За 10 лет существования апарт-отелей в нашей стране вложение в сервисные апартаменты как инвестиция не раз переживало волны растущего спроса. Нынешние тенденции рынков жилой и гостиничной недвижимости указывают на приближение очередного скачка популярности этого сегмента как среди арендаторов, так и среди инвесторов. Почему юниты в апарт-отелях сегодня вновь представляют повышенный интерес для потенциального покупателя? Какое влияние на востребованность апарт-отелей окажут отмена нулевого НДС, отсутствие льготной ипотеки и перегретость этого рынка? Об этом в сегодняшней статье.
Предпосылки 2023 года
В минувшем году сервисные апартаменты улучшили свои показатели по всем пунктам. По данным Nikoliers, прирост номерного фонда петербургских апарт-отелей в 8 раз превысил аналогичный показатель среди классических гостиниц. За этот период в столице сервисных апартаментов запустили 1,58 тыс. классифицированных юнитов против 197 традиционных номеров. Всего на начало 2024 года в сегменте сервисных апартаментов насчитывается 18,9 тыс. лотов. Из них более 51% классифицированы, работают под управлением профессиональных УК и ориентированы на размещение туристов и долгосрочную аренду. Остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи.
Не первый год подряд питерские апарт-отели обогнали классические гостиницы и по уровню загрузки. Количество бронирований апарт-отелей за 2023 год по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 30%. Средняя заполняемость апартаментов в городе на Неве поднялась до 79% против 70% годом ранее. Такие цифры приводит Российская гильдия управляющих и девелоперов. Традиционные отели показали загрузку на уровне 63%.
Эксперты Nikoliers и другие обозреватели рынка сходятся во мнении, что в ближайшие годы апарт-отели выступят основным драйвером пополнения гостиничного предложения Петербурга. Увеличению спроса на этот формат способствует рост внутреннего турпотока и высокий спрос на размещение среднего ценового сегмента.
В отличие от номеров в классических гостиницах апартаменты оснащены кухонной зоной. Это преимущество делает пребывание гостей более комфортным и экономичным. Такой вариант размещения подходит для максимально широкого круга путешественников: от одиночек до семей с детьми, от состоятельных граждан до людей со средним достатком. Притом, что по уровню инфраструктуры и сервиса классифицированные апарт-отели зачастую не уступают традиционным гостиницам. Наличие кухни придает формату апартаментов гибкость и позволяет сдавать их в долгосрок. За счет этого повышается и общий уровень загрузки: пока в межсезонье львиная доля классических номеров простаивает, номерной фонд апарт-отелей заполнен.
Высокая загрузка и, как следствие, увеличение доходности для апарт-отелей в удачных локациях стимулирует спрос на покупку апартаментов среди инвесторов. По информации консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2023 году продано 3,5 тыс. юнитов – в 1,5 раза больше, чем по итогам 2022-го.
НДС, ипотека и перегретый рынок как факторы сдерживания
Расценивающие перспективы апартаментов более скептически приводят контраргументы. Главным образом они обращают внимание на рост стоимости строительства апарт-комплексов и следующее из этого удорожание юнитов. Одной из основных причин повышения стоимости сегодня называют отмену нулевого НДС на строительство апартаментов. Логика понятна: обязанные уплачивать 20-процентный налог застройщики начнут закладывать эти издержки в стоимость апартаментов. А это, в свою очередь, снизит спрос на такой продукт.
Однако нужно учитывать, что речь идет о налоге на услуги застройщика. Услуга застройщика – это разница между уплаченной дольщиком суммой средств и средствами, фактически затраченными на строительство объекта. Доля застройщика в каждом юните не превышает 20% от стоимости. Отсюда проведем нехитрый подсчет.
Если средняя цена апартамента – 8 млн рублей, застройщик берет из них максимум 1,6 млн. 20% НДС от этой суммы составят 320 тысяч рублей – настолько может подорожать отдельно взятое помещение. 320 тысяч от 8 млн рублей – это 4%. Такое незначительное удорожание едва ли повлияет на падение спроса. К примеру, с момента открытия продаж номеров в каждом объекте нашей инвестиционно-строительной компании Inreit они дорожают на 5% в плановом порядке после начала строительных работ. И на динамике продаж такое увеличение цены не сказывается.
