Главная особенность ипотечной недвижимости в новостройках заключается в целом ряде формальностей. Если вы купили в ипотеку квартиру у застройщика, но, по каким-то причинам решили её продать, вам придется действовать в рамках закона и условий кредитора.
Если не соблюдать эти условия, тогда кредитор вправе запретить продажу или начислить неустойку. Сумма немаленькая, поэтому уделите внимание всем процедурам.
Разрешение кредитной организации
Как правило, кредитной организацией является банк, в котором вы оформили ипотеку. Любая кредитная организация, выдавшая деньги на покупку квартиры, ставит обременение на объект недвижимости. В Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об ипотеке согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 11.
Без согласия кредитной организации вы не сможете продать или подарить объект недвижимости.
Необходимо в кредитной организации выяснить, на каких условиях можно продать объект недвижимости. Вот наиболее частые варианты.
1. Досрочное погашение кредита (ипотеки) – вы сначала выплачиваете полную сумму долга (кредитная организация рассчитает и выставит счёт). После поступления денег кредитная организация снимет обременение.
Минусы: покупатель должен располагать наличной суммой.
Риски для покупателя: с момента оплаты, поступления денег на счёт кредитной организации, до момента снятия обременения может пройти неделя две. Всё может случится за это время.
2. Досрочное погашение кредита (ипотеки) с получением закладной. В этом случае вы сами относите документы на снятие обременения с квартиры. В этот момент делается подача на переход права (одним пакетом).
Минусы: покупатель должен располагать наличной суммой.
Риски для покупателя: в этом случае риски для покупателя значительно меньше, не требуется ждать снятия обременения. Снятие обременения и переход права происходит одномоментно. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется проводить сделку через банк кредитор.
3. Переход права через кредитную организацию (банк). Банк сам проводит сделку, частью полученных денег гасит ипотеку, остальные переводит продавцу.
Плюсы: покупатель может оформить ипотеку в этой же кредитной организации, по новой ипотеки можно попробовать добиться сохранения старых кредитных условий или купить без ипотеки.
Риски для покупателя: самой безопасный способ покупки квартиры с обременением ипотеки.
Разрешение застройщика при продаже ДДУ
Если в договоре долевого участия нет пункта, в котором указывается, что продажа невозможна без согласия застройщика, согласие застройщика не требуется.
Если пункт есть, будет необходимо получить разрешение застройщика на продажу ДДУ.
Право собственности
В законе прописано, что квартиру нужно зарегистрировать не позднее 6 месяцев с момента официальной передачи по акту.
Регистрация собственности - документы на регистрацию можно передать напрямую в Росреестр или подать через МФЦ. Для этого понадобится полный пакет основных выписок и справок, а также личные документы собственника. Только после этого вы сможете получить выписку из ЕГРН.
На что обратить внимание
Разумеется, процедура продажи кредитного жилья не самая простая. Также придется найти покупателя, готового оформить ипотеку в этом же банке или провести сделку через банк.
На сегодняшний день, проблем с продажей недвижимости, в ипотеки, нет. Как только все документы будут на руках, вы сможете в сжатые сроки провести сделку купли-продажи. Как правило, это не более 5-7 дней, но при наличии всех разрешений из банка и выписок.
