Продолжаем серию статьей на тему Жизненный цикл строительного проекта.🗓️ Этап 2 Планирование строительного проекта
Юридические аспекты строительного проекта: Полное руководство для минимизации рисков
(Практическое руководство с готовыми решениями и шаблонами)
В юридические аспекты входят как договорные отношения по контракту, так и взаимодействие с контролирующими и проверяющими органами. Юридические риски могут привести к колоссальным финансовым потерям, срыву сроков, репутационному ущербу и даже приостановке проекта.
Расскажу подробный гид по ключевым юридическим аспектам строительства, от договорной работы до взаимодействия с контролирующими органами. Какие принять действия по проверке строительного контракта, вот основные шаги этого этапа:
🔴 Договорная работа: юридическая безопасность
1️⃣ Экспертиза проекта контракта - изучите контракт, как "Придирчивый параноик"
В предыдущих тема говорили на тему строительного контракта тут , тут и тут, повторюсь: При согласовании контрактов будьте придирчивыми параноиками, обращайте внимание на каждый пункт.
Что смотреть?:
Выявление скрытых рисков ("подводных камней"): нереальные сроки, размытые ТЗ, кабальные условия оплаты или ответственности, требования к гарантиям сверх закона.
Пропустите контракт через юриста, пусть проверит, даст список замечаний и подготовит протокол разногласий.
- ⚖️ Обязательное привлечение юриста: Никогда не подписывайте контракт без независимой юридической экспертизы. Юрист, специализирующийся именно на строительстве, выявит:
Неясные, двусмысленные формулировки.
Несбалансированные обязательства сторон.
Кабальные условия ответственности и штрафов.
Отсутствие или неполноту механизмов урегулирования споров.
Соответствие законодательству (особенно ГК РФ, Градостроительный кодекс, 44-ФЗ/223-ФЗ). - Протокол разногласий – ваш главный инструмент: На основании замечаний юриста готовьте протокол разногласий. Это формализованный документ с вашими предложениями по изменению спорных пунктов контракта. Настаивайте на его рассмотрении.
Не начинать работы без подписанного и согласованного контракта. Подписать Акт приема-передачи площадки только после подписания контракта и выхода на площадку.
❌ Не поддавайтесь давлению срочно подписать "как есть".
2️⃣ Детализация и визуализация обязательств
Так же необходимо выписать все сроки и штрафы по контракту, распечатать и повесить в кабинетах исполнителей и заинтересованных лиц (Бухгалтерия, ПТО, Юристы, Руководитель проекта и т.д.). Так все сроки и ответственность будут всегда перед глазами исполнителей, что уменьшит количество нарушений условий договора с вашей стороны.
- Карта сроков и штрафов (Excel/Таблица): Как верно подмечено – выпишите ВСЕ ключевые сроки (начала работ, этапов, завершения, поставок, согласований, оплат) и размеры штрафных санкций (неустоек) за их нарушение. Разместите эту наглядную карту в местах общего доступа для ПТО, прорабов, снабженцев, бухгалтерии, руководства проекта. Постоянная видимость хорошо дисциплинирует.
- Гарантии и Обеспечения: Четко определите виды и сроки предоставляемых гарантий (на выполнение работ, на возврат аванса, гарантийные на эксплуатацию). Убедитесь, что требования по банковским гарантиям соответствуют закону и методике расчета сметной стоимости (возможность включения затрат на них предусмотрена).
⏰ Система автоматических напоминаний: Настроить в CRM, Битрикс24, MS Project или даже в Outlook/Google Calendar напоминания ответственным за 3, 5, 7 дней до наступления критической даты (оплаты, поставки, сдачи этапа).
3️⃣ Управление изменениями
- Процедура изменений: Контракт ДОЛЖЕН содержать ясный порядок оформления изменений (доп. соглашений): кто инициирует, как обосновывается, сроки согласования, влияние на сроки и цену. Никаких устных договоренностей!
- Акты – основа всего: Уделите внимание как оформляются, подписываются и оплачиваются акты. Своевременное и корректное оформление всех первичных документов (акты выполненных работ КС-2, справки о стоимости КС-3, акты скрытых работ, акты освидетельствования, акты о недостатках) – юридическая страховка при любых спорах.
🔴 Страхование строительных рисков: Защита от непредвиденного
Большинство заказчиков в бюджетной сфере страхуют свои объекты самостоятельно. Так же существует практика, когда заказчик перекладывает это требование на подрядчика, обратите на это внимание в контракте.
В любом случае страховка покрывает часть рисков и разрешает большинство споров в случае ЧП на объекте.
- Виды страхования в строительстве:
Страхование ответсвенности: Страхование ответственности за причинение вреда в процессе строительства (третьим лицам, соседним объектам).
Ключевой момент: Практика сильно различается. Бюджетные заказчики часто страхуют объекты сами. Однако все чаще контракты содержат требование к Подрядчику застраховать свою гражданскую ответственность. Внимательно читайте контракт! Отсутствие полиса, если оно требуется, – грубое нарушение, за которое могут расторгнуть контракт или наложит штрафные санкции.
Страхование строительно-монтажных рисков : Защита от повреждения или гибели самого строящегося объекта и используемых материалов/оборудования от пожаров, стихийных бедствий, аварий и т.д. (риски "всех рисков" - CAR/EAR).
Профессиональная ответственность проектировщиков (и иногда подрядчиков).
