У любой инвестиции найдется неприглядная оборотная сторона. Сервисные апартаменты — не исключение. При опрометчивым выборе застройщика и проекта инвестор рискует получить нерабочий актив и даже потерпеть убытки. Какие неприятные сюрпризы чаще всего преподносят покупателю юнита типичные создатели апарт-отелей — расскажу в этом тексте.
Плохая локация
Самый распространенный миф о доходных апартаментах от большинства девелоперов — высокая доходность помещений вдали от туристического и делового центра города. Первоочередной принцип инвестиций в этот сегмент арендной недвижимости: локация, локация и еще раз локация. Увы, не каждый инвестор принимает в расчет огромное влияние расположения будущего объекта на его заполняемость и доход. В свою очередь, маркетологи строительных компаний при разработке проектов заранее учитывают все недостатки местоположения, пытаются их ретушировать, нивелировать или вовсе обращать в достоинства.
Помню, как один менеджер отдела продаж доказывал мне, что вложение в апарт-отель посреди промзоны, напротив крупного питерского завода в южной части города — это беспроигрышный вариант. “Во-первых, у нас ожидается высокая загрузка за счет командировочных сотрудников предприятия, — говорил он. — А во-вторых, стоит учитывать близость отеля к пригородам Петербурга, что привлекательно для туристов”. Мне — отельеру со стажем — было очевидно, что эта локация не заинтересует гостей Северной столицы. Так оно и вышло: по моим данным, сегодня апартаменты в этом отеле приносят максимум 6% годовых за счет сдачи в долгосрочную аренду.
Получать доходность вдвое выше указанной можно только с помощью сдачи номера преимущественно в посуточную аренду за время сезона. А для этого нужно ориентироваться на центральные, привлекательные для туристов локации.
Ненадежная УК
Как отельер и глава управляющей компании по обслуживанию сети апарт-отелей, заявляю со всей ответственностью: работа УК влияет на 50% результата. Отель в беспроигрышной локации с приемлемым количеством номеров все равно рискует потерять в доходности, если его обслуживает недостаточно квалифицированный гостиничный оператор. Потому что конкуренты вокруг бьются за клиента не менее рьяно.
Собирая информацию об апарт-отелях моего города, я не раз сталкивался с новыми, заходящими на рынок УК. При этом маркетологи проектов ожидаемо уверяли меня в высокой компетентности этих организаций. Разумеется, все с чего-то начинают. Новая компания — не значит плохая. Тем не менее будучи инвестором, я рассуждаю практично: доверяй, но проверяй. Одних слов мне мало. На этапе подбора апартаментов важно просить показать вам шахматки аренды номеров в действующих отелях и отчеты о начислении выплат инвесторам. Если у компании нет подтвержденного бэкграунда, относится к ней следует с осторожностью.
Хуже недостаточно эффективной УК только УК, сознательно лишающая инвестора его заслуженного дохода. Вышеупомянутый отель у одного из петербургских заводов отличился таким управлением. От инвестора этого объекта мне стало известно, что за время турсезона часть номеров периодически удавалось сдавать в краткосрок. При этом из выплат собственнику удерживались 35% на затраты плюс 15% в качестве агентского вознаграждения. Итого половину своего дохода за время сезона владелец юнита отдавал гостиничному оператору.
Оптимальный и общепринятый в отельном сообществе размер комиссии УК — 30%. Если компания изначально заявляет больший процент или замалчивает условия договора управления, это повод насторожиться.
Завышенная цена и ложная доходность
Одна из самых изощренных манипуляций с деньгами инвестора со стороны девелопера и управляющей компании — изначально выкупить здание под апарт-отель по низкой цене, завысить стоимость апартамента до неприличных размеров и зашить в нее гарантированную доходность на ближайшие годы. В результате УК выплачивает собственнику фиксированную выплату, а львиную долю дохода от аренды забирает себе.
Пример такой комбинации попал в поле моего зрения недавно при изучении условий вложения в один из петербургских проектов. Застройщик открывает в центральных локациях отели класса “люкс”. Лоты в них стоят от 15 млн рублей. Инвестору выплачивается фиксированная ежемесячная сумма в размере около 110 тысяч. За год она складывается в 1 млн 320-350 тысяч. Получается доходность на уровне 9% годовых.
Казалось бы, неплохо: доходность приемлемая, выплаты приятные. Однако менеджеры ОП не скрывают, что здание покупалось с торгов, то есть по сниженной цене. Так завышение цены лота происходит уже на старте продаж.
Кроме того, по словам представителей компании, за время туристического сезона номера сдаются в аренду по цене 15 тысяч рублей в сутки. Умножьте эту сумму на три летних месяца и получите тот же 1 млн 350 тысяч. Инвестор же получает эту сумму не за квартал, а за год. При таких ставках доходность апартамента окажется на порядок выше той, на которую согласился собственник. И несложно догадаться, куда уходит все, что превышает сумму выплаты. Продуманная схема позволяет компании навариться на инвесторе дважды.
Но и на этом аппетиты комбинаторов не умеряются. В договоре управления прописывается, что он заключается — внимание — пожизненно. А через три года УК вправе пересмотреть доходность в любую удобную ей сторону. В том числе — в сторону занижения.
На мою просьбу прислать мне экземпляр договора мне отвечали отказом с формулировкой: “Только на момент заключения сделки”. Клиенту предлагается втемную соглашаться на непонятные ему условия. Что само по себе похоже на обман.
Впрочем, договор разрешено пролистать… за 200 тысяч рублей. Забрать эти деньги можно в течение двух месяцев, если передумаешь. Не уложишься в этот срок — 200 тысяч остаются у компании как невозвратный залог.
Пожалуй, это наиболее экстравагантные условия сотрудничества, о которых я слышал. Но, увы, находятся те, кто их принимает.