30 декабря 2023 года вступило в силу Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380 (далее – «Постановление Правительства»), устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. Рассказываем, как дольщикам принимать квартиру в новостройке и предъявлять претензии по качеству застройщику в 2024 году.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года приемка квартиры в новостройке происходит следующим образом:
1. Получение сообщения застройщика о завершении строительства и запись на приемку
Сообщение о завершении строительства может быть направлено застройщиком по электронной почте Дольщика или иным способом, предусмотренным договором. В соответствии с временным порядок застройщики не обязаны направлять уведомления почтовыми отправлениями.
После получения от застройщика сообщения о завершении строительства дольщик должен приступить к приемке (явиться на осмотр объекта долевого строительства) в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
2. Осмотр объекта долевого строительства и проверка его соответствия условиям договора и строительным нормам
Если при осмотре объекта долевого строительства будет установлено, что он полностью соответствует условиям договора и строительным нормам (на практике так происходит редко), то Дольщик и Застройщик подписывают передаточный акт. Передаточный акт является основанием для регистрации права собственности Дольщика.
При обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет.
Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства.
Далее у дольщика есть право выбора требования к застройщику (одно из двух):
- требовать безвозмездного устранения дефектов
- отказаться от ДДУ и требовать возврата денежных средств
При предъявлении первого требования дольщиком Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта осмотра с перечнем недостатков.
Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают передаточный акт и акт осмотра с перечнем недостатков.
При подписании акта с перечнем дефектов у Застройщика появляется обязанность безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта с перечнем недостатков.
Таким образом, Постановление Правительства ограничивает Дольщика в праве выбора способа защиты при обнаружении дефектов.
В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ при обнаружении строительных недостатков дольщик имеет право отказаться от приемки и выбрать способ защиты своих прав:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако в период действия Постановления Правительства дольщик не может предъявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение (денежные требования) к застройщику до истечения 60-дневного срока для безвозмездного устранения.
"Существенность" недостатков определяет специалист, отвечающий ряду требований, установленных Постановлением. В частности, специалист должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Такой специалист привлекается также при возникновении между застройщиком и дольщиком разногласий относительно перечня дефектов, в том числе несущественных. В этом случае перечень дефектов, включаемых в передаточный акт, устанавливается также на основании акта осмотра, подготовленного таким специалистом.
Реестры НОСТРОЙ и НОПРИЗ — это базы данных о специалистах, которые соответствуют определённым требованиям и поэтому вправе заниматься организацией строительных, проектных и изыскательных работ на объектах капитального строительства. В частности, специалист должен иметь профильное высшее образование и стаж работы в строительной сфере не менее 10 лет. Реестр НОСТРОЙ ведет Национальное объединение строителей, а реестр НОПРИЗ - Национальное объединение проектировщиков и изыскателей соответственно.
Необходимо отметить, что участие специалиста, включенного в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ, обязательно при составлении акта осмотра с описанием существенных строительных недостатков (такой акт будет являться основанием для отказа дольщика от подписания передаточного акта), а также при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня недостатков, в том числе несущественных (то есть в случае, если застройщик отказывается составлять акт с перечнем дефектов, указанных дольщиком).
Дата проведения осмотра с участием специалиста, согласно Постановлению Правительства, должна быть согласована участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования. Участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра.
Участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом. Последствия нарушения застройщиком и участником строительства указанных сроков Постановлением не установлены. Однако в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Несмотря на то, что первичный осмотр дольщик может провести самостоятельно или с участием специалиста, не соответствующего требования Постановления Правительства привлечение сразу на приемку специалиста из реестра имеет ряд преимуществ:
- дольщик экономит время на приемку (акт осмотра может быть составлен сразу при первичном осмотре и не потребуется дополнительное время для согласования кандидатуры специалиста и повторный выезд на объект)
- дольщик экономит деньги при проведении приемки с участием специалиста, если в приемке участвует только один специалист
Как показывает практика, после принятия Постановления Правительства редко застройщики соглашаются подписать акт, составленный без участия специалиста из реестра. Поэтому в таких случаях нецелесообразно тратить деньги на приемщика, не соответствующего требованиям, так как при отказе застройщика составить дефектовочный акт придется заказывать услуги специалиста из реестра и проводить повторный осмотр.
