Бывает, что арендаторы нарушают требования, которые установил владелец жилья: заводят животных, курят в квартире или ломают мебель. Или даже меняют замки, делают ремонт и перепланировку без согласования. Предугадать такое поведение получается не всегда.
Если арендаторы периодически наносят ущерб квартире, это может сказаться и на репутации риелтора. Возможно, он не проверил кандидатов перед заключением сделки или не проговорил условия аренды. Рассказываем, как обезопасить себя и клиента ещё до подписания договора и что делать, если неприятность уже случилась.
Опрашивайте потенциальных арендаторов
О некоторых вещах люди готовы сообщить сами. Если они планируют завести домашнее животное, то будут искать квартиру, где разрешены питомцы. Но человек может забыть сказать что-то важное, например что привык курить на балконе. Узнать о таком риелтору помогут наводящие вопросы.
Вы можете опрашивать клиентов лично, а можете составить анкету и предлагать арендаторам её заполнить. Объясните, что это удобно и для самих квартиросъёмщиков: если вы будете знать больше, то сможете подобрать для них более подходящий вариант и избежать конфликтов с арендодателем. Вот какие вопросы можно задать:
- Сколько человек будет жить в квартире? Есть ли среди них дети?
- Есть ли у вас вредные привычки? Если да, то какие?
- Есть ли у вас питомцы? Какие это животные?
- Как вы работаете — в офисе или удалённо? Сколько времени в среднем проводите дома?
- Планируете ли вы в ближайшее время расширять семью: жениться, заводить детей или домашних животных?
Понятно, что эти вопросы не дадут полного представления о жильце. Человек может исказить сведения, а может поменять взгляды уже после заселения. Например, подобрать на улице кошку, хотя изначально этого не планировал. Но опросник поможет отсеять арендаторов, образ жизни которых точно не подойдёт для конкретного арендодателя: скажем, курящих, если владелец не приемлет дым.
Учтите нюансы в договоре
Договор должен быть не просто шаблонным документом из интернета — в нём нужно учесть как можно больше возможных ситуаций. Вот несколько примеров:
- как должны повести себя арендатор и арендодатель, если в доме произойдёт ЧП — затопление, авария, пожар
- в какой срок жильцы должны рассказывать владельцу о происшествиях, например о поломке бытовой техники
- в каком порядке стороны будут исправлять поломки — скажем, если сломалась старая стиральная машина, арендаторы могут купить новую в счёт аренды. А если жилец сам уронил и разбил телевизор, то новый он покупает за свой счёт
- что разрешено и запрещено в квартире — курение, питомцы, косметический ремонт и так далее. Если насчёт какого-то пункта стороны не уверены, можно прописать в договоре, что условия обговариваются по ситуации
- какие санкции могут последовать за нарушением договора, например удержание залога, штраф или компенсация ущерба арендодателю
В идеале договор нужно составлять индивидуально для каждых арендодателей и арендаторов. Ведь у всех клиентов разные требования: скажем, кто-то строго не приемлет животных, а кто-то готов на компромиссы или даже приветствует воспитанных питомцев.
Составьте опись имущества и акт приёма-передачи
Эти документы фиксируют, в каком состоянии находится квартира перед сдачей. Если что-то пойдёт не так, с помощью описи и акта получится доказать ущерб. Расскажем о них подробнее.
Опись имущества. Это перечень предметов, которые есть в квартире на момент сдачи и представляют ценность: например, мебель и сантехника, домашний текстиль, электроника. Не стоит переусердствовать и включать в опись всё до последней ложки, но ценные объекты описывать нужно. В документе фиксируют:
- что это за предмет, а если известно — какой он модели и года выпуска
- основные характеристики, например количество камер в холодильнике или диагональ экрана телевизора
- состояние предмета — скажем, есть ли на нём царапины или другие повреждения
- примерную рыночную стоимость с учётом состояния
Опись лучше дополнять фотографиями. Если предмет небольшой, хватит одного фото, но крупные объекты вроде большого шкафа лучше фотографировать с нескольких ракурсов — это поможет учесть все детали. На снимке стоит зафиксировать все повреждения, если они есть. Можно включить опись в акт приёма-передачи квартиры или оформить как самостоятельный документ.
Акт приёма-передачи. Этот документ подтверждает, что арендодатель передал квартиру в пользование арендатору в надлежащем состоянии, а тот принял её и не имеет претензий. В акте фиксируют общее состояние квартиры в момент сдачи: насколько старый там ремонт, целы ли обои, хорошо ли работает сантехника. Документ доказывает, что на момент подписания договора обе стороны понимали, в каком состоянии находится жильё. Например:
- нюансы вроде шатающейся полки лучше отразить в акте. Если эта полка упадёт, акт поможет понять, что это случилось не из-за поведения жильца
- если владелец обязуется исправить какой-то дефект, это тоже нужно зафиксировать. Когда арендодатель починит мебель или поклеит обои, жилец уже не сможет сказать, что повреждения возникли из-за естественного износа. А если дефекты так и не исправят — арендатор сможет указать на это в случае спора
- если арендодатель передаёт квартиру с новой мебелью и техникой, об этом тоже стоит упомянуть. Если арендатор что-то испортит, он не сможет сказать, что так уже было на момент его приезда, ведь в акте указано обратное
В акте обязательно должны быть указаны паспортные данные собственника и арендатора, дата и место составления и сведения о квартире: её адрес, метраж, регистрационный номер, количество комнат. Ещё нужно прописать информацию о договоре аренды, составить опись имущества, зафиксировать текущие показания счётчиков и дефекты квартиры, если они есть.
Помогите владельцу, если произошёл форс-мажор
Хорошего риелтора запоминают в том числе по уровню заботы о клиенте. Скажем, можно заранее сообщить арендодателю и арендатору, что в случае конфликтов или нарушения правил они могут обратиться к вам. Вы действительно можете помочь, если что-то пойдёт не так. Например:
- рассказать, как разорвать договор в одностороннем порядке, и помочь с расторжением
- помочь с вызовом МЧС или участкового, если арендаторы сменили замки и отказываются уезжать
- проконсультировать по сбору документов и посодействовать арендодателям, если жильцы испортят квартиру и владелец будет вынужден идти в суд
- посоветовать юриста, нотариуса или другого специалиста
Чаще всего до суда не доходит: арендодатель просто расторгает договор, и жильцы съезжают. В таком случае вы можете предложить клиенту скидку на свои услуги по поиску других арендаторов, чтобы компенсировать ему ущерб.
Предугадать всё невозможно. Но если подготовиться заранее и помогать по мере возможности, можно уменьшить риски для владельца квартиры и оставить о себе хорошее впечатление. Это повысит шанс повторного обращения. Надеемся, что эти советы помогут вам избежать конфликтов и сохранить отличные отношения с клиентами.
Подписывайтесь на канал — публикуем полезные статьи для риелторов два раза в неделю. А ещё делитесь в комментариях интересными случаями из практики: что делали арендаторы и как вы решали проблему? 👇