Как сказалась новая стратегия градоначальников в этом курортном городе с точки зрения недвижимости?
Всем отличного дня!
Рад всех видеть на страницах моего экспертного блога про недвижимость. Он входит в ТОП 20 самых читаемых в Дзен, поэтому подписывайтесь сразу, чтобы не потерять.
Подписались? Тогда поехали!
Замечательный курортный город Батуми еще со времен советского союза славился своим гостеприимством и здравницами. Конечно, это хорошо прослеживается и в многочисленных фильмах, художественной литературе. Еще бы! По сути это был самый южный город великой страны, где всегда растут цитрусовые, прекрасное грузинское вино и уникальная кухня, и безусловно теплое черное море. Как это не грустно звучит, все это за последние 20 лет осталось в прошлом, появилось множество альтернативных направлений для путешествий, которые снимали сливки с многомилионных туристов, многие из которых конечно стали более искушенными.
Конечно, грузины в той или иной степени расслабились, пожиная лавры в виде невероятного субсидирования своей республики в период нахождения в союзе. И причина я думаю всем известна – практически всё партийное руководство было выходцами из этого солнечного края. Плюс конечно наша закрытость, что позволяло всегда получать невероятное количество отдыхающих, ничего особо для этого не предпринимая.
Чем же интересен этот город сейчас?
Конечно первое это географическое расположение – один из самых близких иностранных курортов для туристов из РФ, большое количество иностранцев с соседних стран, и номер один это конечно же Турция. Да, это самый многочисленный турист в Батуми!
Чем хорош Батуми?
- Природа, горы, многочисленные источники с минеральной водой, шикарная набережная и пляжи
- Уникальная кухня, которая славится по всему миру.
- Грузия входит в ТОП 5 самых безопасных стран мира
- Грузия входит в лидеры по приросту туристов
- И конечно тема этой статьи - Батуми стал крупнейшим игровым центром с большим количеством открытых казино.
Именно последний пункт сейчас является основным локомотивом рынка недвижимости в этом городе, и далее я расскажу почему.
В регионе всего 2 основных центра, где официально разрешено открывать казино – это непризнанная республика Северный Кипр и Батуми. Для градостроителей это направление сейчас является одним из приоритетных, так как это привлекает платежеспособных туристов со всего региона и приносит большие налоговые поступления в казну. В основном приезжают из стран, где это запрещено, что в общем то и логично. Это: Израиль, Турция, Азербайджан, Армения, Россия и т.д. При этом по примеру того же Лас Вегаса – конечно в первую очередь помимо развлечений туристов интересуют соответствующие отели, инфраструктура. И что удивительно, у этого вида туризма нет сезонности в отличие от стандартного пляжного, в зимнее время года отели как правило имеют хорошую загрузку.
Как это сказывается на рынке недвижимости в этом городе и почему это может быть интересно?
Конечно по одной единственной причине – отелей в городе откровенно мало, особенно высокого 5* уровня. По сути в прошлом не было соответствующего запроса. А сейчас он резко появился, что привело к одновременному выводу на рынок до 10 различных новых объектов под мировыми названиями: Radisson, Windham, Ramada. При этом избирательная и платежеспособная целевая аудитория конечно ждет именно такой, высококачественный уровень сервиса. Особенно это касается туристов из Турции, для которых поездка в Батуми вообще максимально упрощена – им на машине достаточно через границу переехать, что они и делают в количестве более 500.000 человек в год.
И тут рынок столкнулся с новой для себя проблемой – есть высокий запрос на строительство отелей, есть застройщики, но нет сильных инвесторов, которые могли бы поддержать такие инвестиционно емкие проекты. Практически везде вывод на рынок нового отеля производится силам местного партнера, который подписывает договор франшизы и передает объект в управление так называемому холдеру, который генерирует поток и заполняемость номерного фонда благодаря своему бренду и развитой сети агентов и партнеров. Плюс конечно это внедряемые стандарты, которые с нуля практически невозможно воспроизвести. По сути это взаимовыгодное партнерство – отельная сеть добавляет в своем географическом развитии очередную локацию, инвестор получает высокорентабельный актив с отличной доходностью.
По этой причине сейчас рынок недвижимости Батуми в основном представлен отельными комплексами, где инвесторов приглашают поучаствовать в строительстве через покупку номера в отеле. Давайте посмотрим глубже, чем это может быть интересно и какие тут есть нюансы.
