Не секрет, что апартаменты в Северной столице часто приобретают для сдачи в аренду. Как правильно вести такой бизнес и можно ли сэкономить при уплате налогов? Налоговый юрист Александр Вешкурцев рассказал про особенности налогообложения в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга.
— На рынке долгосрочной аренды Санкт-Петербурга в марте 2024 года экспонируется 4930 объектов недвижимости.
Средняя арендная ставка сейчас составляет 35 тыс. руб. При этом самый бюджетный лот сдаётся за 16 тыс. руб., а самый дорогой — за 220 тыс. руб. Сейчас самый широкий выбор квартир у арендаторов будет в сегменте 1-комнатных лотов. Здесь объём предложения составляет 1753 лота.
Также широкий выбор отмечен в сегменте студий, где экспонируется 1229 объектов и в сегменте 3-комнатных квартир, где сдаётся 1163 лота.
В широко распространённом формате апартаментов в Петербурге сдаётся 281 лот. При этом средняя арендная ставка за такие лоты составляет 37 тыс. руб. Самый бюджетный лот можно снять за 15,9 тыс. руб., а самый дорогой — за 200 тыс. руб.
Сначала о сдаче жилья: здесь вы можете воспользоваться статусом самозанятого, что позволяет вам удобно декларировать доходы и платить всего 4% налога, если ваш арендатор — физическое лицо, и 6% — если юридическое. Однако с апартаментами дело обстоит сложнее.
По закону, чтобы сдавать апартаменты, нужно быть зарегистрированным как индивидуальный предприниматель.
Это означает выбор между патентной системой налогообложения и упрощённой системой. В любом случае, налоговая ставка окажется выше, чем для самозанятых. Например, на упрощённой системе налогообложения в Санкт-Петербурге ставка составляет 6% с объектом доходы или 7% с объектом доходы-расходы.
Если говорить о стоимости патентов, то для стандартной квартиры площадью 50 квадратных метров годовой патент может стоить от 34 тыс. до 44 тыс. рублей, в зависимости от района. А вот для апартаментов такого же размера патент будет стоить дороже — около 47 тыс. рублей. К тому же владельцам апартаментов придётся дополнительно платить страховые взносы, что увеличивает налоговую нагрузку.
Регистрация в качестве ИП влечёт за собой не только высокие налоги, но и дополнительные обязанности, такие как ведение книги доходов и расходов, подача отчётности и, если вы принимаете наличные, — регистрацию контрольно-кассовой техники. Это делает процесс сдачи апартаментов в аренду более сложным и бюрократичным.
Апартаменты, в отличие от обычного жилья, считаются коммерческой недвижимостью, что вносит свои коррективы в налоговое обложение. Хотя ведутся разговоры о возможности перевода апартаментов в статус жилья, пока это остаётся лишь на уровне обсуждений.
Подытожив, можно сказать, что, несмотря на потенциально более высокую доходность апартаментов как коммерческой недвижимости, они приносят и более высокие налоги, и больше хлопот с документацией. Возможно, это не лучший вариант для тех, кто хочет сдавать недвижимость в аренду с минимальными заморочками.
Читайте также:
Инвесторы предпочитают стрит-ретейл: спрос на коммерческие площади в новостройках вырос на 18%
Ближе к реальности: инвесторы апарт-отелей рассчитывают на доходность в 7–8% годовых
Автор: Александр Вешкурцев