Покупатели недвижимости часто смешивают понятия “девелопер” и “застройщик”, но в договорах они могут нести разные обязательства. Изучаем их роли в процессах строительства и обслуживания ЖК, разбираемся в юридических аспектах.
Cлово “девелопер” сравнительно недавно вошло в практику строительной сферы и чаще используется как синоним привычного “застройщика”. Между тем, это особая категория участников рынка недвижимости со своими особенностями.
Покупатели не разделяют эти понятия и, желая приобрести квартиру, ищут варианты с формулировкой “от застройщика”. Хотя в предложениях о продаже жилых и нежилых помещений все чаще встречается термин с английскими корнями, вызывающий недоумение и настороженность у ряда пользователей.
Почему важно понимать, чем девелопер отличается от застройщика, и какие особенности заключения сделок с ними существуют, – рассмотрим в статье.
Девелопер и застройщик: значение понятий и юридический аспект
Объяснить, в чем разница между застройщиком и девелопером, помогут определения этих понятий.
В российском жилищном законодательстве закреплен только русскоязычный термин.
Застройщик фигурирует в Градостроительном кодексе РФ и ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как лицо, с которым покупатель жилья может заключать договор долевого участия. По закону он имеет право заниматься продажей новых квартир и заключать договоры с дольщиками, а также несет ответственность за возведение многоквартирного жилья в закрепленные договором сроки.
Застройщиком может выступать физическое или юридическое лицо, занимающееся капитальным строительством на земельном участке. Для возведения многоквартирных домов ему необходим опыт не менее 3 лет. Помимо строительных работ, он подготавливает проектную документацию и выполняет инженерные изыскания.
Теперь простыми словами объясним, что такое девелопер. Понятие имеет английские корни и происходит от выражения “real estate development”, означающее “развитие недвижимости”.
Девелопер может включать в себя группу компаний, среди которых фирмы-застройщики, риэлторские и маркетинговые подразделения и т.д, совместно занимающиеся воплощением проектов от идеи до результата. Основные функции девелопера:
- разработка плана,
- поиск финансирования,
- реализация проекта,
- маркетинговое продвижение.
В рамках девелоперских проектов могут возводиться социальные, коммерческие и жилые объекты:
- недвижимость для организации торговли, бизнес-центры;
- спортивные и туристические комплексы;
- помещения для общественных учреждений: больниц, школ, администраций и т.д.;
- места для отдыха и развлечений;
- жилые комплексы с многоквартирными домами и малоэтажными зданиями.
О деятельности девелопера нет прямых упоминаний в российском законодательстве, но как участник рынка недвижимости, он руководствуется нормативными актами, действующими в строительной сфере.
Дольщику, покупающему недвижимость в новостройке, важно понимать правовую разницу между застройщиком и девелопером. При возникновении спорных ситуаций по вопросам, касающихся качества строительства, собственник может подать судебный иск только на застройщика, с которым он заключил договор.
В случае, если застройщиком и девелопером выступает одно юридическое лицо, разница в правовом аспекте нивелируется, и все вопросы по сделкам с недвижимостью решаются с одной компанией.
В чем отличие деятельности девелопера от застройщика
Комплексная работа девелопера включает несколько последовательных этапов:
- разработка проекта;
- расчет доходности для себя и потенциальных инвесторов посредством экономического анализа, в том числе маркетинговых исследований;
- поиск финансирования. Девелопер использует 3 основных источника: собственные средства, кредиты и инвестиции;
- выбор и приобретение участка для строительства;
- разработка плана строительных работ и получение необходимых разрешений;
- контроль качества работ;
- запуск маркетингового продвижения проекта;
- реализация готовых объектов;
- обслуживание недвижимости;
- реконструкция объекта при необходимости.
Процесс строительства
Девелопмент недвижимости и организация строительства – это разные процессы, но не взаимоисключающие.
Девелопер контролирует все процессы проектирования, такие как:
- выбор месторасположения,
- планирование и дизайн,
- подбор материалов,
- контроль качества работ,
- ценообразование.
Девелоперская компания занимается развитием (девелопментом) недвижимости: приобретает землю, получает разрешение на строительство и необходимые лицензии для возведения и последующей продажи или аренды объектов.