Другое дело, что в совокупности с этой и другими статьями расходов для застройщиков апарт-комплексов присутствует еще один негативный фактор – отсутствие доступной ипотеки. На апартаменты, как на де-юре коммерческие помещения, не распространяются льготные ипотечные программы. Это обстоятельство снижает интерес массового покупателя к такому виду недвижимости. Отсюда застройщики могут столкнуться с двойной проблемой: расходы растут, а компенсировать их за счет клиентов в полной мере не удается из-за нехватки спроса.
По этим причинам ряд игроков может вскоре покинуть рынок. И, скорее всего, это окажутся создатели несервисных апартаментов, то есть квазижилья. Во-первых, апартаменты в ипотеку чаще покупают будущие жильцы. Инвесторы нередко обходятся программами рассрочки. К примеру, Inreit не работает с ипотекой, но недостатка в клиентах не испытывает. А во-вторых, закон о введении НДС на услуги застройщиков апарт-комплексов касается исключительно ДДУ. Тогда как не все создатели апарт-отелей, включая Inreit, работают по 214-му закону об участии в долевом строительстве.
На мой взгляд, введение НДС стало очередной инициативой власти по очистке рынка апартаментов от такого промежуточного формата, как псевдожилье. Кроме того под удар могут попасть игроки на рынке апарт-отелей с наиболее слабой бизнес-моделью. Те компании, что не работают по ДДУ на этом фоне, скорее, выиграют из-за ухода части конкурентов.
Ситуация по сокращению застройщиков псевдожилья повлияет и на другой отрицательный фактор – перегревание рынка апартаментов. Ныне не имеющие возможности обеспечить собственникам юнитов высокий пассивный доход многие апарт-отели в отдаленных от центра локациях фактически превращаются в комплексы псевдожилья для покупателей или арендаторов. Начатая в последние годы компания власти по выдавливанию с рынка таких компаний в ближайшем будущем положительно скажется на приросте клиентов у игроков, ориентированных на сдачу апарт-отелей туристам в краткосрок. В то время как другие теряющие клиентуру застройщики, вероятнее всего, уйдут в более понятный рынок жилья.
На помощь создателям ориентированных на туристов апарт-отелей приходит и законодательное усложнение сдачи жилья в краткосрочную аренду. О чем я подробнее писал в отдельной статье. На фоне ослабления влияния классических гостиниц и квартир как средств временного размещения туристов, апарт-отели определенно наращивают потенциал и готовятся к новому скачку спроса.
Сегодня столь благоприятная картина подогревается ростом инфляции, готовящимся снижением клюевой ставки и скорым спадом популярности вкладов. А увеличение туристического потока в Петербург и Москву делает ориентированные на туристов сервисные апартаменты высокодоходным инвестиционным инструментом.
Для наглядности: средняя годовая доходность расположенных в центре Петербурга апарт-отелей нашей компании ежегодно росла после пандемии с увеличением турпотока. Число приезжих в 2021-м достигло 6,1 млн, в 2022-м – 8,1 млн, а в 2023-м – 9,4 млн человек. За эти периоды усредненная доходность юнитов Inreit достигала соответственно 9,4%, 10,6% и 12% годовых. По итогам текущего года администрации обеих столиц обещают восстановить допандемийный уровень посещаемости. В рекордном 2019 году Москва приняла 25,1 млн туристов, Петербург – 10,4 млн. Более того в конце марта губернатор города на Неве Александр Беглов обещал президенту Путину вывести Петербург на первое место по популярности у туристов среди регионов РФ.
С учетом всех описанных выше условий я считаю вложение в апарт-отели сегодня как никогда актуальной и перспективной инвестицией. Вопрос в том – какому застройщику отдать предпочтение. На эту тему порассуждаем в следующем материале.