Как мы уже ранее писали в статье "Как бороться с "левыми"собраниями собственников. Часть вторая (начало)"- https://dzen.ru/a/ZejKLgu4ymt8DMaS - в случае, если "старая"УК не хочет передавать дом "новой", может возникнуть такая ситуация, что у собрания, инициированного "старой"УК, не будет кворума, а значит, решения такого собрания будут ничтожны.
Естественно, в протоколе такого собрания может быть указано, что кворум-то как раз имеется, но вот если заново пересчитать имеющиеся в органе жилищного надзора бланки решений, то выяснится, что в протоколе допущены ошибки (случайно или умышленно), а на самом деле "за" принятие интересующих нас решений проголосовало менее 50% от общего числа голосов собственников.
В такой ситуации орган жилищного надзора может оказать собственникам существенную помощь, причём как в вышеописанном случае (когда "старая" УК не хочет передавать дом, инициирует новое собрание, но не набирает кворума), так в противодействии рейдерам, пытающимся захватить дома.
Согласно последним судебным актам ВС РФ, проверка достоверности решения по выбору УК, принятого ОСС, — обязанность органа жилищного надзора; ведомство, например, вправе внести изменения в реестр лицензий (передать дом) без судебного разбирательства, если, изучая материалы "нового" собрания "старой" УК, обнаружит отсутствие кворума и (или) следы фальсификации решений, или наоборот, отклонить заявку компании, пытающейся осуществить рейдерский захват.
Так, в деле № А50-16862/2022 орган жилищного надзора столкнулся с ситуацией, когда ему поступило 3 протокола ОСС по выбору УК для одного и того же дома. Ведомство не инициировало проверку и передало содержание общего имущества дома в лицензию УК на основании последнего проведенного ОСС.
Это решение вызвало возражения другой компании, которая подала иск в суд, утверждая, что ведомство нарушило правила: оно было обязано проверить документы, так как в доме за два месяца состоялось 3 ОСС по одной проблеме.
Орган жилищного надзора полагал, что проверка не входит в его обязанности — такой вопрос должен решаться именно по усмотрению органа, и для проведения контроля не было достаточных оснований. Более того, по утверждению органа, такая проверка была невозможна в связи с мораторием, установленным Правительством РФ.
Однако орган жилищного надзора не нашел поддержки в судах различных инстанций, включая Верховный суд РФ. Суды пришли к выводу, что ведомство было обязано проверить подлинность решения участников ОСС, если оно получило более одного протокола. На эти процедуры мораторий не действует.
По приказу № 938/пр орган жилищного надзора осуществляет проверку документов ОСС и может без судебного решения признать их недействительными (ничтожными).
В ходе рассмотрения дела № А56-45659/2022 орган жилищного надзора получил на руки 2 протокола ОСС, касающихся одного и того же дома. При проведении проверки он также учитывал заявления, которые направили собственники помещений. Они утверждали, что не принимали участия в повторном ОСС, поэтому их голоса были исключены из итогового подсчета.
Это привело к тому, что по второму голосованию не был достигнут требуемый кворум, и поэтому вторая УК не смогла внести коррективы в реестр. В орган жилищного надзора отказали ей из-за недействительности протокола.
Эта организация подала иск, заявив, что действия орган жилищного надзора неправомерны, однако суды всех инстанций поддержали позицию ведомства. Верховный суд РФ подтвердил, что документы, принятые ОСС, подлежат обязательной проверке со стороны органа жилищного надзора, который должен убедиться, чтобы они соответствовали требованиям, изложенным в приказе № 938/пр.
Согласно пп. "е" п. 5 этого приказа ведомство вправе признать документы недействительными без суда и отклонить заявку на изменение реестра, не допустив рейдерского захвата дома.
В случае, когда две разные компании хотят управлять одним и тем же домом, орган жилищного надзора обязан провести анализ документов УК на предмет их недействительности
В процессе рассмотрения дела № А56-45663/2022 присутствовали те же участники, что и в деле № А56-45659/2022: УК и представители органа жилищного надзора. Они спорили по тому же самому вопросу, однако в данном случае ситуация была более сложной.
УК также обратилась в надзорное ведомство с заявлением, к которому приложила необходимые документы: договор, протокол и решения участников ОСС. Однако ранее в орган жилищного надзора уже поступили документы от другой организации, которая также претендовала на управление этим же домом. Более того, в ведомство обратились собственники 14-ти квартир, которые заявили, что не являлись участниками ОСС, на котором была выбрана УО.
Поэтому орган жилищного надзора по результатам проверки последнего протокола пришёл к выводу, что кворум не был достигнут, и отклонила заявление организации. В связи с этим УК подала иск о признании незаконным отказа органа жилищного надзора: инспекция превысила свои полномочия.
