Главный риск при покупке квартиры на вторичном рынке известен, наверняка, всем — это признание судом сделки недействительной. Поэтому покупатели таких квартир стремятся максимально подстраховаться на этот случай, нанимая риелторов и других специалистов для проверки юридической чистоты будущей сделки.
Но проблема в том, что всех этих специалистов впоследствии практически невозможно будет привлечь к ответственности, если суд все-таки отменит договор по каким-то причинам.
Представлю вашему вниманию один показательный случай из судебной практики, который это наглядно подтверждает.
В 2021 году мужчина купил квартиру. Сделку предварительно проверил риелтор, а также банк, поскольку для покупки недвижимости оформлялся ипотечный кредит. Все проверяющие одобрили сделку, не выявив никаких возможных рисков — и договор был заключен.
Но спустя несколько месяцев покупатель получил повестку из суда: был подан иск о признании сделки недействительной. Как выяснилось, вскоре после продажи квартиры продавца официально признали ограниченно дееспособным ввиду злоупотребления алкоголем.
Попечителем была назначена его дочь, которая и обратилась в суд для оспаривания договора купли-продажи квартиры. Она ссылалась на то, что в момент заключения сделки ее отец не был способен понимать значение своих действий, т. к. уже тогда страдал хроническим пристрастием к алкоголю ( ст. 177 ГК РФ).
Кроме того, раньше он также пытался продать свою квартиру, но впоследствии сделки отменялись судом по его же искам. Все эти решения были опубликованы на сайте суда — значит, покупатель должен был знать о них.
Назначенная судом экспертиза подтвердила, что мужчина на дату заключения спорного договора имел ряд заболеваний, которые не позволяли ему в полной мере осознавать свои действия и их последствия.
А с учетом того, что информация об отмене предыдущих сделок с участием этого продавца, действительно была размещена на сайте суда, покупателя отказались признать добросовестным, поскольку он мог знать о том, что собственник квартиры имеет серьезные проблемы со здоровьем.
При этом все полученные риэлтором справки в рамках проверки квартиры суд отклонил как противоречащие обстоятельствам дела.
Суд удовлетворил иск и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Тюменский р-й суд Тюменской обл., дело № 2-188/2022). Между тем, вовремя проведенная проверка судебного сайта могла бы предостеречь покупателя от заключения этой сделки.
Подробная инструкция о том, что нужно проверить перед тем, как покупать квартиру на вторичном рынке (дабы не попасть в подобную ситуацию), доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.