Промышленное производство в России по итогам 2023 года наращивает обороты. В условиях импортозамещения многие компании малого и среднего бизнеса стали расширяться или искать другое место вместо старой промзоны, а потому - нуждаться в новых современных помещениях.
Небольшие компании видят для себя два пути: строить самим или заезжать в готовые промпарки. Что выгоднее? Давайте разбираться.
С 2021 года себестоимость строительства растет высокими темпами. Сегодня стоимость реализации крупных (от 30 тыс. кв. м) складских проектов класса А с привлечением профессионального генподрядчика начинается в среднем от 60 - 65 тыс. за кв. м, без учета сетей, дорог, стоимости земли и финансирования. А стоимость строительства объекта формата light industrial, который больше всего по своим характеристикам и ВРИ подходит для размещения легких производств, будет выше примерно на 15%.
Существенную долю строительных затрат составляют внешние сети и дороги. Неважно, какой площади будет объект: подключать электроэнергию и подводить дороги нужно в любом случае. Разумеется, при условии строительства большого промпарка профессиональным девелопером за счет эффекта масштаба стоимость инфраструктуры общего пользования гораздо ниже.
Кроме того, привлечь финансирование для строительства собственными силами может быть намного сложнее, если не сказать, что невозможно: банк оценивает риски как проекта, так и заемщика, в том числе - профессиональный опыт реализации похожих объектов, которого у производственных компаний зачастую нет.
Непрофессиональный девелопер может столкнуться с ошибками в проектировании: дорогими или сложно реализуемыми решениями. Это приведет к удорожанию проекта и затягиванию сроков. Одной из неочевидных ошибок может стать то, что компания обычно закладывает в свой проект удобные ей решения и конфигурацию пространства. Однако в случае, если возникнет необходимость продажи такой недвижимости, ее ликвидность будет гораздо ниже, чем у универсального лота light industrial, построенным системным девелопером.
Объекты формата light industrial - многофункциональные помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.
Приобретая помещение в промпарке light industrial, резидент получает современное здание, спроектированное по стандартам формата с возможностью подключения необходимых для производства мощностей, на благоустроенной, охраняемой территории с удобными подъездными путями, паркингом для грузовых и легковых машин, разворотными площадками, необходимой инфраструктурой и дополнительными сервисами (контроль доступа, связь, работа управляющей компании и др.).
При своей универсальности блоки готовых форматов адаптивны и способны трансформироваться под потребности заказчика. Благодаря этим качествам излишки площадей можно временно сдавать в аренду сторонним компаниям и иметь возможности для расширения в будущем.