Если собственник хочет провести сделку с частью ипотечной квартиры, например продать её или подарить кому-то, нужно выделить долю. В статье расскажем, какие существуют способы, как согласовать действия с банком и что из документов понадобится для оформления.
Способ 1. Продать долю
Прежде чем продавать долю в квартире, нужно получить письменное согласие у других собственников. Если продать долю без разрешения одного из них, сделку могут оспорить.
После этого запросите согласие банка, который выдал ипотеку. Банк проверит финансовое состояние покупателя и убедится, что тот сможет выплачивать кредит. Подробнее об этом мы расскажем дальше.
Учтите, что скорее всего получить одобрение будет сложно: хоть это и не запрещено законом, банки неохотно идут на такое. В случае отказа придётся искать альтернативные варианты, например погасить долг досрочно.
Если банк дал добро на продажу доли в залоге, можно заключать договор с покупателем. Его надо будет нотариально заверить, а затем — внести новые данные в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, Госуслуги или портал Росреестра.
Способ 2. Подарить долю
Безвозмездно отдать долю квартиры можно без согласия совладельцев. Если получатель — близкий родственник, предоставьте нотариусу документ, который подтверждает родство. В таком случае получатель избежит налогов.
В остальном порядок действий такой же: получить согласие банка, заверить документы и отправить заявление в Росреестр.
Собственник может подарить долю любому человеку, не только родственнику. Исключения составляют:
- работники образовательных и медицинских организаций, если ваш клиент учится или лечится у них
- государственные и муниципальные служащие
Способ 3. Передать по наследству
После смерти владельца квартира переходит по наследству его ближайшим родственникам: супругам, детям и родителям. Если их нет, претендовать на долю могут братья, сёстры, племянники и другие родственники.
Ипотечный кредит, как и любой другой, переходит новому собственнику вместе с наследством. При этом размер долга не превышает стоимости наследства. Наследник может отказаться от доли в квартире или же получить её, выплатив остаток долга банку. Важно учитывать условия страховки, изменения кредитного договора, досрочного возврата и другие факторы.
Владелец квартиры может оставить завещание и прописать, кто из родственников получит ту или иную долю. При этом малолетние дети и недееспособные близкие родственники по закону всегда получают долю — лишить их прав не получится.
Способ 4. Оформить долю на супруга
Если квартира куплена в браке, оба супруга имеют на неё равные права. Неважно, кто является основным заёмщиком и на кого оформлен договор. Недвижимость считается имуществом, нажитым в браке, — в случае развода оно делится поровну. Исключением будет, если собственники заключили брачный договор и прописали в нём иные условия.
Чтобы зафиксировать, что супругам принадлежит по половине квартиры, можно подписать соглашение об определении долей. Сделать это получится только после того, как они погасят ипотеку.
Способ 5. Выделить долю ребёнку
Если для покупки квартиры родители использовали материнский капитал, ребёнок получает право на долю по умолчанию. Родителям необходимо обратиться в Росреестр и выделить доли в течение шести месяцев после погашения ипотеки.
Сделать это можно и до того, как клиент выплатил кредит. Например, если владельцы решили продать квартиру и переехать в жильё побольше. В таком случае потребуется разрешение от органов опеки. Если ребёнок несовершеннолетний, нужно будет подтвердить, что родители предоставят ему долю в новом жилье.
Как согласовать выделение доли: пошаговая инструкция
Пока собственники не выплатили ипотеку, квартира находится в залоге у банка. Все действия с таким имуществом нужно согласовать.
Шаг 1. Соберите нужные документы. Точный перечень зависит от выбранного способа. Вот примерный список документов, которые понадобятся для сделки:
- заявление о выделении доли / изменении соотношения долей
- договор купли-продажи, договор дарения, завещание или другой документ, подтверждающий выделение доли
- паспорта всех заёмщиков и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
- кредитный договор
- документ, подтверждающий право собственности
Шаг 2. Обратитесь в отделение банка. Подайте заявление и необходимые документы. Обычно это делают лично, но в некоторых банках есть и онлайн-подача документов.
Шаг 3. Дождитесь ответа по заявке. Процедура согласования занимает от нескольких дней до нескольких недель — в зависимости от внутреннего регламента банка.
Шаг 4. Обновите документы, связанные с долей клиента в квартире. Внесите новые сведения в Росреестр — если вы работаете с нотариусом, он может сделать это за вас.
Подобрать ипотеку для клиентов с выгодными условиями можно в бесплатном сервисе М2. Укажите вводные данные: стоимость недвижимости, первоначальный взнос и срок кредита. Мы соберём и пришлём вам предложения от банков-партнёров, а вам останется выбрать до трёх подходящих вариантов и отправить единую заявку. Ответ появится в личном кабинете в течение суток.
А вы сталкивались со сложностями при выделении доли в ипотечной квартире? Делитесь в комментариях 👇