Вопрос о том, кто имеет право управлять одним домом, рассматривался в трех судебных инстанциях. Суд первой инстанции и апелляционный суд поддержали позицию орган жилищного надзора и отклонили иск. Однако кассационный суд поддержал УК и признал, что орган жилищного надзора не имеет права самостоятельно оспаривать решение ОСС и признавать его ничтожным без обращения в судебный орган.
Орган жилищного надзора не смирился с этим и подал жалобу в Верховный суд РФ. ВС рассмотрел жалобу и принял решение в пользу органа жилищного надзора. Суд заявил, что, когда 2 УК претендуют на управление одним домом, надзорный орган должен приостановить процесс регистрации договора и проверить документы на предмет соответствия нормам закона, а именно:
на достоверность предоставленных сведений,
на отсутствие оснований для расценивания решения ОСС недействительным по гражданско-правовым нормам.
Так как орган жилищного надзора обнаружил нарушения в документах УО, то он был вправе отказать ей в регистрации договора. Верховный суд РФ отменил постановление кассационной инстанции и восстановил силу решения суда первой инстанции.
В России судебная практика не имеет статуса источника права, однако это не мешает нижестоящим судам ориентироваться на правовую позицию ВС РФ по определенным делам при принятии решений. Сам ВС РФ в своих разъяснениях также указывает на необходимость соблюдения принципа единообразия судебной практики (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 г. № 65, п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12, п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13).
Дополнительно, приводим пример заявления жителей в орган жилищного надзора, о проверке материалов ОСС:
Мы, нижеподписавшиеся, являемся собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме (МКД) по адресу: г… .
В нашем доме с … по … было проведено общее собрание собственников помещений, результаты которого были оформлены протоколом №… от …. Среди решений, которые приняты на данном собрании, были, в том числе: выбор способа управления многоквартирным домом - управляющей компанией, выбор управляющей компании – …, заключение и утверждение условий договора управления многоквартирным домом. Собрание признано состоявшимся, кворум имелся, материалы собрания направлены на хранение в ….
В настоящее время нам стало известно, что в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу в период с … по … якобы было проведено ещё одно общее собрание собственников помещений, по результатам которого был составлен протокол №… от …; в силу закона, местом хранения протокола общего собрания и приложений к нему (в том числе, бюллетеней) является орган жилищного надзора (…). Согласно текста протокола, среди решений, которые приняты на данном собрании, были, в том числе, решения по вопросам, аналогичным вопросам, рассмотренным на предыдущем собрании: выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей компании – …, заключение и утверждение условий договора управления многоквартирным домом с ….
Между тем, фактически собрание не проводилось. Собственники желания сменить ранее избранную управляющую компанию (…) не выражали.
Ни мы, ни наши соседи не были уведомлены о предстоящем собрании надлежащим образом, соответственно, не имели возможности принять участие в собрании.
В силу ч. 1.1 статьи 46 ЖК РФ, орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Такая проверка не относится к государственному контролю (надзору), и мораторий на такие проверки не распространяется (письмо Минэкономразвития РФ от 06.04.2022 № ОГ-Д24-2905, определение ВС РФ от 19 октября 2023 г. № 309-ЭС23-13316). Орган государственного жилищного надзора признаёт решение собрания ничтожным во внесудебном порядке, в случае, если имеются признаки ничтожности собрания, установленные ст. 181.5 ГК РФ, в том числе, если с учётом поступившей от собственников информации не подтверждается наличие кворума (определение ВС РФ от 20.10.2023г. № 307-ЭС23-14727, дело № А56-45661/2022, определение ВС РФ от 23.10.2023г. № 307-ЭС23-15240).
Со своей стороны, при проведении проверки мы готовы оказать всестороннее содействие, в том числе обеспечить явку заинтересованных лиц для дачи пояснений по вышеуказанным обстоятельствам, предоставить данные из ЕГРН и образцы почерков.
В случае отказа в проведении проверки оставляем за собой право обратиться в суд с административным исковым заявлением, при этом, на виновное лицо будут возложены судебные расходы.
Обстоятельства, изложенные в настоящем заявлении, а также факт того, что в общем собрании собственников помещений, которое якобы проводилось в период с … по … и результаты которого оформлены протоколом №… от …, мы участия не принимали, ПОДТВЕРЖДАЕМ:…
Расскажите, а как реагировал орган жилищного надзора (жилищная инспекция) на Ваши заявления? Какие меры были приняты? Как Вы оцениваете профессионализм сотрудников Инспекции?
Мы – сообщество юристов, экономистов и инженеров ЖКХ. Расскажем просто о сложном, поделимся лайфхаками, тщательно изучим возникшую проблему и представим варианты её решения. Контакты для связи с авторами находятся в шапке канала.