Вместе с тем, у дольщиков могут возникнуть сложности с поиском такого специалиста для приемки квартиры. Во-первых, таких специалистов не так много на рынке. Во-вторых, стоимость их услуг всегда дороже, а учитывая, что их услуги будут пользоваться популярностью в связи с принятием Постановления Правительства, стоимость скорее всего еще вырастет.
Дольщик также может провести первый осмотр объекта самостоятельно, руководствуясь разработанным нашим строительным специалистом чек-листом по выявлению дефектов. При самостоятельном осмотре составленный перечень дефектов направьте застройщику, а при отказе застройщика включить выявленные дефекты в акт или при их существенности, если вы планируете расторгать ДДУ по этой причине, приглашайте специалиста, соответствующего требованиям Постановления Правительства. При этом нужно предварительно направить уведомление застройщику об осмотре.
3. Безвозмездное устранение дефектов застройщиком (если при приемке выявлены дефекты)
Как было отмечено ранее, при выявлении дефектов Застройщик и Дольщик составляют акт осмотра с перечнем дефектов, которые застройщик должен устранить в течение 60 календарных дней.
В течение указанного срока дольщик обязан предоставить застройщику (его подрядчику, работнику) доступ в квартиру для проведения работ. При непредоставлении дольщиком застройщику доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков дольщик лишается права на обращение в суд с требованием по качеству объекта. В связи с наличием в Постановлении Правительства ряда неоднозначных вопросов мы рекомендуем дольщикам все переговоры и свои действия стараться фиксировать письменно. Например, если застройщик направляет дольщику письменный запрос о предоставлении доступа, отвечать на него также необходимо письменно (в ответе укажите дату и время, когда может быть предоставлен доступ).
4. Предъявление денежного требования застройщику (при неустранении застройщиком дефектов в течение 60 дней)
При неустранении застройщиком всех строительных недостатков, указанных в акте осмотра, в 60-дневный срок, у дольщика появляется право на предъявление денежного требования:
- об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения выявленных недостатков ИЛИ
- о возмещении своих расходов на устранение недостатков
Первый способ защиты на практике является более эффективным. Для предъявления такого требования застройщику дольщик должен зафиксировать неустранение застройщиком недостатков и определить стоимость их устранения. Эту задачу решает заключение строительного специалиста. Заключение строительного специалиста в отличие от акта осмотра должно включать не только перечень недостатков, но и описание нарушенных строительных норм и условий договора, а также расчет стоимости работ и материалов, которые потребуются для устранения.
На основании заключения специалиста дольщик предъявляет застройщику требование о выплате денежных средств. В соответствии с Постановлением Правительства застройщику предоставляется 10 рабочих дней для выполнения указанного требования. Только после истечения указанного срока дольщик может обратиться в суд с иском о взыскании стоимости устранения дефектов (уменьшении цены ДДУ).
Может ли дольщик предъявить застройщику требования об устранении дефектов по гарантии после приемки в 2024 году?
Правила предъявления претензий застройщику в течение гарантийного срока остаются прежними, так как Постановление Правительства не регулирует данные правоотношения.
Гарантийные сроки по ДДУ:
- 5 лет с даты подписания передаточного акта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен)
- 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства - на технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок (данный срок также может быть увеличен в ДДУ)
- На отделочные работы, проводимые застройщиком, исходя из сложившейся судебной практики, Закон № 214-ФЗ не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен договором, то составляет 2 года.
При выявлении дольщиком строительных недостатков после приемки объекта долевого строительства в течение гарантийного срока дольщик вправе предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков, об уменьшении цены или о возмещении своих расходов на устранение.
Если вам требуются услуги по приемке квартиры в новостройке специалисто
м, проведению строительной экспертизы и взысканию компенсации за строительные недостатки с застройщика "под ключ", обращайтесь!