метра. На рынке первичного она только в январе выросла на 4,4% при годовом росте в 10,3%.Стоит упомянуть и про инфляционные риски для застройщиков, которые строят сейчас, а деньги получают только после окончания строительства. Такие риски обычно закладывают в стоимость жилья.
«Исторически номинальные цены на жилье действительно крайне редко снижались. Это объясняется тем, что недвижимость в большинстве случаев представляет собой долгосрочную инвестицию и ее продажу можно легко отложить до лучших времен. Вынужденные массовые распродажи с большим дисконтом здесь редки, за исключением глобальных геополитических потрясений или других факторов неэкономического характера (войны, природные катастрофы и т.д.). Именно по этой причине интерес вызывает отслеживание валютной стоимости российского жилья, которая за последнее десятилетие, по моей оценке, упала более чем в два раза».
Максим Соколов, инвестиционный советник
Советник также считает, что весьма спорно выглядят представления о способности жилой недвижимости не только увеличивать, но и даже сохранять стоимость. Цены растут чисто номинально, но реальная стоимость жилья по отношению к стоимости других товаров может снижаться. Поэтому жилье не может играть роль защитного актива, которую ему многие приписывают. В реальности рост цен на жилье равен среднему уровню инфляции только на горизонте 5-10 лет. При прочих равных неразумно купить сейчас квартиру и ожидать, что уже через год ее стоимость автоматически вырастет хотя бы на уровень инфляции, и так потом каждый год.
Что будет с рынком недвижимости
1 января минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке не выше 8% годовых, был поднят с 20 до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. По мнению некоторых экспертов, это должно ослабить ажиотаж на рынке жилой недвижимости.
Почти одновременно несколько крупных отечественных банков изменили условия льготной ипотеки и уведомили клиентов, что программа будет работать только при покупке квартир у застройщика-партнера.Предельная ставка по льготным кредитам ограничивается постановлением правительства, а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина возмещения рассчитывается на основании ключевой ставки Банка России. Однако после ее серьезного повышения до 16% разрыв между льготной и рыночной ставкой вырос. Перед банками встал вопрос о том, как компенсировать разницу и было принято решение разделить эти расходы с девелоперами, что последних никак не устроило.
Значительная часть новостроек в России продается в ипотеку, поэтому активное сотрудничество с банками означает для застройщиков поддержку продаж.
За застройщиков вступился Банк России и высказался против взимания банками комиссии с застройщиков при выдаче льготных ипотечных кредитов. По мнению ЦБ, требование, которое банки предъявляют застройщикам, несет риски для рынка и для ипотечных заемщиков. Это означает, что банки, заинтересованные в работе с льготной ипотекой, получат возможность выдавать больше кредитов и закрыть имеющийся на рынке спрос. Проверка Банком России корректности оценки банками справедливой стоимости залогов по ипотеке может сдержать рост цен и купировать их рост.
«По прогнозу «Фальконри Инвестментс», сокращение государственных программ льготной ипотеки снизит темпы роста ипотечного кредитования в ближайшие годы. Банки частично потеряют кусок прибыли от компенсации правительством разности в рыночной и льготных ставок по кредитам на покупку жилья, снизится темп выдач ипотеки. Однако катастрофы на строительном рынке я не ожидаю. Высокая маржинальность компаний-застройщиков выдержит еще большую долю нераспроданного жилья в новостройках, которая сейчас превышает 70%. Если дела пойдут существенно хуже, правительство поддержит строителей, но цены точно снижать никто не будет. Для этого используют разные предлоги: дорогие стройматериалы, нехватка азиатских рабочих и другие».
Максим Соколов, инвестиционный советник
Дополнительным шагом по стабилизации ситуации на рынке может стать запуск программы адресной льготной ипотеки, которая будет распространяться на вторичный рынок жилья. Кроме того, можно ожидать дополнительного роста первоначального взноса. Одним словом, у регулятора есть инструменты для влияния.
Первичный или вторичный рынок
Срок действия программы льготного кредитования истекает 1 июля 2024 года и похоже, что правительство продлевать ее не будет. Если это произойдет, то новых выдач на первичном рынке по ипотеке станет значительно меньше. Однако эксперты не ожидают значительных просадок из-за высокой инфляции.
А вот «вторичка» просядет еще больше. Процентные ставки по рыночным программам на вторичном рынке в банках находятся на уровне 17-20%.По мнению инвестиционного советника Максима Соколова, после сокращения льготных программ привлекательность вложений в недвижимость существенно снизится. Основная прибыль здесь зарабатывается на перепродаже объекта на вторичном рынке, поэтому для розничного инвестора угроза «застрять» в бетоне на десятилетие выглядит вполне реальной. Специалист считает, что в ближайшие три года среднегодовой рост цен на жилье в лучшем случае будет чуть ниже годовой инфляции, рассчитываемый Росстатом. Инвестиции в недвижимость — неплохая возможность диверсифицировать портфель. Повторения сценария американского ипотечного кризиса на отечественном рынке, скорее всего, не произойдет. При этом инвестор должен учитывать риски, связанные с массовым рефинансированием кредитов российскими заемщиками, а также отменой льготной ипотеки, что может привести к снижению спроса на рынке.
Инвестировать в недвижимость в России можно напрямую или через приобретение ПИФа недвижимости. При любом из вариантов за помощью стоит обратиться к профессионалу, который проанализирует издержки и комиссии, определит рыночную стоимость объекта и его инвестиционную привлекательность.
Записаться на консультацию к финансовому советнику Максиму Соколову можно в профиле специалиста на сервисе "Советники Винвестора".