Расчет налога с продажи недвижимости.
Кратко.
Как обычно, если простыню читать лень, переходите сразу к выводам.
Основное - НДФЛ составляет 13%. Это для резидентов, иначе совсем запутаемся.
Касаемо НДФЛ на доход от продажи квартиры.
Существуют следующие способы расчета налога:
1) 70% от кадастровой стоимости жилья.
2) реально вырученные средства по договору купли-продажи.
3) вычет 1 млн. руб (применяется в т.ч. в первом и втором способе).
Краткий расчет для методик:
1) 70% от кадастровой стоимости жилья.
Про кадастровую стоимость.
Допустим, согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость составляет 3 000 000 рублей.
При расчете от нее налог составляет: 3 000 000 * 70% * 13% = 273 000 (рублей).
Если применять вычет (3 000 000 * 70% - 1 000 000) * 13% = 143 000 (рублей)
Нюанс (куда без них) - минимальная цена расчета налоговой базы (имеет значение при применении «занижения») – 2 100 000 рублей. Это кадастровая стоимость * 70%.
Ниже нее налог рассчитывается в любом случае с указанной стоимости, занижать бесполезно.
2) реально вырученные средства по договору купли-продажи.
По закону уплатить обязаны 13% от суммы дохода.
Но есть два способа понизить налогооблагаемую базу (воспользоваться ими одновременно нельзя):
- можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей;
- можно воспользоваться вычетом «доход минус расход».
Как это делается? Просто. При подаче декларации выбирается соответствующий вычет.
Уменьшение налогооблагаемой базы пример –
Квартира продается за 4 000 000 рублей, в качестве налогооблагаемой базы указывается 3 000 000 рублей.
Налог рассчитывается: (4 000 000 – 1 000 000)/13% = 390 000 (рублей).
Применяется, в основном, при сделках с небольшой стоимостью квартир, когда нет подтверждающих покупку документов. Например, при продаже полученной в дар квартиры.
«Доход минус расход».
В налоговую с декларацией направляется подтверждающий покупку документ. Например, договор купли-продажи, по которому приобреталось жилье.
В этом случае платится 13% только с той части, которая превышает расходы
Пример – квартира покупалась за 2 000 000 рублей, продавалась за 4 000 000 рублей.
Налог рассчитывается: (4 000 000 – 2 000 000) * 13% = 260 000 (рублей).
Если сумма покупки и продажи одинакова, то сумма налога равно 0,00 рублей.
При этом, специально «занижать» цену продажи до цены покупки не желательно, так как камеральная проверка ФНС может выявить данный факт и привлечь продавца к ответственности (естественно, помимо уплаты налога).
Чтобы продажа смотрелась более/менее реальной, желательно уплатить минимальный налог.
Как всегда, есть еще некоторые дополнительные «фишечки»:
Физическое лицо вправе уменьшить доход от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, на сумму процентов по ипотечному кредиту, потраченному на покупку этого жилья.
Жилье, полученное в наследство или в дар - для вычета можно предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.
Если жилье получено по договору дарения и при этом был уплачен с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи.
Выводы.
Налоги платить нужно, даже если очень не хочется.
Расчет налога сделать не сильно сложно, но всегда есть нюансы, которые нужно знать и уметь применять.