Громкий законопроект о регулировании посуточной аренды квартир на этой неделе прошел все чтения в Государственной думе. Авторы документа не раз подчеркивали, что задаются целями упорядочить правила игры на этом рынке и вывести частных арендодателей из серой зоны. Почему новый закон может только усугубить текущую ситуацию и сыграть на руку не собственникам жилья, а владельцам сервисных апартаментов? Об этом читайте ниже.
Чем примечателен документ
Новый закон стал отсроченной реакцией депутатов на постановление Конституционного суда по знаковому делу псковского индивидуального предпринимателя Павла Бахирева. В конце 2019 года ИП начал посуточно сдавать в аренду несколько жилых помещений другого собственника в многоквартирном доме. В результате владелец квартир подал на дельца в суд заявление о запрете на использование его недвижимости для оказания гостиничных услуг.
При обжаловании иска в вышестоящих инстанциях Бахирев настаивал, что посуточная сдача жилья в аренду еще не означает оказания там гостиничных услуг и не должна запрещаться. Эту позицию он в результате обозначил в Конституционном суде. И орган встал на защиту предпринимателя. В своем постановлении от 23 марта 2023 года КС обязал законодателей урегулировать вопрос сдачи квартир в краткосрок. Так началась проработка этого закона.
Наконец, спустя почти год, документ ушел на утверждение в Совет Федерации. Его основной текст отныне звучит следующим образом. “Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании".
В окончательную редакцию закона внесли две существенные поправки. Первая из них запрещает сдавать жилье в краткосрок без установки приборов учета энергоресурсов. Пункт о счетчиках предусмотрели потому, что количество квартирантов при сдаче помещения в посутку не ограничено. Отсюда расходы электроэнергии, газа, воды и тепла на квартиру могут в разы превышать средние показатели по дому. Если при этом хозяин жилья оплачивает коммунальные услуги по нормативам, а МКД оснащен общедомовыми приборами учета, все превышения ложатся на соседей. Теперь такая ситуация исключена.
Вторая поправка наделяет жильцов дома правом обращаться в суд, если их права нарушаются при посуточной сдаче соседней квартиры внаём. Впрочем, это право у соседей имелось и раньше.
Параллельно авторы законопроекта вносят поправку в Жилищный кодекс об ответственности за нарушение прав соседей. Отныне за шум, беспорядки, повреждения общего имущества в равной мере спросят и с квартирантов, и с собственника помещения.
Помимо прочего среди народных избранников продолжается дискуссия касаемо другой важной поправки – обязанности владельца квартиры получать согласие 75% жителей дома на сдачу жилья в посуточную аренду. Такую норму депутаты предлагали еще в прошлом году, но повременили с внесенем из-за разразившейся критики. Организовать общее собрание жильцов и добиться от них одобрения своей затеи – задача фактически невыполнимая. Тем не менее такой пункт парламентарии все еще обещают внести в ближайшем будущем. По мнению законотворцев, эта и другие вышеприведенные меры поспособствуют выводу арендодателей из нелегального поля. Но так ли это?
Как отреагирует рынок
Уже в текущей редакции новый закон развязывает руки надзорным органам. И если проверкой счетчиков занимаются частные компании, то последующей за этим проверкой уплаты налогов заведует государство. Если вы, как собственник, размещаете объявления в интернете о посуточной сдаче квартиры, найти вас не составит труда. К тому же жалобу на вас в силовые структуры вправе подать соседи.
Нынешние владельцы квартир не спешат с налоговыми отчислениями и теперь рискуют попасть под пристальное внимание ФНС. Такая перспектива, с одной стороны, может побудить часть собственников выйти из тени. Однако более вероятным представляется обратный вариант: нежелание сначала устанавливать все приборы учета, а затем платить НДФЛ и оформлять ИП окончательно загонит большинство арендодателей в серую зону или побудит отказаться от посутки.
Предположим, часть собственников примет диктуемые государством правила игры. Логичным исходом этой ситуации станет удорожание посуточной аренды жилья. Все новые расходы в виде налоговых отчислений, уплаты страховых взносов для ИП и установки недостающих в квартире приборов учета предприниматели компенсируют за счет повышения арендных ставок. Громкий законопроект о регулировании посуточной аренды квартир на этой неделе прошел все чтения в Государственной думе. Авторы документа не раз подчеркивали, что задаются целями упорядочить правила игры на этом рынке и вывести частных арендодателей из серой зоны. Но что мы увидим на практике?
Уже в текущей редакции документ развязывает руки надзорным органам и создает риски для арендодателей попасть под внимание ФНС. Отсюда желающие практиковать посуточную сдачу квартир условно разделятся на три категории: те, кто откажется от "посутки"; те, кто еще больше уйдет в тень и сведет к минимуму активности в интернете по привлечению постояльцев; и те, кто легализуется на этом поприще.
Логичным исходом ситуации в случае с третьей группой станет удорожание посуточной аренды жилья. Потому что все новые расходы в виде налоговых отчислений, уплаты страховых взносов для ИП и установки недостающих в квартире приборов учета предприниматели компенсируют за счет повышения арендных ставок.
Меж тем за последний год краткосрочная аренда жилья в России и без того подорожала в среднем на 9% – уточняет портал "Суточно.ру". Средняя ставка по стране сегодня составляет около 4 тысяч рублей, что сопоставимо с ценой аренды сервисных апартаментов. Притом, что апартаменты чаще всего выигрывают у квартир по качеству ремонта, уровню сервиса и личной безопасности постояльцев.
Еще в прошлом году после наглядного падения интереса российских туристов к классическим гостиницам основным спросом среди путешественников для краткосрочного пребывания пользовались квартиры и юниты в апарт-отелях. Эти два сегмента заняли основную нишу на рынке посуточной аренды.
Сегодня, после утверждения закона о посуточной аренде жилья, квартиры в глазах туристов получат дополнительный минус в виде роста цен при отсутствии роста качества. В такой ситуации они начнут медленно выбывать из гонки за лидерство на этом рынке. На мой взгляд, свежий нормативный акт создает благоприятные предпосылки для собственников сервисных апартаментов. А формат апарт-отелей с легкой руки законодателей в ближайшем будущем получит второе дыхание и новую волну спроса.