Несмотря на все те негативные факторы, о которых Вы и без меня знаете, рынок недвижимости живёт вполне себе пока что неплохо. Но новостей о том, что этих самых негативных факторов становится больше, в феврале тоже было достаточно.
ВТОРИЧКА
В феврале подсчитали результаты по количеству зарегистрированных сделок со вторичкой в первый месяц года. Как всегда берём для изучения инфографику московского Росреестра. Не потому что питерский автор думает, что только столица заслуживает внимания, а потому что у столичного филиала всегда самая наглядная инфографика, а ситуация в большинстве крупных городов плюс-минус похожая.
Январь - месяц особенный, потому благодарим московский Росреестр за сравнение первых месяцев последних 5-ти лет между собой. Как наверняка знаете, рынок вторички переживает не лучшие времена, так как сейчас он "подсел" на ипотеку сильнее, чем когда-либо, а вот ставка ЦБ сделала её ну очень недоступной. Тем не менее, как мы здесь видим, обороты января этого года остались на вполне себе неплохом уровне, не сильно проигрывая результатам прошлых лет. А теперь прошу Вашего внимания на уровни ставки ЦБ в январи обозначенных лет:
2020 - 6,25%;
2021 - 4,25% (слёзы ностальгии);
2022 - 8,5%;
2023 - 7,5%;
2024 - 16%.
Думаю, что вполне очевидно то, что на рынке вторичной недвижимости даже в низкий сезон, при очень неблагоприятной ипотечной конъюнктуре всё равно сохраняется хороший спрос.
Вопрос в том, будет ли так продолжаться дальше? Ведь 15-го февраля состоялось заседание ЦБ по ключевой ставке. Было решено оставить её на том же уровне, но интереснее то, какой прогноз по уровню ключевой ставки даёт сам ЦБ на весь предстоящий год.
Это даёт полное понимание того, что в этом году существенного улучшения условий по ипотечным кредитам мы сможем наблюдать разве что к концу года. Совершенно понятно, что вторичка это выдержит. Во-первых, потому что рынок недвижимости может тормозить или набирать обороты, но он никогда не останавливается. А во-вторых, потому что, как ясно из первой картинки, спрос неплохо держится даже при таких препятствиях. Вопрос в том, насколько потрёпанным будет наш "выживший" к наступлению лучшего времени для ипотеки.
НОВОСТРОЙКИ
Вполне хорошо себя также чувствует и строящаяся недвижимость, показывая результат на 10% лучше прошлогоднего. Это, конечно же, связано с тем, что в декабре поменяли условия по льготной ипотеке, потому в январе многие привлекательные предложения банков заканчивались, и многие побежали пользоваться последними возможностями.
Напомню, что сейчас на рынке ипотечного кредитования новостроек творится та ещё вакханалия. Из-за ипотечных изменений конца прошлого года, Сбер, ВТБ, Альфа и многие прочие банки решили трясти с застройщиков деньги за выдачу льготной, семейной или IT-ипотеки (подробнее - тут). В последние дни месяца свои аппетиты по вознаграждениям от застройщиков умерил Сбер, размер этих комиссий снизив, а ВТБ их и вовсе отменил, потому складывается впечатление, что банки эту баталию ожидаемо проигрывают. К этой проблеме подключились Федеральная антимонопольная служба и ЦБ, но проблеме уже как полтора месяца, и она до сих пор полностью всё равно не решена.
Настоящее дел ипотечного кредитования новостроек хоть и мутновато, а вот будущее - уже совсем туманно. Так как в довесок к борьбе банков и застройщиков пришли и вот такие новости.
Главная мысль - с 90 до 25%. Как сами понимаете, это существенное изменение доли государственной ипотеки на рынке новостроек. Пока что не ясно, что это будут за меры, но, учитывая масштаб задачи по уменьшению этой доли аж на 65%, меры должны быть драконовские. Может сделают так, что далеко не каждая стройка будет попадать под госсубсидирование ипотеки, либо ну очень сильно ограничат возможность использования государственной ипотеки конечному покупателю - пока ещё не ясно. Ясно то, что вполне вероятно, что условия ипотечных программ на новострой сейчас могут оказаться куда лучше тех условий, что будут приняты после 1-го июля. И многие покупатели новостроек будут пытаться использовать имеющиеся сейчас возможности для покупки, создавая спрос, и позволяя застройщикам чувствовать себя неплохо. По крайней мере до окончания действия льготной ипотеки этим летом.
К слову об окончаниях программ. Уже говорил, что если Вы хотите воспользоваться семейной ипотекой в ближайшие годы, но боитесь, что её отменят - переживать совершенно не о чем. И в последний день февраля появился ещё один повод не волноваться.
ЗЕМЛЯ, ДОМА И ДАЧИ
Ещё в прошлом году, я говорил о том, что одним из наиболее перспективных видов недвижимости в сложившейся на рынке ситуации станет индивидуальное жилищное строительство. Могу сказать, что уже сейчас в начале года понятно, что так останется и в этом году. Стало куда больше банков, предоставляющих программы по ипотечному кредитованию строительства дома с покупкой земельного участка. Я сам сейчас работаю с подрядчиком, который строит дома с возможностью применения семейной и IT-ипотеки, причём позволяет делать это без ПВ. Банки ослабляют свои требования, и если раньше большинство давало такие кредиты только под земли ИЖС, то сейчас взять такое уже не проблема и для СНТ и ДНП. Это, конечно же, будет развивать загородную недвижимость и дальше. Помимо этого Дом.рф обращает внимание и на ещё один стимул этого сегмента к росту.
На этом, пожалуй, всё из самого примечательного. Спасибо за Ваше внимание, и прекрасной Вам весны!