Добровольное медицинское страхование (ДМС) или страхование от несчастных случаев для рабочих. - Финансовый аспект: Как отмечено в обновленной "Методике определения сметной стоимости..." (смотри Приложение №9, п.2.20), затраты на страхование объекта (видимо, СМР-рисков) теперь могут быть включены в сводный сметный расчет наряду с затратами на банковские гарантии. Это важный аргумент при формировании цены и обосновании затрат перед заказчиком.
- Разрешение споров: Наличие действующего страхового полиса существенно упрощает и ускоряет урегулирование финансовых последствий большинства аварий и инцидентов (ЧП) на объекте, снижая нагрузку на собственные средства подрядчика или заказчика.
📝 Алгоритм действий при наступлении страхового случая (ЧП):
Немедленно обеспечить безопасность людей.
Зафиксировать обстановку (фото/видео до уборки/ремонта).
Сообщить в страховую компанию в срок, указанный в договоре (обычно 3-5 дней).
Написать Заявление о страховом случае (по форме страховщика).
Предоставить документы: договор страхования, документы на объект (контракт, разрешение), акты о происшествии (если составлялись с участием госорганов), смету на восстановление.
Допустить представителя страховой к осмотру.
👍В приложении шаблон распределения ответственности при согласовании строительного контракта.
🔴 Взаимодействие с контролирующими и проверяющими органами
Строительство – одна из самых регулируемых отраслей. Готовьтесь к проверкам, их будет много, во всяком случае у заказчика и генподрядчика точно.
- Ключевые контролирующие инстанции:
Государственный строительный надзор (ГСН): Контроль за соответствием строительства проектной документации и техническим регламентам. Выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.
Ростехнадзор: Надзор за безопасностью эксплуатации опасных производственных объектов (если применимо), соблюдением промышленной безопасности.
Роспотребнадзор: Соблюдение санитарно-эпидемиологических норм.
Госпожнадзор (МЧС): Соблюдение требований пожарной безопасности на всех этапах.
Экологический надзор (Росприроднадзор): Соблюдение природоохранного законодательства (обращение с отходами, выбросы, сбросы).
Инспекция труда (Роструд / ГИТ): Соблюдение трудового законодательства и охраны труда – зона повышенного риска и частых проверок!
Муниципальный контроль (земельный, за благоустройством).
Саморегулируемые организации (СРО): Контроль за соблюдением членами СРО требований к выдаче свидетельств о допуске, стандартов и правил СРО. - Подготовка к проверкам:
Внутренний контроль и аудит: Регулярно проверяйте объект и документацию на соответствие требованиям до прихода надзорных органов. Исправляйте недочеты оперативно.
"Папка проверяющего": Сформируйте комплект актуальных документов, которые чаще всего запрашивают: разрешительная документация (разрешение на строительство), проектная декларация (если МКД), журналы производства работ (общий и специальные), документы по ОТ (инструктажи, наряды-допуски, сертификаты на СИЗ), сертификаты на материалы, акты, документы СРО, разные корочки по допускам на высотные и монтажные работы и т.д.
Назначение ответственных: Четко определите, кто встречает проверяющих, кто предоставляет документы, кто сопровождает по объекту. Проведите инструктаж.
Знание прав: Персонал должен знать свои права и обязанности при проверке (требовать удостоверение, распоряжение о проверке, не допускать превышения полномочий). - Реагирование на предписания: Получение предписания , тщательно изучите его, оцените правомерность. При необходимости обжалуйте в установленном порядке. Устраняйте нарушения в указанные сроки и предоставляйте доказательства устранения (фото, акты).
Ниже приведены шаблоны необходимых действий при проверке:
Цитата Практика: «Пришел проверяющий? Не паникуй. Дай ему его «Папку», веди только туда, куда надо, и молчи как партизан. Лишнее слово, это лишний штраф. Знай свои права, но не умничай.»
Татьяна Иванова, инженер по подготовке производства (работала с ГСН, Ростехнадзором, 9 лет)
🔴 Разрешение споров: Когда переговоры зашли в тупик
Несмотря на все меры предосторожности, споры возможны. Старайтесь договорить, если договоренности не соблюдаются, то переходите в юридическую плоскость.
- Досудебный порядок: Часто является обязательным. Используйте официальную переписку, претензии, протоколы разногласий. Фиксируйте все попытки урегулирования.
- Судебное разбирательство (Арбитраж): Требует серьезной подготовки доказательственной базы (контракт, переписка, акты, экспертизы, фото/видео материалы). Качество первичной документации (подписанные акты, исполнительная документация, официальные письма с отметкой о принятии) здесь играет важную роль.
- Альтернативные методы (медиация): Может быть эффективным способом достичь компромисса без дорогостоящего и длительного суда.
Цитата Практика:
«Юрист, который кивает и подписывает, это твой враг. Нужен тот, кто будет копаться в каждой запятой, как бульдозер, и драться за каждую строчку. Слабый контракт, это твоя будущая головная боль в квадрате.»
Михаил Петров, юрисконсульт строительной компании (специализация: FIDIC, 8 лет)
❗️Ставьте 👍 если было полезно
❗️Подписывайтесь на канал
❗️Делитесь в комментариях, как вы работаете с юридическими вопросами
Весь список статей по теме:
👥 Жизненный цикл строительного проекта.
Читайте так же:
➡️ Ресурсы и команда строительного проекта
⬅️ Входной контроль проектной документации в строительстве
_______________________________________________________________________________________ Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