Специалисты Банка России выявили новые рискованные схемы, связанные с ипотечными сделками при переуступке прав по договорам долевого участия. Редакция ГдеЭтотДом.РУ выяснила, о каких опасностях предупреждают в ЦБ покупателей строящегося жилья.
«Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве, - описали рискованную схему в ЦБ РФ. - Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж».
Риски при такой схеме приобретения строящегося жилья возникают у покупателя. Дело в том, что средства, которые хранятся на эскроу-счетах, страхует государство. Это значит, что даже если возникнут проблемы у банка или застройщик не достроит вовремя дом, участник долевого строительства сможет вернуть свои деньги или получить жилье. А вот деньги на указанном аккредитиве не застрахованы, то есть покупатель может попросту лишиться всего.
«В случае отзыва лицензии у банка, в котором финансовые средства гражданина лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», - пояснили в Банке России.
Также специалисты главного финансового регулятора зафиксировали и еще одну рискованную для покупателей жилья в новостройках схему. Так, некоторые застройщики заключают ДДУ с аффилированными лицами, продавая им квартиры по заниженной цене. Эта сумма указывается в договоре долевого участия и размещается на эскроу-счете. Затем это жилье продают по договору переуступки прав (цессии). Но по нему реальный покупатель платит уже рыночную стоимость. Однако вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором храниться лишь первоначальная цена квартиры, которая ниже рыночной. В итоге, разницу между суммами сделок получает продавец, аффилированный с застройщиком, а дольщик получает риски.
«В таких случаях человек несет риски уже в случае дефолта застройщика, - уточнили в ЦБ РФ. - В случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большой части средств, по факту уплаченных за квартиру - разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу».