Закон позволяет собственнику недвижимости распоряжаться ею как угодно — в том числе и продать ее. Но это не значит, что при этом собственник полностью освобождается от своих обязательств перед государством.
И те, кто об этом не знают или забывают, рискуют предстать перед судом — даже если сделка была заключена в полном соответствии с законом. Проиллюстрирую одну из возможных ситуаций, которая может произойти с собственником после продажи недвижимости.
В 2019 году мужчина овдовел и получил по наследству от супруги квартиру. Но поскольку она была ему не нужна, он решил сразу продать ее — и в 2020 году заключил сделку, выручив за жилье 2,9 млн рублей.
А в 2022 году он получил судебный иск: управление ФНС России требовало взыскать с него 328 тысяч рублей. В эту сумму вошли: сумма начисленного НДФЛ, пени за просрочку и два штрафа (за неподачу налоговой декларации и неуплату налога).
Хотя сам мужчина считал, что в его ситуации налоговой обязанности не возникло.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что гражданин продал квартиру раньше минимального предельного срока, предусмотренного НК РФ — а в этом случае возникает обязанность подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Для унаследованного жилья такой срок составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ). А, судя по данным Росреестра, мужчина продал квартиру раньше этого срока, но налог не заплатил.
Суды двух инстанций признали требования ФНС обоснованными и взыскали с мужчины всю заявленную сумму.
Правда, в кассации на это дело взглянули иначе: там обратили внимание на то, что квартира куплена в браке — значит, ее можно признать совместной собственностью (если не было брачного договора).
В случае с совместной собственностью предельный срок владения исчисляется для обоих супругов со дня первоначального приобретения недвижимости (т. к. они оба являются собственниками, независимо от того, на кого из них оформлены документы).
Значит, у мужчины не возникло налоговой обязанности, если квартира покупалась более 5 лет назад (для купленной недвижимости применяется этот срок).
Теперь этот вопрос будут выяснять при пересмотре дела — т. е. у мужчины есть шанс освободиться от налоговой ответственности (Первый КСОЮ, определение по делу № № 88а-38698/2023).
Следует отметить, что он мог бы избежать всех этих судебных разбирательств, если бы сразу после продажи квартиры представил в ФНС пояснения, что квартира была в совместной собственности столько-то лет, в связи с чем налог он платить не обязан (Письмо Минфина от 20.12.2019 № 03-04-05/100211).
Еще более эффективный вариант — включить в ЕГРН сведения о себе как о собственнике квартиры наравне со вторым супругом. Сейчас Росреестр предоставляет такую возможность, и это позволяет избежать многих неприятностей в случае раздела или наследования общей недвижимости.
О том, как это правильно оформить, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.