Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли yf 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
Как всегда, в аренде нас интересуют:
- число объявлений
- цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
- срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
- акции через дивиденды
- облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
- стабильность динамики цен в сравнении с акциями
- более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда