Группа компаний А101 открыла продажи в своем новом проекте "Деснаречье" в последние дни августа прошлого года. С тех пор прошло семь месяцев, все это время мы внимательно следим за тем, что происходит с этим проектом, и сегодня хотим поделиться с вами некоторыми наблюдениями.
Успех проекта состоит из двух частей: "нерукотворных" и "рукотворных". Давайте разберем все по порядку.
Чудеса "нерукотворные". Внешние факторы, определяющие популярность ЖК "Деснаречье".
Нерукотворная составляющая определяется расположением ЖК, его локацией. И давайте транспортную доступность тоже отнесем к "нерукотворной" истории, не будет же Застройщик строить автомагистрали и прокладывать метро к своим комплексам?
Пойдем от большого к малому:
Новая Москва.
Это прирост к классической "овальной" Москве за пределами МКАД на юго-западе от нее. Это скорее хорошо, и вот почему.
- Экология.
Роза ветров Московского региона устроена так, что именно в этой части всегда самый свежий и чистый воздух. И здесь нет никаких значимых производств и промзон.
- Социальное обеспечение.
Все жители Новой Москвы имеют московскую прописку и получают все социальные выплаты, компенсации и обеспечение по Московским стандартам. Это тоже хорошо.
- Цены на квартиры.
В Новой Москве они все еще ниже, чем в самом городе.
Можно приводить еще много аргументов "за" и "против", но фактически именно Новая Москва сегодня лучшее "заМКАДье", если, конечно, мы говорим о массовой застройке.
Мы ежедневно наблюдаем за динамикой продаж, за ценами и за горящими предложениями в "Деснаречье" в нашем телеграмм канале:
ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика.
Обязательно загляните к нам, подпишитесь, тогда вы точно ничего не пропустите.
А начиная с апреля мы дарим нашим подписчикам Яндекс Станцию Макс покупателям квартир в "Деснаречье". Детали здесь.🎁🎁🎁
Как доехать до "Деснаречья" - транспортная доступность.
Начнем с автомобилей. Тут вам придется ползти по Профсоюзной улице с ее огромным количеством светофоров до МКАД, а дальше мимо "Меги" уже быстрее движетесь по модернизированному Калужскому шоссе около 12-13 км. Мы много раз проводили замеры и буквально проезжая этот маршрут, и пользуясь оценкой Яндекс.Навигатора, поверьте, эти километры от МКАД до "Деснаречья" вам покажутся мгновение по сравнению с ползучкой на Профсоюзной.
Если же вы возвращаетесь домой не по Профсоюзной, то все гораздо веселее, МКАД в этим местах пободрее.
Сам съезд с Калужского шоссе к территории "Деснаречья" достаточно быстрый, и тут вы потратите только несколько минут до своего подземного паркинга. Да, забегая вперед, подземный паркинг нужен, иначе после заселения домов с "дворами без машин" вам просто некуда будет поставить на ночь свой автомобиль. Цены на машиноместа, кстати, абсолютно адекватные, вам точно не придется платить вторую стоимость вашей "ласточки" как это бывает в Москве. И все паркинги находятся на подземных уровнях ваших же корпусов, вы сможете добраться от машины до квартире на лифте не выходя на улицу.
Если же вы рассчитываете на общественный транспорт, то здесь тоже все достаточно просто. Пока "Деснаречье" только строится, а как там сейчас обстоят дела вам по большому счету не важно. А вот к моменту получения ключей некоторые сложности будут, но не так долго, около года. Дело в том, что рядом с комплексом будет открыта станция метро "Десна" новой Троицкой линии московского метрополитена. Сейчас говорят о том, что метро будет открыто в 2027 году. От метро до Дома 4 в "Деснаречье" можно будет дойти и пешком, но не быстро, вы точно потратите на это минут 20. А вот от новых домов "Деснаречья", которые буду строится позже добираться пешком будет некомфортно. Пока нет никаких гарантий, но все же предполагаем, что будет налажен общественный транспорт по всем трем микрорайонам "Деснаречья" до метро.
Подведем итоги чудес "нерукотворных", которые определяют успех жилого комплекса "Деснаречье" от ГК А101.
- экология - в плюс,
- социальное обеспечение - в плюс,
- стоимость квартир Новой Москвы в сравнении с Москвой - в плюс,
- сравнение с другими локациями в "заМКАДье" - в плюс,
- транспортная доступность - извините, но пока эта позиция скорее в минус, чем в плюс.
Итого: нерукотворные преимущества описаны, общий итог положительный. Но ко всем этим преимуществам сам застройщик не имеет никакого отношения. 😄😄😄
С момента старта продаж мы наблюдаем и оцениваем ЖК Деснаречье не только в нашем телеграмм-канале, но и в Дзене, вот подборка нашей статей про этот жилой комплекс.