Итак, если, упрощая – застройщик предлагает Вам приобрести номер в отеле под одним из известных брендов, который будет эксплуатироваться и вы, как инвестор, будете получать часть в полученном доходе. Как правило это 50-60% от валового чистого дохода отеля, поделенного на общий номерной фонд. При этом конечно это выгодно всем участникам сделки – застройщик, за неимением полной суммы инвестиции в проект и имея подписанный контракт с отельной сеткой все достаивают в срок и быстро запускает проект, начиная возвращать свои инвестиции, отельная сетка оперативно расширяет свою географию практически без инвестиций, инвестор в номер отеля получает гарантированный доход и ликвидный объект, который по договору готовы будут выкупить через 3-5 лет с премией 20-25%. Либо можно продать самому, так как такая доходная недвижимость интересна большому количеству потенциальных покупателей, сейчас это так называемый тренд.
Бонусом идет возможность проживания в любом отеле сетки или в своем номере какое-то количество дней в году и ощутимые скидки на пользование инфраструктурой отеля.
Отличие от покупки простой квартиры
Плюсы:
- Стоимость проживания в хорошем 5* отеле всегда в разы выше по сравнению со стандартной сдачей апартаментов. Это приносит существенно более высокий годовой доход.
- Сам отель берет на себя управление – заселение, выселение, ремонт, поддержание апартамента в порядке, взаиморасчеты
- Отель в договоре готов будет выкупить номер через определённое количество времени с фиксированной премией. Это гораздо удобнее по сравнению со стандартной квартирой, так как для многих конечно проблема в последствии продать, тем более с прибылью. На рынке все может случиться.
- Это Ваша дача, как ни крути. Вы можете приезжать и отдыхать на определённое время, если Вам это направление близко. Либо подбирать альтернативные направления из сети.
- Правильное и по-своему справедливое распределение доходности, так называемый общий котел. Даже если именно Ваш номер в течении месяца не был занят, вы все равно получите часть прибыли с остальных номеров, которые сдавались в отеле
- Так как это международные сети и мировая практика – прозрачна система отчетности, в ряде проектов в том числе через мобильное приложение.
Минусы:
- Конечно это цена – по сравнению с квартирой номер в отеле всегда стоит несколько дороже. Но в случае с Грузией разница не колоссальная.
- Распределение доходности в отеле всегда менее интересное, если сравнивать с классической управляющей компанией. В Грузии это 50/50 или 60/40. Управляющая компания по договору готова будет возмещать 70% полученной прибыли.
- Нельзя жить круглогодично, приезжая в любое время.
Ценообразование
Я профессионально занимаюсь международной недвижимостью, и преимущественно с инвесторами. И вопрос цены всегда начинается со стоимости земельного участка под объектом, а большинство объектов в городе выводятся на первой береговой линии. По сути он определяет цену кв.м. В этом смысле в Батуми складывается удивительная ситуация – земля сейчас там дешевая. Прямо настолько дешевая, что бы однотипные объекты были в 5-10 раз дешевле по сравнению с первой береговой линией в той же Анталии. И главный минус таких локаций – это узкая кромка земли максимум 200-300 м. вдоль города. Иными словами, этот актив очень конечен, и там же экстремально в последствии вырастают цены. При этом глубже цена по определению не может сильно расти, так как там километры и километры свободных участков, где можно строить хоть минигорода. Плюс конечно само понимание номера в отеле подразумевает в себя инвестиции в очень обширную инфраструктуру в нем. В простых жилых домах она попросту не нужно, и все это в итоге ложиться в стоимость кв.м. Экономика должна быть экономной. И конечно же небольшая премия за бренд владеть апартаментами в тоже Windham престижно.
Пример: на текущий момент стоимость стандартного номера в строящемся отеле Radisson составляет 119.000$, что в среднем в 2 раза дороже по сравнению с нового комплекса с апартаментами рядом. Вот такая премия за определенную гарантию доходности, сервис. Но тут стоит посмотреть с другой стороны – ликвидность этого объекта недвижимости и его последующая ценность на рынке, это я взял в качестве примера. И мы получаем достаточно уникальную ситуацию – Radisson –нов в городе больше строить не будут. Он такой один и он топовый. Участков земли с прямым видом на море тоже больше не станет, их сейчас под ажиотаж лихо разбирают, под текущие и будущие проекты, тенденция ведь уже видна. И объектов с гарантированной доходностью на рынке в целом не много, рано или поздно отели построят и будут далее возводиться жилые комплексы, а как они будут генерировать доход, и кто этим будет заниматься конечно вопрос.
Стоит отметить, что у всех застройщиков есть рассрочки на 1-2 года с минимальным, и большое преимущество в том, что в Грузии любой иностранец может взять ипотеку под 12% годовых. При этом прибыль с аренды будет выше ежемесячного платежа, все как нас учил Роберт Кийосаки.
Доходность, как она вообще считается?
