Получение прибыли от своих вложений – основная цель любого инвестора. Стратегий для достижения данной цели может быть много. Один из вариантов – вложение средств в объединение земельных участков. Процесс объединения двух, трёх и более участков даёт возможность увеличить общую площадь недвижимости и далее выгодно продать объект.
Для чего инвесторам необходимо объединение земельных участков?
Данная процедура создаёт возможность образовать единый участок под строительство сооружений свыше 1500 м², что позволяет привлечь покупателей, которые рассчитывают на более крупные вложения. После данной процедуры у собственника появляются масса возможностей:
- Использование большой площади для строительства масштабных сооружений, таких, как торговые центры, жилые комплексы, спортивные и промышленные объекты;
- Объединённый участок коммерчески привлекательнее, чем несколько отдельных небольших участков тем, что его легче сдать в аренду.
Конечно, перед объединением необходимо узнать, возможно провести процедуру или придёт отказ. Для этого юристы компании ГКИ «Недкадастр» анализируют сведения о земельном участке на кадастровой карте.
Что делать перед объединением участков?
Прежде всего, перед началом процедуры объединения инвестору следует обратиться к кадастровому инженеру. Он, в свою очередь, рассматривает правила землепользования, которые действуют в региональном муниципалитете. Проводит анализ документов на объект и определяет, будет ли соответствовать вновь образованный участок минимальным и максимальным значениям площади, допустимым по ПЗЗ (правила застройки и землепользования). При нахождении земельного участка в Москве или Московской области допустимая погрешность в пределах 0,1 м. В случае большего расхождения объединить участки нет возможности.
По окончании данной проверки аккредитованные специалисты могут начинать полевые работы. Для того чтобы произвести объединение земельных участков, необходимо соблюсти несколько условий:
- Земля должна принадлежать владельцу по праву собственности;
- Объединение возможно только для смежных земельных наделов. Границы участков, которые планируется объединить, должны быть уточнены.
Как проверить, уточнены ли границы участков?
Это достаточно просто. На сайте Росреестра необходимо открыть публичную кадастровую карту. В поиске вводим номер нашего участка, нажимаем на кнопку «поиск». Если участок на карте подсвечивается жёлтым цветом, это обозначает, что границы земельного надела уточнены. В случае когда надпись не подсвечена, и обозначено «без границ» – межевание не было произведено.
В случае отсутствия точных сведений кадастровый инженер должен произвести межевание каждого участка, после чего специалистом составляется межевой план на объединение земель. Данный документ регистрируется в Росреестре, и только после этого возникает право собственности на участок.
Также стоит учесть тот факт, что объединить земельные участки возможно только с одной категорией и одним видом разрешённого использования. Но существует возможность решить эту проблему. Для этого следует обратиться в органы местной власти, написать заявление, в котором следует обосновать возможность изменения вида разрешённого использования. Если есть необходимость сменить категорию, необходимо пройти процедуру публичных слушаний.
Как проводится процедура объединения?
Разберём данный процесс поэтапно. Первым делом, обращаемся к кадастровому инженеру, передаём ему необходимый пакет правоустанавливающих документов. Специалист проверяет актуальность всех сведений, после чего проводит контурная съёмка и формирует один общий межевой план. Далее кадастровый инженер по доверенности имеет право сдать документы в Росреестр для постановки на кадастровый учёт нового земельного участка. В результате данной процедуры собственник получит новую выписку из ЕГРН. Общий срок регистрации сведений с момента подачи документов в Росреестр составляет 10-15 рабочих дней. Вместе с постановкой на кадастровый учёт нового земельного участка происходит и одновременная регистрация права.
В случае если отдельные участки принадлежали разным собственникам, каждый из них станет долевым владельцем.
Стоимость объединения земельных участков
Один из самых важных вопросов – стоимость подобной процедуры. В процессе оформления документации при объединении нескольких участков необходимо оплатить несколько видов услуг. Основной статьёй расхода станет сумма за составление межевого плана и госпошлина за регистрацию права собственности. Отдельно рассмотрим услуги кадастрового инженера. Стоимость консультации аккредитованного специалиста, работа «в поле», то есть выезд на участок, составление плана во многом зависит от региона, где производится объединение участков. Средняя цена составляет порядка десяти тысяч рублей и выше. Итоговый бюджет будет озвучен на бесплатной консультации.
А что, если нужно разделить, а не объединить?
Достаточно часто возникает обратная ситуация, когда инвестору необходимо разделить землю. Обычно такое возникает в случае покупки большого участка, дробления его на наделы и перепродажи под какие-то объекты по более высокой стоимости. Вы можете купить большой участок земли общей площадью 16 соток, выполнить раздел на 2 равноценные части под постройку 2 домов, в случае, если расположение участка позволяет провести данную процедуру. Узнать минимальный размер участка для постройки жилого дома можно в градостроительном регламенте, а также в установленных правилах землепользования и застройки в соответствующем регионе. Если не знаете с чего начать, обращайтесь к юристам ГКИ «Недкадастр».