Застройщики же специализируются на организации строительства – выполнении строительных работ в соответствии с утвержденным планом и бюджетом. Они работают в соответствии с готовым проектом, разработанным девелопером или иным заказчиком.
Застройщик может возводить объекты недвижимости на основании договора с девелопером или самостоятельно, получив заказ на строительство от физического или юридического лица.
Девелопер полностью управляет строительством ЖК, а застройщик отвечает только за постройку объекта, прокладку инженерных сетей и ввод здания в эксплуатацию. Крупные девелоперы предпочитают иметь застройщика в числе собственных компаний, остальные – чаще делегируют строительство подрядчикам.
Риэлторские функции
Основная цель девелоперского проекта – реализовать новые объекты в уже построенных или находящихся на стадии возведения жилых комплексах.
Продажа квартир в новостройках начинается задолго до того, как многоэтажные дома будут сданы в эксплуатацию. Девелопер проекта подключает маркетинговую и рекламную кампанию для увеличения прибыли от его реализации.
Для привлечения покупателей разрабатывается гибкая ценовая политика, будущим владельцам оказывается помощь в оформлении документов, получении ипотеки. Обычной практикой является проведение акций, предлагающих недвижимость на выгодных условиях.
Партнерами девелоперов выступают различные банки и страховые компании. Они предоставляют покупателям более выгодные условия кредитования.
Обслуживание объекта
Девелопер часто берет на себя функции управляющей компании в построенной по собственным проектам недвижимости. Он осуществляет:
- администрирование,
- техническое обслуживание,
- привлечение арендаторов,
- сбор арендной платы и т.д.
Управление своими объектами позволяет увеличить доходы от инвестиций и поддерживать привлекательные условия для жителей и арендаторов.
После того, как жилой комплекс будет введен в эксплуатацию, девелопер проекта следит за его бережной эксплуатацией и осуществляет техническое обслуживание, в том числе текущий ремонт. Он также может выполнять реконструкцию и модернизацию функционирующей недвижимости или земельных участков для повышения рентабельности объектов и уровня комфорта собственников.
Виды девелоперов
Эксперты выделяют два вида девелопмента: free-development и speculative-development. К первой категории относятся компании, которые реализуют проекты на заказ. У них нет своих земельных участков, поэтому они не получают долю собственности в новых объектах. Зато им достается процент от прибыли или фиксированная оплата за работу.
Спекулятив-девелоперы – это крупные компании, которые получают прибыль с земли, имеющейся у них в собственности, за счет продажи новостроек и сдачи недвижимости в аренду. Они берут на себя все риски строительного бизнеса и получают всю прибыль.
Как выбрать надежного девелопера
К выбору девелопера для покупки квартиры следует подойти серьезно. Изучение документов и информации из открытых источников даст представление о компании и ее месте на рынке.
Получить необходимую информацию можно из разных источников:
- изучить сайт компании;
- проверить репутацию, исходя из данных на интернет-ресурсов: отзывов, статей, новостей с упоминанием девелопера;
- оценить участие в социальных проектах, конкурсах, соревнованиях – активность компании выступает доказательством основательности и устойчивого положения на рынке;
- удостовериться, что компания имеет все необходимые лицензии, сертификаты и разрешения на осуществление деятельности;
- проанализировать заявленные сроки строительства интересующего объекта недвижимости с учетом используемых материалов;
- посетить завершенные проекты девелопера, чтобы оценить качество строительства, дизайн и уровень комфорта;
- изучить проект договора долевого участия с его условиями;
- выяснить, с какими банками работает компания;
- посетить офис девелопера и получить дополнительную информацию о недвижимости.
Проведение тщательного анализа поможет сделать правильный выбор и сведет к минимуму возможные проблемы с приобретаемой недвижимостью в будущем. Оценка финансового состояния снизит риски, связанные с возможностью банкротства компании. А опираясь на отзывы жителей введенных в эксплуатацию объектов девелопера, можно судить о его надежности и качестве реализуемых объектов.
Девелопер “Весна” в Челябинске известен своим ответственным подходом к каждому проекту. Компания придерживается высоких стандартов, начиная от выбора оптимального местоположения для возведения жилых комплексов до строгого контроля качества строительства. Благодаря многолетнему опыту и богатому портфолио реализованных проектов, “Весна” завоевала доверие клиентов и партнеров.