Имея что-то в собственности, конечно идеально если это что-то приносит прибыль. И еще было бы классно, если бы ваша инвестиция в какой-то момент сама себя окупила. Если с привязкой ко временному периоду, то это называется период окупаемости. К примеру, если ваша инвестиция приносит в год доход 100%, то срок окупаемости составляет 1 год. Если доходность составляет 20%, то окупаемость составляет 5 лет. Иными словами, через 5 лет вы вернули себе ваши первоначальные траты и у вас еще остался в довесок актив. С недвижимостью все немного хитрее.
Есть такое понятие как ROI (от англ. return on investment)
Оно складывается из двух показателей: то что принес Ваш объект за счет аренды и то, на сколько он вырос в течении года в цене. Их нужно складывать. Финансовая модель, которую я всегда люблю считать показывает, что средний срок окупаемости инвестиции в номер в отеле составляет 7 лет. Сравните с типовой квартирой в Москве, где этот показатель редко падает ниже 20 лет.
В конце статьи будут мои контакты, где вы можете запросить более подробные расчеты и информацию.
Как владеть недвижимостью в Грузии Россиянам
Россия для южной республики основной экономический партнер, имеющий с ним общую границу. Это их фундамент, за который они активно держатся. Туризм, товары, логистические пути – все ради старшего брата на севере. Именно по этой причине было есть и будет лояльное отношение к нам, как покупателя и инвесторам. При этом Грузия имеет так называемое лояльное налоговое законодательство, которое в последнее время стало привлекать многих релаксантов. Налог на покупку недвижимости составляет 0%, на полученную прибыль 5%. При этом, если это будет необходимо, при покупке недвижимости от 100.000$ можно получить гражданство или ВНЖ, которое в целом то и не нужно, так как находиться в стране модно до 365 дней в году.
Арендный доход в Батуми
Всегда принято считать, что аренда выгода где-либо на море. Это верно и логично. Батуми идет более интересным путем – они приняли для себя стратегию отвязаться от исключительно пляжного отдыха. Это все-таки сезонный вид бизнеса. Наличие крупнейшего в регионе игрового кластера позволяет работать и привлекать туристов круглогодично. Если добавить сюда большие центры с лечебной водой в регионе, то мы получаем очень интересный кейс. При этом средний чек туристов, которые приезжают играть в казино всегда выше среднего.
Какие отели сейчас строят:
Radisson
Бренд в представлении не нуждается. Построен на 50%, с окончанием строительства и запуском к 2025 году. На первой береговой линии с 5* инфраструктурой. Цена от 119.000 и сроком окупаемости 7 лет.
Rotana
Одна из крупнейших сетей премиальных отелей уровня 4 и 5 звезд. На первой береговой линии со своим премиальным пляжем. Окончание строительства в 2027 году. Цены стартуют с отметки 96.000$ и периодом окупаемости 7,5 лет.
Metropol
Строится в знаковой локации в центре города, рядом с крупнейшим торговым центром города. Максимально щадящий бюджет – 65.000$ за типовой номер, что существенно ниже сетевых аналогов, это же в свою очередь будет влиять на последующий срок окупаемости. Большим преимуществом является распределение доходности из расчета 60/40 в пользу инвестора. Период окупаемости расчетный 6 лет. Уже на финишной стадии готовности.
Что в результате
Сейчас тот период, когда впереди в целом нет понимания, как будут развиваться события. Тот инструмент, где все всегда сохраняли свои накопления в России, а именно недвижимость внутри страны в целом я считаю сейчас не рабочим. Большое спасибо программе льготной ипотеки улетевшему в небеса ценообразованию. При этом накопления с учетом нашей закрытой экономики в многих растут, так во всяком случае происходит среди моего окружения. Если добавить сюда двадцатилетний тренд на общую девальвацию нашей национальной валюты, то конечно сохранять нужно в валюте, так уж устроен наш мир, нравится нам это или нет. Посмотрите вокруг – машины, телефоны в руках, телевизор напротив, косметика, отдых, практически все привязано к международной валюте. К ним же привязаны наши повседневные траты. Покупка квартиры ради квартиры, конечно всегда после хочется задать вопрос, “чтобы что?” Я думаю, что доходная недвижимость – это тот тренд куда сейчас идут все инвесторы мира с малыми и большими бюджетами. Даже 3 млн рублей будет достаточно, чтобы уже решить в последствии для себя вопрос о базовом доходе и благополучной старости. А за счет чего – вот вам один инструментов, о котором я написал выше.
Поделитесь свои мнением, что думаете об этом направлении?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
https://batumi-property.com/ru
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Турции” или “Недвижимость в Грузии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи:
#недвижимость #доходнаянедвижимость #инвестиции #батуми #грузия