В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба
Недвижимость – фундаментальный актив, возводимый на земельном участке. Состоит из строительных материалов (бетон, металл, кирпичи, стекло, отделочные материалы), строится рабочими. Т.е. недвижимость – материальный актив, в создании которого участвует и материалы, и земля, и труд.Все это, в теории, не должно быть подвержено инфляции, т.е. не обесценивается
Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале
И пересчитали его с актуальным курсом доллара на каждую дату и получили совсем не динамичный (кроме 2022 года) индекс цен на недвижимость в долларах.
Внимательный взгляд заметит, что за последние 7 лет (2017-2023) индекс толком никуда не сдвинулся: как был около 3000 долларов, так и остался. Но давайте вспомним, что есть 2 типа расчетов:
- номинальный индекс
- индекс полной доходности
Когда считают доходность рынка акций – добавляют выплаченные компаниями дивиденды, не так ли?
Стоимость рентной доходности в Москве находится в диапазоне от 4% до 7%: чем ликвиднее актив – тем быстрее и дороже его можно сдать в аренду. Если мы пересчитываем не бабушкину трешки в хрущевке в спальном районе, а исследуем инвестиционную привлекательность, то и инвестировать надо в ликвидный актив: 1ккв близко к метро, в сравнительно новом доме. Такая квартира будет давать доход 5-7% годовых.
Получается, что помимо того, что московский бетон сохраняет свою ценность в долларах, он даст сверху 35-50% сверх своей стоимости в виде дохода от аренды.
В целом, мы очень скептично смотрим на рынок недвижимости, главным образом из-за:
🔻перегретости рынка: за последние 5 лет цены выросли в среднем в 2 раза, отдельные локации в отдельных городах – в 3
🔻снижения реальной покупательной способности населения: кто мог уже купил в ипотеку и ближайшие 30 лет заняты, да и доходы не сильно растут
🔻ужесточение льготной ипотеки снизит цены на первичном рынке, что по инерции зацепит вторичный
🔻ключевая ставка 16% совсем не мотивирует к дорогим покупкам
Но недвижимость как средство сохранения показывает себя почти идеально.
К сожалению, у нас нет индекса Дом.Клик за более длинный отрезок времени. Зато, у нас есть цифры компании АТОН, которые посчитали среднегодовую доходность за 20 лет по классам активов и недвижимость здесь показывает очень впечатляющий результат:
Обратите внимание, что индекс московской биржи представлен как просто индекс, так и индекс полной доходности. Аналогичного индекса полной доходности в недвижимости нет. Если прибавить сюда ренту, недвижимость покажет лучший результат среди активов всех классов.
Так почему не добавили?
Как мы уже говорили, доходность бабушкиной трешки в спальнике и однушки у метро – принципиально разная. Поэтому, будет честно считать в каждом отдельном случае – отдельно. Ведь и покосившаяся послереволюционная двухэтажная постройка, и новостройка в чистом после (экологически чистый район 😂), и новый дом у метро с инфраструктурой – это все недвижимость.
Нужно ли сейчас покупать?
Мы считаем, что лучшую доходность дает диверсифицированный портфель, где есть и недвижимость (в виде объекта, или фонда недвижимости), и акции, и облигации. Но если вопрос ставить: покупать ли недвижимость сейчас? – мы считаем, что облигации дадут доходность выше (16-17% годовых).
----
Спасибо, что читаете нас❤! Подписывайтесь на канал Кот.Финанс