Приветствую тебя, дорогой читатель, на моём блоге. Здесь я пишу о своих скромных инвестициях и о посуточной аренде. Подпишись, что бы ничего не пропустить.
Я уже сравнивал покупку квартиры с индексом полной доходности МосБиржи в статье:
Но тогда я ещё не открыл для себя активно управляемый фонд на акции РФ УК "Арсагера", который вот уже почти 19 лет обгоняет индекс, а это на таком длинном промежутке времени заслуживает уважения.
В 2013 году я взял квартиру в строящимся доме. Я жил в этой квартире, потом сдавал, затем опять жил, ипотека эта погашена уже давно, но всё это не имеет значения, я хочу рассмотреть эту покупку, только как инвестиционный проект. И сравнить доходность этого проекта, с доходностью ПИФ "Арсагера - фонд акций". То есть рассмотрю вариант, где я вместо покупки квартиры в ипотеку, отправляю первоначальный взнос, деньги на ремонт квартиры, ежемесячные платежи по ипотеке и ЖКХ на покупку фонда Арсагеры.
Квартира условно рассматривается только как инвест проект, то есть после сдачи дома в эксплуатацию и ремонта в квартире, рассматривается вариант её сдачи в аренду. Цена квартиры будет оцениваться, как рыночная цена на данный момент минус долг по кредиту, согласно графика платежей на сегодняшнюю дату 27.02.2024. То есть мы предполагаем, что я не погасил ипотеку, а "шёл" строго по графику платежей.
Данные по ипотечному кредиту и ремонту:
Доходность квартиры на 27.02.2024 год.
Определим за сколько можно продать квартиру на текущий момент:
Остаток долга на 27.02.2024 - 188 861 р.
Итого доход от продажи квартиры на текущий момент будет 4 011 139р.
Рассчитаем доход от сдачи квартиры. Я начинал сдавать квартиру за 13 т.р. , в эту сумму были включены коммунальные услуги. Сейчас одни из недорогих вариантов в моём микрорайоне стоят 23 т.р., так же с включёнными к.у., то есть в среднем цена поднималась на 1000р. в год, для простоты так и посчитаем.
Дом был сдан в эксплуатацию в 2014 году, ремонт в квартире был готов к августу 2014 г., от него и будем "плясать".
2014 - 13 000р.*5=65 000р.
2015 - 14 000р.*12=168 000р.
2016 - 15 000р.*12=180 000р.
2017 - 16 000р.*12=192 000р.
2018 - 17 000р.*12=204 000р.
2019 - 18 000*12=216 000р.
2020 - 19 000*12=228 000р.
2021 - 20 000р.*12=240 000р.
2022 - 21 000р.*12=252 000р.
2023 - 22 000р.*12=264 000р.
2024 - 23 000р.*1=23 000р.
Итого доход от аренды 2 032 000р.
Итого возможный доход от недвижимости на сегодняшний день 6 043 139р.
Посчитаем расходы по квартире. Коммунальная плата была около 2 500р. в 2014 году, стала около 4 500 в 2024 году, рост в среднем на 200-ти рублей. За период с 2014 по 2024 год расходы на коммунальные услуги составят 335 500р.
Налог с аренды 13 % = 264 160р. Налог с продажи квартиры при владении более 5 лет платить не нужно.
Доход очищенный от налога и к.у. - 6 043 139р-335 500-264 000=5 443 639р.
Доходность ПИФ "Арсагера - фонд акций".
Создаём табличку в Excel:
Где:
- Значение котировок фонда - котировки паёв фонда в указанном месяце;
- Ежемесячная покупка, сумма (рублей)- сумма ежемесячного платежа по ипотеке - 12 832р.;
- Разовая покупка, сумма (рублей) - сумма потраченная на первоначальный взнос и ремонт;
- Кол-во паёв - общее количество паёв во владении на указанную дату.
Кол-во паёв=Кол-во паёв в предыдущем месяце + Ежемесячная покупка, сумма (рублей)/Значение котировок фонда + Разовая покупка, сумма (рублей)/Значение котировок фонда; - Бумажная доходность - значение бумажной доходности паёв фонда на указанную дату. Бумажная доходность = Кол-во паёв * Значение котировок фонда;
Забиваем значения, тянем за хвост, получаем:
Имеем 9 061 356 рублей бумажной доходности на январь-февраль 2024 года. Так как в случае с квартирой, я рассматривал её продажу, то смоделируем и продажу паёв фонда. Мы воспользуемся льготой на долгосрочное владение всех паёв, которые мы купили более 3х лет назад. Налог по паям купленным меньше трёх лет составит примерно 36 000р.
Доход очищенный от налога получится 9 061 356р.-36 000р.=9 025 356р.
Имеем доход более чем в 1,5 раза больший в сравнении с покупкой квартиры.
В статье я не стал засчитывать налоговые вычеты, как в случае с инвестициями, с 2015 года можно открыть ИИС и брать вычеты с заведённых на счёт средств, так и в случае недвижимости. Думаю это всё индивидуально. Пренебрёг и комиссией брокера.
Квартира была куплена в строящемся доме, потому застройщик давал хороший дисконт к цене. Сейчас, с введением скроу-счетов, таких дисконтов не раздают. Застройщику нет смысла давать скидки, он не увидит ваших денег, а получит лишь займы от банка под проценты. И не смотря на хорошую точку входа в квартиру, по доходности ей не удалось обогнать ПИФ Арсагеры.
В прошлой статье квартира победила индекс МосБиржи полной доходности, но там я её рассматривал не совсем как инвест проект, а как квартиру для жилья.
Статья не является инвестиционной рекомендацией. Всё написанное в статье опыт автора, перемешанный с его мнением. Удачи и роста капитала вам.