Чудеса рукотворные. Что и как предлагает ГК А101 в жилом комплексе "Деснаречье".
Это уже не первая наша статья-обзор "Деснаречья", в прежних мы рассказывали и о застройщике, и о комплексе, поэтому совсем краткая вводная часть о застройщике ГК А101. Ведь именно из под его пера выходят те квартиры в тех домах, в которых нам потом жить.
Застройщик ГК А101.
Особенность ГК А101 в том, что он традиционно и несколько десятков лет строит и продает квартиры именно в Новой Москве, здесь он знает все, и все знают его. Кроме того, совсем недавно другой его проект, ЖК "Прокшино" был признан одним из самых продаваемых по всему Московскому региону. Опыт строительства у ГК А101 колоссальный, навыки продаж квартир - то, ради чего он все это затеял - на высшем уровне.
Жилой комплекс "Деснаречье".
Теперь о самом проекте. Он будет состоять из трех микрорайонов, "Парк", "Река" и "Лес". В первую очередь это обусловлено масштабом проекта, он действительно будет достаточно большим. А названия привязаны к местности. В этом месте сходятся две реки, "Незнайка" и "Десна", отсюда и названия.
В одном из наших первых обзоров мы посчитали общую запланированную площадь застройки и пришли к выводу, что проект по размеру сравним с административным районом "Арбат" в центре Москвы.
Со старта продаж ГК А101 предложил один из самых выгодных по локации домов, состоящий из 9-ти корпусов. Это "Дом 4", в котором практически поровну предложены квартиры в разных вариантах отделки: в первом блоке из трех корпусов предлагаются квартиры без отделки, во втором таком же блоке квартиры в предчистовой отделке WHITE BOX, третий блок, самый близкий к метро - все квартиры с дизайнерской отделкой класса "Стандарт" от застройщика.
Все три блока домов образуют собой закрытые дворы с контролем доступа на территорию и свободные от машин. Еще одна особенность квартир в "Доме 4" в "Деснаречье" - высокие потолки. В трех одноподъездных башнях высота потолков 2,95 м, во всех многосекционных домах - 2,99 м.
Внутренняя инфраструктура проекта "Деснаречье".
Продать сегодня квартиру в новом доме в чистом поле нереально. И все застройщики это понимают, да и законодательство сегодня устроено так, что просто построить Дом и продать квартиры без обеспечения минимальных средств комфорта и инфраструктуры уже невозможно.
1. Средняя образовательная школа на 1200 мест, 2029 год,
2. Средняя образовательная школа на 1450 мест, 2027 год,
3. Дошкольное образовательное учреждение - детский сад на 300 мест, 2027 год,
4. Общественный центр с кинотеатром и паркингом на 500 машиномест,
5. Спортивный комплекс с ледовой ареной и бассейном,
6. ФудХолл и гастрономическая площадь,
7. Этнографический музей,
8. Ивент-центр.в
В микрорайоне "Парк", в котором сейчас продаются квартиры в этом смысле все в пределах нормы, будут построены детские сады, школа, зона отдыха. Ну и вся коммерческая инфраструктура в виде кафешек и магазинов, конечно, тоже будет.
Квартиры в ЖК "Деснаречье".
Здесь тоже видна рука мастера, точно просчитавшего проект. В последние годы в рынке новостроек появился новый формат квартир - "ЕВРО". Не важно, при чем тут Европа, но суть сводится к тому, что в этих комнатах кухня-гостиная по своей площади больше комнат. Тем самым появились и новые названия, "евродвушки", "евротрешки", и так можно продолжать дальше. В чем тут мастерство создателя? ГК А101 очень точно просчитал спрос на классические и "евро" варианты, сопоставив их "один к двум". Текущие продажи и текущие остатки квартир сегодня так и держатся примерно в этом соотношении, вымывание предложений по этим форматам достаточно ровное.
Если говорить о комнатности, то здесь присутствуют квартиры от простых СТУДИЙ до евро-четырехкомнатных квартир. Во всех квартирах есть лоджии или балконы.
Отделка квартир в ЖК "Деснаречье".
Немного выше мы уже коснулись отделки, тут раскроем вопрос шире.
Застройщик сгруппировал квартиры с разными вариантами отделки в трех разных блоках корпусов. Это очень удобно, если все соседи получили квартиры в бетоне, то после получения ключей все дружно начнут строиться, пылить и шуметь, если в блоке из трех корпусов все квартиры с отделкой под ключ, то и шума-пыли будет немного, и продолжаться переезд соседей, а это тоже определенный дискомфорт, будет не так долго. Если шуметь, так сразу всем, если завезти мебель и жить, то тоже дружно всем соседям сразу.
