В настоящее время на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 800 объектов блокированной застройки, что составляет 2% от предложения и 2% от спроса в сегменте. В процентном соотношении доля таких домов за пять лет (с февраля 2019 г.) снизилась на 5 п.п., в абсолютных значениях их число уменьшилось более чем в 4,5 раза (с 3,64 тыс. шт.), сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Подобная динамика объясняется в первую очередь реформой долевого строительства, произошедшей в июле 2019 г. Наряду с МЖД объекты блокированной застройки попали под действие закона 214-ФЗ, и немногие девелоперы оказались в состоянии работать по этим правилам. До реформы таунхаусы демонстрировали свою востребованность, пусть и нишевую, реальными продажами. Целевая аудитория этого сегмента – покупатели, не определившиеся в выборе между типично загородным образом жизни (участки, коттеджи) и городским (жилье в многоквартирных многоэтажных домах). Дмитрий Таганов, главный аналитик компании, комментирует:
«Традиционно примерно 10–15% спроса и предложения приходилось на блокированную застройку (т. е. таунхаусы и дуплексы). И эта доля практически не менялась (плюс–минус 5%). Можно предположить, что, если бы сегмент продолжал развиваться, спрос находился бы на том же уровне. Но после дегенеративных для загородного рынка событий 2019 г. предложение данного формата стало сокращаться, новые проекты выходили в очень малом объеме.
Схема такая: сначала девелопер возводит какой-то небольшой объем (10-20 квартир), и уже построенное жилье продается по договорам купли-продажи – соответственно, дороже, чем на этапе строительства и по ДДУ. На этом рынок не выживет, и таких проектов становится все меньше и меньше. И таунхаусы, и дуплексы – сокращающийся сегмент после 2019 г. в связи с тем, что девелоперы блокированной застройки не могут выполнять требования, предъявляемые к девелоперам многоквартирных домов.
В загородных поселках совершенно иная, чем в городских ЖК, экономика проекта. Здесь гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса, а также меньше запас финансовой прочности. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности.
Сейчас можно сказать, что загородному рынку не хватает таунхаусов и дуплексов, пока перспективы неопределенные, и данная проблема на законодательном уровне никак не решается. Но если их будут строить, они будут распродаваться, потому что любители этого формата всегда найдутся».
Что касается характеристик востребованных лотов, то обычно это объекты площадью 100-120 кв. м и участком 3-4 сотки, со всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, то есть достаточно близко к Москве. Жилье с таким метражом не слишком дорого в обслуживании и при этом достаточно просторное для проживания семьи и приема гостей. При этом на прилегающем участке можно устроить площадку для отдыха или высадить цветы, а каждое домовладение продается с машино-местом. Ввиду плотной застройки коммунальные услуги при этом не такие дорогие, как в случае с коттеджами, а в каждом блоке есть котел отопления, позволяющий жителям самим регулировать температуру в доме. Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании:
«Поселки закрытые – это обеспечивает безопасность, и можно разрешать детям самостоятельные прогулки. Наличие соседей можно считать как плюсом, так и минусом – в таунхаусе не выйдет устроить приватность коттеджа, но, одновременно, соседей все же меньше, чем в городском многоквартирном доме.
Для тех, кто любит общение в меру, это наиболее предпочтительный вариант, тем более, что социально однородный состав жителей поселка делает его более комфортным. Таунхаус идеально подходит для больших семей с детьми, желающих жить вместе (например, продав квартиры в Москве и приобретя две-три секции в таунхаусе), но сохраняя определенную дистанцию».