В последнее время мы наблюдаем одну и ту же тенденцию сокращения выданных ипотечных кредитов, которая сейчас наверное, превысила какой-то предел. Согласно разным сообщениям, падение выдачи ипотек составило от 30 до 50%. При этом мы помним, что основная масса ипотечных кредитов выдавалась по льготной ипотеке, которая занимала по разным оценкам занимала до 80% всего рынка. То есть, реально сделки без ипотеки совершались не более 20%, с чем сейчас мы и столкнулись. Ипотека стала очень дорогой, процентная ставка по кредиту выросла до невообразимых 16%, 22.03.2024г Банк России оставил эту ставку без изменений. Однако, и в этом размере она превосходит все, что мы видели за последние 4 года. Ипотека стала просто недоступной для большинства граждан.
Простейшие расчеты показывают, что при таких ставках ипотечный кредит на средненькую двушечку превысит 100 000р. в месяц и, естественно, потянуть такую ипотеку может далеко не каждый. Отсюда возникает и застой на рынке недвижимости, который мы наблюдаем и он уже длится третий месяц подряд. Если первое время это можно было объяснять за счет сезонного снижения продаж, который всегда в январе спрос был пониженный, люди празднуют праздники, им не до этого. Однако, можно сказать, уже заканчивается март, но перспектив никаких нет, рынок встал намертво. Что же будет теперь? Фактически мы возвращаемся к той ситуации, которая была до 2020 года, в то время Правительство ввело свои ипотечные программы и начало субсидировать льготные ипотеки и когда ипотечный рынок рухнул сразу до 6,5%, что было просто неведомо для того рынка, когда мы уже привыкли к 16-17%. А сейчас мы опять вернулись к этому, к той же ситуации. За 3 года все кто уже мог ипотеки взяли под пониженный процент, проникнув во все льготные схемы, льготные программы по ипотеке. А теперь все возвращается к старому. Льгот не будет. Банк России настаивает, что последняя льготная ипотека должна умереть к середине года, в июне. И на этом льготный ипотечный кредит должен закончиться. Мечта Эльвиры Набиуллиной начинает обретать какие-то контуры и мы это уже видим.
Что же теперь будет, если ипотеки не будет?
Ну наверное надо вернуться к тому, с чего мы начали. Ведь 3 года назад, когда не было льготных ипотек, рынок недвижимости существовал, осуществлялись сделки и если сейчас мы вернемся к этому, надо остудить спрос, который был вызван льготными программами и вернуться к тому, с чего мы начинали. То есть, ипотеку может себе позволить далеко не каждый, совсем немногие. Поэтому, размер ипотечного рынка явно сузиться.
Кроме этого, за счет ипотеки был разогнан высокий спрос таким образом, что застройщики почувствовав новую волну, взвинтили цены на свою недвижимость и за 3 года она практически выросла в 2 раза.
Сложно предположить, что рынок вернется в прежним ценам. Однако, на данное время, как мы ожидаем, по крайней мере в ближайший год такого роста цен уже не будет. Резервы для роста цен практически исчерпаны. Какие варианты остаются для того, чтобы поддержать рынок недвижимости и чем будет вызвано усиление спроса на недвижимость? Да конечно, за счет самого застройщика. За 3 года они собрали приличный «урожай» и те кто не «промотал» эти деньги, конечно, могут себе позволить пустить их в развитие своего бизнеса такие программы уже существуют. Здесь льготные ипотеки субсидируются уже не государством, а самим застройщиком. Со многими Банк России боролся, например, ипотека без первоначального взноса. Но в тех или иных видах они существуют. Если застройщик намерен потратить какие-то деньги, то никто помешать ему в этом не сможет.
Конечно, самым реальным было бы просто уменьшить цену на саму недвижимость. Однако, для застройщиков это невыгодно. Поэтому применяются различные ухищрения, различные схемы.
Одна из самых простых схем, это субсидирование ипотеки либо предоставление квартиры в квази - ипотеку, то есть, в рассрочку. Фактически, в данном случае ипотека будет выдаваться под обязательство самого застройщика. И для этого у них есть в принципе возможность и по многим расчетам указывается, что даже до половины ставки ипотеки они могут компенсировать за счет собственных средств и при этом остаться в прибыли и это вполне реально. Это мы сейчас и видим.
Помимо этого, начинаются различные ухищрения, когда вместо того, чтобы увеличивать процент по ипотеке, увеличивается риск по ипотеке. Это тонкая схема, когда для простого заемщика кажется, что все только в плюсе, а на самом деле риск есть риск и за них тоже надо платить.
Такие схемы есть, например, в аккредитивной ипотеке, когда деньги размещаются не на эскроу – счете, который гарантирован государством и Банк не может эти средства потратить до момента завершения строительства, а на других счетах. Например, находятся на аккредитиве и хотя там тоже средства не могут быть истрачены застройщиком до момента завершения строительства, однако, этими деньгами может пользоваться сам Банк. Соответственно, Банк может вложить эти деньги куда-то, выдать какие-то кредиты, получить за этот счет какие-то деньги и, соответственно, предоставить вам из этих денег некую скидку. Понятно, что во всей этой схеме растет именно риск вас, как заемщика. Поскольку Банк может просто обанкротиться и вы этих денег не получите. Они, получается, не будут обеспечены государственными гарантиями.
И, наконец, банки активно развивают такую сферу, как трейд-ин, о чем мы уже много раз писали. В этом случае многие банки готовы за счет ваших займов забрать вашу квартиру и даже, например, с момента получения займа до введения в эксплуатацию дома и выдачи вам ключей от квартиры, они могут вам разрешить в этой квартире проживать. Понятно, что все это делается не от хорошей жизни, у Банков просто нет выбора, а такая квартира – хоть какая-то гарантия для их бизнеса.
Нередко наряду с трейд-ин предлагают некие арендные способы. В этом случае банки могут вам даже компенсировать некую часть арендных платежей, которую вы будет платить в счет арендных платежей на съемном жилье и при этом имеете обязательство купить через этот же банк определенную недвижимость.
Как видите, все варианты имеют свои плюсы и минусы и нельзя сказать, что все застройщики обуреваемы желанием сделать вам скидку и предоставить более льготные условия. Но на самом деле в их бизнесе просто нет другого выхода, а бизнес продолжать необходимо. Поэтому, они изыскивают какие-то варианты, в том числе и экзотические.
Что будет дальше, посмотрим, но видимо дальше, будет еще хуже, по крайней мере для застройщиков.
Запуганные банки уже боятся выдавать ипотеку.
Прогноз цен на недвижимость в Москве на ближайшие полгода.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.