Привет, на связи Экономичный строитель!
Как все начиналось
История возникновения апарт-отелей в России начинается в середине XVIII века, тогда в Петербурге появились трактирные дома с квартирами. Существовало два вида услуг, первая это гостям предоставляли только питание, вторая - предлагали номера для проживания. К их услугам были еда, напитки и некоторые развлечения.
В XIX века трактирные дома трансформировались в доходные дома, они и стали прототипом современных апарт-отелей.
Доходный дом представлял собой здание с квартирами, которые сдавались в аренду проживающим для извлечения прибыли владельцем дома. Эти квартиры и назывались апартаменты.
В 1917 году, доля доходных домов в Петербурге составляла около 80%, а в Москве всего 40% от общего жилого фонда.
Сегодняшние апарт-отели имеют структуру современного отеля, развиваются по законам предприятий гостиничного бизнеса, предлагают жильцам различные услуги.
Сейчас в России наблюдается повышенный интерес к доходным домам - апарт-отелям, как инвестиции в современное жилье нового формата и получение пассивного дохода.
Отличаются апартаменты от обычных квартир невысокой стоимостью, разница в цене где то 25%. Но есть нюансы, которые нужно учитывать при покупке апартаментов.
Давайте рассмотрим в этой статье преимущества и недостатки апарт-отелей, как инвестиции и для проживания.
Минусы:
- Прописка, нет возможности зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, расположенные в гостиницах и отелях. Там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, которую после этого срока придётся продлевать.
- При покупке нельзя получить налоговый вычет.
- Ипотека, оформляется на общих основаниях. Не действуют скидки по программам для жилой недвижимости. Нельзя воспользоваться материнским капиталом и господдержкой.
- Инфраструктура, застройщику необязательно возводить рядом с апарт-отелем объекты социального значения (детские сады, школы, поликлиники, и т. п.)
- Соседство с офисами и мастерскими.
- Зачастую плохая звукоизоляция, так как застройщики экономят на строй материалах. А в апартаментах не действуют требования соблюдать тишину.
- Налогообложение, апартаменты облагается налогом в размере до 2% от кадастровой стоимости. А имущественный налог на квартиру в жилом доме к примеру составляет 0,1–0,3%. То есть за квартиру стоимостью 5 млн. рублей заплатите 5 тыс. рублей в год, а за апартаменты за 5 млн рублей, ежегодно придётся платить 20 тыс. рублей в год.
- Высокая стоимость коммунальных услуг, в среднем на 25% больше, чем собственники обычных квартир.
- Управляющая компания может повысить комиссию за обслуживание.
- Плата за обслуживание даже во время простоя.
- Нет возможности влиять на управление.
Плюсы:
1. Ваши апартаменты и рабочий офис могут быть в одном здании.
2. Перепланировка по согласованию с управляющей компанией и составленном регламенте, ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания.
3. Инфраструктура, жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, находящихся в этом комплексе (кафе, кинотеатр, фитнес, магазины).
4. Послабления по налогам для физических лиц, можно не платить имущественный налог, если использовать помещение как производственное.
5. Поиском жильцов и уборкой занимается управляющая компания.
6. Цена апартаментов ниже, чем стоимость квартир в том же районе.
7. Как правило отделка под ключ, с мебелью и техникой.
8. Круглосуточный ресепшен и охрана.
На что обращаем внимание при покупке апартаментов:
1) Ликвидность. Перед покупкой изучаем рынок апарт-отель. Задача стоит купить ликвидные апартаменты, в хорошем месте, ближе к центру города и отдать в управление надёжной УК, тогда прибыль будет схожая, как от аренды квартиры на длительный срок.
На ликвидность влияют:
1. Локация
2. Инфраструктура
3. Ремонт помещения
4. Сервис обслуживания.
2) Стадия готовности апарт-отеля. При выборе апартаментов обращаем внимание, на какой стадии готовности находится строительство апарт-отеля. Чем больше срок до конца строительства, тем выгоднее делать покупку, но и риски выше.
3) Назначение земельного участка. У каждой категории своё целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.
В классификаторе Минэкономразвития каждому виду присвоен код, который устанавливает правила землепользования и застройки. К примеру, апарт-отели можно строить на земельных участках категории «Земли населённых пунктов».
Назначение земельного участка можно проверить двумя способами:
1. На публичной кадастровой карте РФ ( нужно знать адрес апарт-отеля или кадастровый номер участка). На ней есть информация: кадастровый номер, адрес, категория земли и вид разрешённого использования.
2. По выписке из ЕГРН о характеристиках земельного участка. Эту информацию можно получить в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого понадобится регистрация на госуслугах, адрес или кадастровый номер апарт-отеля. Также можно узнать через МФЦ.
4) Выбрать программу доходности. Программа доходности показывает рентабельность инвестиций в апартаменты. Например, стоимость номера в сутки, наполняемость номеров, доход от реализации апартаментов. Данные показатели отражают эффективность работы управляющей компании.
Когда изучаете договор с управляющей компанией, обратите внимание на её обязанности, ответственность сторон, какие есть штрафные санкции или неустойки. Алгоритм распределения денег между инвестором и управляющей компанией должен быть прозрачным.
Вида доходных программ:
1. Программа с гарантированным доходом, инвестор получает фиксированный доход каждый месяц, независимо от экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. Возможны скачки цен за апартаменты в зависимости от сезона.
3. Программа совокупной доходности, это гибрид первых двух. Инвестор получает фиксированный доход по невысокой ставке плюс процент.
Такой метод дохода, когда прибыль с действующих номеров в собственности суммируется и пропорционально делится между инвесторами более справедливый. Также он снижает риски простоя номера.
5) Эффективность управляющей компании. Основное, это УК должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика или сторонняя компания.
Проверяем управляющую компанию:
1. На сайте УК
2. По выписке из ЮГРЮЛ
3. Система проверки контрагентов
Обращаем внимание:
- Сколько объектов и какого ценового сегмента в управлении компании.
- Заполняемость номеров в разные сезоны. Можно узнать, есть ли контракты с крупными туроператорами или компаниями.
-В каком состоянии апарт-отели. Ухоженность прилегающих территорий, состояние лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.
-Качество обслуживания клиентов.
6) Форс мажорные обстоятельства. Также при покупке апартаментов надо учесть, возможный рост цен на стройматериалы и ошибки при расчётах на этапе проектирования. Это может привести к тому, что застройщик в ходе строительства поменяет концепцию проекта. И апарт-отель заявленный как четырехзвездочный, превращается после сертификации в трехзвездочный.
В итоге
На сколько оправданы инвестиции в апарт-отели говорить сложно. Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учётом расходов и возможных убытков в виде простоя это ответственность инвестора.
Кстати напоследок, посуточно сдавать апартаменты выгоднее чем на длительное время. Но при этом увеличивается амортизация. И надо быть готовым к ремонту помещения, техники и замене мебели.
