Определите характеристики будущего жилья
Прежде чем выбрать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и самое главное для каких целей — проживание, инвестиции / перепродажа, последующая сдача в аренду.
Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — сколько должно быть комнат, какой должна быть площадь, на каком этаже располагаться «на 10 с красивым видом на город или на 3, но не менее привлекательным видом во двор, тем более если в нём есть на что посмотреть», куда должны выходить окна «восток / запад». Что важнее? Большая кухня - гостиная или всё таки отдать предпочтение жилой площади, так же не забудьте посмотреть схему этажа, ведь очень важно понимать где находится лифт, лестничная площадка и мусоропровод «если такой имеется», сколько денег вы готовы на неё потратить. Это тот список параметров, с которыми важно определиться сразу.
Отделка
При выборе новостройки существует несколько вариантов выбора отделки:
• Черновая отделка «отделка отсутствует»
• Пред/чистовая «с частичной отделкой»
• White box «белые стены под обои»
• Готовая отделка под ключ с ремонтом
Важно знать, что при заказе ремонта от застройщика, можно выбрать программу «ремонт под ключ», стоимость которого будет включена в ипотеку. Неплохо было бы уточнить сдавал ли ранее застройщик уже квартиры с отделкой, поинтересоваться качеством ремонта.
Параметры вашей квартиры
Все ли варианты планировок вы рассмотрели? На любом рынке, не важно Москва это или регион, в продаже достаточно квартир. Если искать только по площади или количеству комнат, можно потерять из виду подходящие планировки, например, если в 2-комнатной квартире 4 окна, вы легко из нее можете сделать 3х комнатную. Или выбрать квартиру на несколько метров больше и получить вид из окон на две стороны, студия в 25м может иметь 2 окна вместо одного. Также есть интересные варианты на первых и последних этажах «преимуществом может быть высота потолков, расширенные оконные проёмы»
Если вам точно нужен кондиционер, лучше заранее уточнить, будут ли предусмотрены специальные места для их установки на фасаде дома «как правило в новых проектах уже используют специальные корзины, которые позволяют улучшить эстетику внешнего вида»
Бюджет
Определите максимальный бюджет. Если вы покупаете с использованием ипотеки, нужно понимать, под какую % ставку вы подходите «господдержка, семейная, АйТи» требования по первоначальному взносу, так же не забываем про дополнительные расходы по самой сделке «страховка жизни и здоровья / страховка имущества, оценка, система безопасных расчётов, электронная регистрация» цены могут разниться в зависимости от ипотечной ставки и выбранного банка. Есть множество вариантов снижения ставки по ипотеке, например, из-за страхования жизни Сбербанк готов понизить на 1 процент ставку по ипотеке, или воспользоваться программой «Своя ставка»что позволяет сократить переплату до 2 процентов за новостройку.
Подумайте, какая строительная готовность вам нужна
Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки. В зависимости от застройщика, обратите внимание на качество отделки, от этого будет зависеть срок вашего переезда в новую квартиру.
Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.
Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Такие объекты самые привлекательные в плане инвестиций. Только стоит отметить, что не все объекты дорожают спустя два года, за данной аналитикой лучше всего обратиться к «брокеру по продаже недвижимости новостроек»
Выберите: кирпичный, монолитный или панельный дом
Дома построенные из кирпича. Здесь может быть несколько вариантов: красный керамический либо белый силикатный.
Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить высоко этажные дома. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до двух-трёх лет.
Панельные новостройки, как правило дешевле, но в них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.
Качество дома зависит не только от применяемых технологий, но и от опыта застройщика. К этому вопросу нужно подойти очень продуманно, так как вы покупаете квартиру не на один год. Уточнить информацию можно на специальных сайтах, чтобы быть уверенным в качестве дома.
Оцените транспортную доступность
Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет не совсем просто.
Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:
• Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие транспортные развязки. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
• Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
• Оцените расстояние до остановок общественного транспорта, детских садов и школ, поликлиник, аптек и супермаркетов. Оптимально, если они расположены в пределах 500 метров — тогда путь пешком будет занимать не более 10 минут.
• Обязательно уточните у «брокера»появятся ли рядом с новостройкой новые остановки общественного транспорта, объекты социальной инфраструктуры, запустят ли автобусы и маршрутки. Опытный «брокер» в курсе таких вещей и может предоставить соответствующие документы.
Экология
Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.
В городских новостройках чистота воздуха зависит от:
• площади озеленения;
• расстояния до ближайших крупных шоссе;
• наличия или отсутствия рядом промзон (проверить можно на сайте wikimapia.org);
• розы ветров в локации;
• тэц, котельные.
Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.
Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых шоссе.
Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде world-weather.ru
Проверить надёжность застройщика
На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обратиться к профессиональному брокеру. Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:
1. Посмотрите, включен ли застройщик в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ.
Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя, но не является гарантией. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией.
2. Спросите у «брокера» документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, договора аренды земельных участков, на которых планируется застройка).
3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации).
4. Изучите портфель проектов застройщика — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.
5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.
Убедитесь в законности стройки
Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.
Список документов, с которыми стоит ознакомиться:
• разрешение на строительство (можно посмотреть во вкладке документация на странице новостройки);
• актуальную проектную декларацию;
• заключение государственной экспертизы;
• подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).
При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести. Необходимо обратить внимание и на соответствие документов друг другу: совпадение адреса, этажности, площади участка и заявляемой придомовой территории и т.д.
На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС.
Стоит уточнить, вносил ли застройщик ранее в текущий проект или в более ранние проекты изменения (увеличение количества домов, этажности). При покупке вы рассчитываете на прекрасный вид из окон, а после получения ключей получите вид на еще один дом.
В готовых новостройках вы можете попросить у «брокера» разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.
Заключение
Выбор новостройки это трудоёмкий процесс, требуемый взвешивания всех деталей. Профессиональный «брокер» с радостью поможет вам в поиске «Новостройки» под ваши критерии.
Я не только расскажу об объекте, но еще и помогу с подбором квартиры, ипотекой и буду присутствовать на всех этапах сделки.
С уважением, Таймазов Артур
«Брокер по недвижимости новостроек комфорт + и бизнес класса»
Телефон для связи со мной:
8-903-333-7776
Мой ТГ канал:
Данный чек лист был составлен исходя из моего собственного опыта, поэтому не судите строго..
Уверен, что применив даже часть информации которая указана в списке, Вы сможете сделать правильный выбор при покупке квартиры в «Новостройке»
Спасибо за внимание.
