Сегодня, речь пойдёт о классических коммунальных квартирах, где каждая жилая комната - является самостоятельным объектом недвижимости.
✔️ Кстати, если заглянуть в Жилищный кодекс РФ, то можно будет заметить, что законодатель, обозначая понятие "коммунальная квартира", имел в виду именно такие классические коммуналки, в составе которых, любая жилая комната - является отдельным объектом недвижимости, со своим кадастровым номером. Комната может обособленно отчуждаться, в ней есть отдельная "прописка", именно комната может быть унаследована полностью или в долях (на доли нарезается сама комната, например, при наследовании, а не вся квартира).
И, описанная выше, классическая коммунальная квартира, совершенно не похожа на "коммуналки", например, в Петербурге.
⚠️ О сроках владения объектами недвижимости в классической коммуналке. Рассмотрим две разные ситуации.
🔘 Ситуация 1 (покупка второй комнаты). Условный гражданин Петров, в 2010 году приватизировал комнату № 1, в 3-комнатной, классической коммунальной квартире. А потом, в 2022 году, выкупил ещё одну комнату № 2, у своего соседа.
В данной ситуации, у гражданина Петрова, не случится никакого волшебного слияния комнат, долей или чего-то иного. У него в собственности будет именно два отдельных объекта жилой недвижимости - комната №1 и комната № 2. Сроки владения по ним, тоже не сливаются в какой-то единый, например, по дате приобретения первой комнаты.
Приватизированная Петровым комната № 1, будеть имеет свой срок владения - с 2010 года. А приобретенная комната № 2 - будет иметь свой, самостоятельный срок владения - от даты регистрации права собственности на неё в 2022 году.
При продаже, одновременно, обеих этих комнат, налоговая инспекция, в целях налогообложения, тоже будет считать сроки владения по каждой комнате отдельно (это разные объекты недвижимости). И если по комнате № 1 - срок владения (с 2010 г.) у Петрова давно прошел и налогов не будет, то по комнате № 2 - полученный Петровым доход от продажи - надо декларировать (так как срок владения с 2022 г. - еще не прошел).
🔘 Ситуация 2 (покупка последней комнаты в коммунальной квартире). Теперь, представим, что гражданин Петров, не стал продавать комнаты №№ 1 и 2, а, например, в 2023 году, выкупил, в этой "трешке", последнюю комнату № 3, тем самым став единоличным владельцем всех комнат (№№ 1,2,3) в коммунальной квартире. Вот здесь и начинаются наши вселенские печали, относительно срока владения.
Как было до недавнего времени? Раньше, при объединении всех комнат в классической коммунальной квартире (под одного собственника), отсчет срока владения всей квартирой, начинался - по дате регистрации права собственности на последнюю комнату в такой квартире (последняя комната № 3, выкупленная Петровым).
Но, в 2017 году, вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии со статьей 41 которого, при объединении нескольких объектов недвижимости (а мы помним, что в классической коммуналке, каждая жилая комната - отдельный объект недвижимости) государственная регистрация прав осуществляется, одновременно, в отношении всех образуемых объектов недвижимости (так как образуется полноценная, отныне, уже не коммунальная, а отдельная квартира), а право на исходные объекты недвижимости (комнаты) - прекращается.
Тем не менее, ещё продолжительный период времени, по инерции, позиция налоговиков, по этому вопросу - оставалась неизменной, и срок владения при объединении всех комнат в одну квартиру, они отсчитывали от даты регистрации права на последнююю комнату. Но, позже, Минфин "проснулся", и резко поменял своё мнение, изложив его в Письме № 03-04-05/80379 от 17.08.2022 года.
Что изменилось и как срок владения считают сейчас? Минфин настаивает, что с изменением Закона "О государственной регистрации недвижимости", в результате действий с объектами недвижимости, образуется новый объект недвижимого имущества (отдельная квартира), а старые объекты (комнаты, как самостоятельные объекты недвижимости) прекращают свое существование. Как следствие, течение срока владения начинается с момента государственной регистрации права собственности на новый объект (отдельную квартиру). Здесь, надо помнить, что слияние обособленных комнат в одну квартиру, не происходит автоматически и само собой, например, по факту покупки последней комнаты. Это ещё та бюрократическая процедура, где надо побегать, попрыгать и очень хорошо, если у новоиспеченного собственника есть на это время.
И, теперь получается - что, даже если наш горемыка, владел в этой коммунальной квартире комнатой № 1, или любой другой, аж с "времен очаковских и покоренья Крыма" - это ничего не меняет. "Извольте, господин Петров, исчислять срок владения вновь обретенной квартирой, после объединения всех в ней комнат - с даты регистрации квартиры, как единого объекта недвижимости, то есть заново".
Справочно: неоднократно слышал, от самых гениальных экспертов, что законодатель, узрев такую несправедливость, решил "вернуть всё взад", то есть, именно в таких случаях, как объединение всех комнат в квартире, опять привязать срок владения - к дате регистрации права на последнюю комнату. Это, действительно, было бы более справедливо. Но, пока это только слухи, а "воз и ныне там". Ждём-с изменений.
P.s. После того, как эта статья уже была опубликована, Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ, в том числе - в части минимального срока владения объединенными объектами.
ВАЖНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ:
⚠️ Недавно, удалось найти иную позицию, уже от ФНС России (отныне будем считать её актуальной и рабочей), изложенную в Письме ФНС России № БС-4-11/16277@ от 26.12.2023 г. и п. 4.2. Письма ФНС России № БВ-4-7/5648 от 02.04.2020 года , где срок владения, в целях НДФЛ, в случае объединения комнат в квартиру, исчисляется именно с момента приобретения последней комнаты. Это радует. Тем более, для целей налогообложения, позиция самого налогового органа, является приоритетной.
Кроме того, указанная позиция ФНС, полностью согласуется с рассматриваемым Госдумой Проектом изменений в НК РФ, где подобная ситуация со сроком владения - оговаривается специально, и будет отдельно закреплена в Налоговом кодексе.
Подробнее в публикации: Проект изменений в Налоговый кодекс РФ. Что нового для семей с детьми и т.д.?
👮♀️ Налоговый ответ
