Повышение ставок по ипотеке и увеличение первоначального взноса логично привело к охлаждению спроса на недвижимость. Исходя из этого, многие аналитики прогнозируют падение цен. Но рынок недвижимости несколько сложнее одного показателя. И в этой статье я рассмотрю больше факторов и покажу вам, почему цены на вторичку, на самом деле, не упадут весной 2024 года.
С вами Константин Барсуков — эксперт недвижимости и руководитель агентства «Релайт-Недвижимость».
Свои аргументы я буду приводить от обратного, то есть возьму те рассуждения, которые есть сейчас у некоторых аналитиков.
1. В 2020 и 2021 году произошёл большой рост цен на недвижимость — порядка 100%, «пузырь надулся», и теперь он должен «лопнуть»
Но что такое «пузырь»? Это несправедливая цена. Давайте посмотрим, действительно ли она была несправедливой. Вот факторы, которые в 2020 году привели к росту цен:
● Ковидные ограничения, которые перетащили спрос с апреля на сентябрь. В результате, осенью он стал высоким на фоне небольшого предложения, из-за чего закономерно повысилась стоимость квартир;
● В этот же сентябрь пришёл спрос испуганных людей из-за курса доллара;
● Туда же прилетел спрос от застройщиков, которые начали активно нагнетать в СМИ, что цены будут ещё сильнее расти, разгоняя истерику у людей.
Эти факторы являлись спусковым крючком. Но что бы они привели к росту цен, нужна была предпосылка. И чтобы её обнаружить, необходимо вернуться в 2014 год и сравнить с 2020 годом.
Тогда вы увидите, что только к концу 2020 года цены на недвижимость (после падения) вернулись к уровню 2014 года.
А теперь учтите около 50% только официальной инфляции за 6 лет — выходит, что в 2020 году компенсировалось падение цен 2015-2019 годов, а потом добавилась инфляция. Вот вам и рост по итогам 2021 года.
То есть рост цен тогда был более чем обоснованным. Поэтому тезис о том, что стоимость на квартиры должна вернуться к 2019 году несправедлив хотя бы просто из-за инфляции, которая всё это время растёт.
2. В 2014 и 2022 году была высокая ключевая ставка, высокие ставки по ипотеке — цены в тот период упали, и сейчас всё будет то же самое
Простой аргумент: и 2014 и 2022 годы — это шоковые годы, как в экономическом плане, так и в панических настроениях некоторых граждан. Разве в 2024 году происходило что-то настолько глобальное? Нет, привычная ситуация — подняли ключевую ставку. Но давайте рассмотрим и другие аргументы.
Важно сказать, что высокая ключевая ставка длится несколько месяцев, но цены до сих пор не снижаются. По идее, рынок уже должен был перестроиться, однако отыгрыша не происходит. Всё потому, что рынки тогда и сейчас абсолютно разные.
Кардинальное отличие — количество предложения вторичной недвижимости. В 2022 году уровень предложения был высоким, поскольку многим срочно нужно было продать свою недвижимость. В 2024 году такого не происходит, посмотрите на график:
Это очень важно понимать: чтобы цены падали, предложение должно превышать спрос. Снижение спроса само по себе НЕ может привести к падению стоимости. А у нас к весне 2024 года и спрос прекратился, и предложения мало, поэтому фактора для падения цен нет.
3. Цены уже начали падать
Стоит отличать цену в объявлениях от реальной. Новые покупатели, которые пришли в ноябре и увидели высокие цены в объявлении, само собой, выставили аналогичную. Прошло несколько месяцев, квартиры не продались — пришло время снизить цифру. Также у многих есть тактика: сначала завысить цену в объявлении, чтобы потом постепенно опуститься. Однако реальная цена никак не поменялась за это время.
То есть надо понимать, что цены в объявлениях и реальные цены — это разные показатели. Давайте убедимся в этом на графиках.
Посмотрите на график цен реальных сделок от Сбербанка: мы видим рост цены.
А вот здесь наоборот: в декабре относительно ноября падение (январь думаю, покажет цифры ещё ниже).
Получается, эти два показателя нельзя приравнивать и невозможно делать объективные выводы по ценам сделок, исходя из динамики стоимости в объявлениях.
Вывод
Я привел 3 контрагрумента, хотя достаточно всего одного аргумента:
У нас сейчас не просто дефицит спроса. Низкий спрос у нас так же на фоне дефицита предложения. И скорость наполнения рынка новыми квартирами не такая большая, чтобы получилось превышение спроса в ближайшие месяцы.
А как я говорил выше, чтобы цены начали падать, нужно чтобы предложение превышало спрос. Одного низкого спроса – мало.
Если вы продаёте или покупаете квартиру и не знаете, как сегодня лучше поступить, посмотрите моё отдельное видео на эту тему.
Если же вы хотите знать мой прогноз по ценам на квартиры, то вам сюда https://youtu.be/53a-b8iBSVM
И напоминаю, что для всех моих подписчиков моих каналов скидка -10% на услуги моей компании. Мы умеем покупать, продать и обменивать квартиры. А ещё мы специализируемся на переезде из города за город. И я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. На этом всё, всего вам хорошего.