Отдельно нужно обратить внимание на возможность улучшения отделки:
- если вы купили квартиру в корпусах 4.4 - 4.6, где в базовой цене они предлагаются с предчистовой отделкой WHITE BOX, то у вас есть возможность дозаказать у застройщика отделку "под ключ" с доплатой от 9600 руб за квадратный метр.
- покупая квартиру с отделкой "под ключ" (корпуса 4.7 - 4.9) вы получите дизайнерскую отделку класса "Стандарт", так это называет сам застройщик. Но и тут у вас есть возможность улучшить исполнение до классов "Комфорт" за 3200 руб. за квадратный метр общей площади и до класса "Бизнес" за 10400 руб. за кв. м.
В классах "Комфорт" и "Бизнес" Вы можете выбрать еще и стилевые решения, "Светлый" и "Темный" варианты.
Особый класс квартир, набирающий популярность - квартиры с патио. В Доме 4 "Деснаречья" это квартиры на вторых этажах с выходом на эксплуатируемую крышу примыкающих коммерческих помещений. Поэтому здесь все такие квартиры предлагаются только на вторых этажах.
Дворы в Доме 4 ЖК "Деснаречье".
Сейчас можно точно говорить только о 9-ти корпусах в Доме 4. Девять корпусов - три блока домов это не только три разные вида отделки, но еще и три разных закрытых двора. Все дворы будут свободны от автомобилей, в каждый из них будет контроль доступа, посторонние не смогут войти к вам во двор, все дворы будут неплохо разделены по разным видам активностям.
Предполагаем, что в целом это будет похоже на то, как сегодня уже оборудованы дворы других жилых комплексов ГК А101, дома в которых уже сданы.
Паркинги и кладовые помещения в ЖК "Деснаречье".
К сожалению, проблема парковок в современных жилых комплексах типична. И проекты от А101 скорее даже не "середняки", почему-то именно у них это проблема особенно остра. После заселения будут очень серьезные проблемы с парковкой.
Под каждым из трех блоков корпусов будет одноуровневый подземный паркинг с доступом на лифтах. Как-то мы уже оценивали количество машиномест в этих паркингах по отношению к квартирам, и показатели здесь были откровенно плохими. Количество машиномест к количеству квартир соотносилось хуже, чем в среднем по рынку. Поэтому важно сразу подумать не только о том, где вы будете жить, но и о том, куда вы припаркуете своего железного коня. Машиноместо в "Деснаречье" тоже можно включить в ипотеку.
Там же, на этом подземном уровне буду расположены и кладовые помещения. Их придется покупать в деньги, в ипотеку их включить не получится.
Цены и динамика продаж квартир в "Деснаречье" как оценка успешности проекта в целом.
Что бы не говорили про любой жилой комплекс, как бы красиво его не описывали или не поливали коричневой субстанцией, все равно есть один показатель успеха - продажи. Рекламщики и критики орудуют словом, а покупатель показывает сове отношение к проекту своими собственными деньгами. Давайте будем опираться именно на этот показатель, на оценку комплекса самими покупателями:
- на старте продаж в конце августа 2023 Доме 4 были предложены сразу все квартиры во всех девяти корпусах. Все 2151 квартира, что будут построены в этом доме.
- к состоянию на вчерашний вечер в продаже осталось 960 квартир, доступных для бронирования, это 45% от общего количества.
- если бы квартиры продавались равными долями каждый месяц, то в сентябре этого года все квартиры будут проданы. Практически за год ГК А101 успел бы слить 2151 квартиру в абсолютно новом своем проекте.
Является ли такой результат показателем успеха проекта? Да. Но только для покупателя. 😄 Для Застройщика это нехорошо. Значит, что он выставил слишком низкую цену и собрал меньшую выручку, чем мог бы. Да, те кто силен в финансах или в девелопменте сейчас могут начать возражать, говоря о том, что есть много других факторов, влияющих на стратегию застройщика. Да, это так.
И все же идеальное для застройщика решение, когда последняя квартира продана прямо перед сдачей дома, а не за два года до получения РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). У застройщика есть единственный способ регулировать скорость продаж, и как бы это не банально звучало, этим механизмом является цена квартир.
И вот в ценообразовании А101 проявил чудеса рукотворные. 😁
И чудеса начались прямо на страте продаж! Первый свой анализ мы провели в сентябре 2023, через 2 недели после старта продаж, прочитать можете здесь:
Жуткие перекосы в ценообразовании между разными этажами, между разными вариантами отделки привели к стремительному набору скорости продаж.
Похоже, что ГК А101 сам же недооценил потенциал своего проекта "Деснаречье", а осознав ситуацию бросился в ручном режиме.
Первые два месяца это был успех покупателя, скорость продаж была такой, что квартиры могли закончится уже в мае 2024. В тоге это привело к тому, что в ноябре без всяких анонсов А101 уже еженедельно поднимал цены на отдельные группы квартир.
За всей этой суматохой мы внимательно наблюдали в нашем телеграмм канале и регулярно показывали нашим подписчикам выгодные варианты.
В итоге к концу ноября 2023 застройщик поднял цены так, что продажи очень сильно упали. Да, свои финансовые планы года они выполнили, но тем самым они и очень сильно остудили интерес покупателей к "Деснаречью".
2023 год был закрыт на уровне 950-ти проданных квартир из 2151, это означает, что за первые 4 месяца со старта продаж покупатели забрали 45% всех строящихся квартир.
И с новым 2024 годом пришло уныние. Продажи резко упали, вернуть доверие покупателей можно было только ценой, в итоге ГК А101 включил свою любимую Игру в скидки. В этом застройщик Мастер, именно этот подход он применяет во всех своих жилых комплексах. Методично, спокойно он выбирает определенные квартиры в "Деснаречье", которым дает скидку до 7%. Под скидку попадают очень хорошие квартиры, тут они молодцы, но выборка теперь идет именно по тем вариантам комнатности или отделки, где происходит затоваривание. Взамен проданных квартир со скидками очень быстро выставляются новые скидки на другие квартиры.
По той стратегии назначения скидок сейчас мы видим, что застройщик выравнивает остатки квартир с разными вариантами отделки и с разным количеством комнат до такого баланса, чтобы прийти к концу продаж без затоваривания какими-то отдельными группами квартир.
К примеру, осенью прошлого года каждая 10-ая продаваемая квартира была СТУДИЕЙ с такой планировкой. А вот ТРЕШКИ продавались очень тяжело. Сейчас же за счет скидок именно большие квартиры стали хитом продаж в "Деснаречье", а все варианты СТУДИЙ вместе вовсе оказались в аутсайдерах продаж. Кстати, единственный вид квартир, на которые пока еще ни разу не было скидок как раз СТУДИИ.
Как теперь правильно покупать квартиру в "Деснаречье".
Начнем с того, что цены на квартиры в ЖК "Деснаречье" в 2024 году поднимались уже несколько раз, но не на все квартиры, а выборочно, причем легко происходило так, что какие-то ОДНУШКИ без отделки не дорожали, другие подрастали в цене на 20-25 тыс. руб., а некоторые поднимались сразу на 100 тыс. руб. Но после поднятий цен 01 марта и 01 апреля практически не осталось квартир в старых ценах, некоторые успели подорожать как минимум дважды.
Поднимая цены, ГК А101 одновременно увеличивает и количество квартир со скидками. Скажем, в конце марта со скидками предлагались 70-80 квартир, а в начале апреля, после подорожания скидки применялись уже более, чем к 150-ти квартирам.
Новость нашего телеграмм-канала ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика:
🎁 В апреле наши подписчики получают от нас ценный подарок сразу после подписания договора о покупке квартиры.
Самая крутая 🎁 Яндекс Станция Макс с Алисой 🎁 станет вашей, просто узнайте, как ее получить. Все подробности у нас в канале тут, кликайте.
В сегодняшней стратегии А101 назначения скидок квартирам есть свои прелести для покупателей. Мы видим их регулярно, в нашем телеграмм канале ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика есть свое расписание, по понедельникам мы подводим общие итоги продаж прошлой недели и изучаем все квартиры в целом, предложенные к продаже в этот момент, а дальше каждый день мы делаем анализ происходящего с квартирами определенной комнатности, вторник - СТУДИИ, среда - ОДНУШКИ, четверг - ДВУШКИ, в пятницу изучаем ТРЕШКИ. И каждый раз находим ситуации, когда квартира либо возвращается из брони со старой ценой, либо скидка приводит к тому, что одинаковые квартиры с дизайнерской отделкой вдруг становятся дешевле, чем такие же, но с предчистовой WHITE BOX, что само по себе неправильно. Обязательно рассказываем про эти ситуации своим подписчикам.
Все время со старта продаж в ЖК "Деснаречье" мы ежедневно анализируем предложения и цены на квартиры, скидки и акции и делимся нашими наблюдениями и рекомендациями с нашими подписчиками. Очень советуем и вам присоединится к нашему сообществу, это точно сможет помочь вам принять решение не только о покупке квартиры, но и в выборе именно той квартиры, о которой потом вы никогда не пожалеете.
Кстати, мы изучаем не только "Деснаречье", вот еще несколько наших каналов о жилых комплексах Новой Москвы.
Наши каналы о ЖК А101
Прокшино ••• Деснаречье ••• Родные кварталы ••• Дзен-кварталы ••• Бунинские кварталы
Благодарим вас за то, что осилили этот материал, комментируйте, спрашивайте, а мы будем стараться давать вам как можно больше информации, которая поможет вам принять правильное решение в выборе вашего нового дома!
