Сегодня некоторые застройщики новостроек предлагают такую услугу, как trade-in, или обмен старой квартиры на новую. Рассмотрели разные ситуации, где такая схема покупки квартиры может быть реализована.
Если говорить проще, trade-in — это зачет стоимости имеющегося жилья при оплате покупки на первичном рынке. Выкуп старой квартиры происходит только при условии выбора новой квартиры. При заключении такой сделки, главные вещи, на которые покупателю надо обратить внимание — какие квартиры принимаются к рассмотрению, выкупную стоимость у застройщика и сроки проведения такой сделки.
Мы — агентство недвижимости NF Dom. Продаем новостройки комфорт- и бизнес-класса Московского региона. Публикуем аналитику рынка и проводим экспертизу. Подпишись, чтобы стать знатоком рынка недвижимости.
Какие квартиры принимаются к рассмотрению
Каждый застройщик вправе устанавливать ограничения на выкупаемые квартиры. Например, он может не принять квартиру в старом доме или, наоборот, в строящемся, квартиру с ипотечным обременением или купленную с использованием материнского капитала, с перепланировкой и иными особенностями.
После рождения ребенка Екатерина приобрела однокомнатную квартиру в Омске с использованием материнского капитала. Через некоторое время она с ребенком собралась переезжать в Москву. Выставив свою квартиру на продажу самостоятельно, Екатерина обнаружила, что покупатели с опаской относятся к приобретению такой недвижимости. Чтобы продать квартиру хотя бы в ближайший год, ей пришлось бы устанавливать цену намного ниже рыночной. Тогда Екатерина обратила внимание на программу trade-in. Многие застройщики не берут в рассмотрение квартиры с обременением, но если всё же такая возможность предусмотрена, то застройщики для проведения сделки требуют погасить ипотечную задолженность, вывести квартиру из-под залога, наделить ребенка долей в квартире и получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. В итоге такая сделка оказывается намного выгоднее самостоятельной продажи.
Другой наш клиент, Василий, получил в наследство квартиру в старом доме 1960 года постройки в центральном районе города. Он понимает, что такое жилье не имеет инвестиционного потенциала, и хочет продать его в обмен на небольшую студию в новостройке, которая со временем вырастет в цене, позволит сохранить и приумножить вложения. Оказалось, что некоторые застройщики готовы выкупить его квартиру несмотря на то, что она находится в старом доме. На консультации мы рассказали Василию, что главный критерий, по которому оценивается квартира — не современность, а ее ликвидность. Если квартира находится в приятной для жизни локации, то специалисты готовы оценить ее даже в том случае, если она старше 1960 года постройки.
Надежда и Дмитрий приобрели двухкомнатную квартиру, позже они согласовали перепланировку и сделали из двух спален три небольшие комнаты для себя и своих детей. После окончания обучения дети стали жить самостоятельно, а супруги решили обменять свою квартиру на жилье ближе к дачному участку. Они столкнулись с тем, что некоторые застройщики не принимали квартиры с перепланировкой. Необходимо подтверждение, что перепланировка действительно была узаконенной, а несущие конструкции не были нарушены, тогда квартира будет принята на оценку.
Роман купил квартиру в Санкт-Петербурге в строящемся доме в ипотеку, так как собирался переезжать туда через год. Пока дом строился, он получил хорошую работу в Москве и решил обосноваться в столице. Он стал узнавать, можно ли обменять еще не полученную квартиру на новую недалеко от его места работы. Разные застройщики устанавливали свои правила. Например, у девелопера «Брусника» в ЖК «Квартал Метроном» ему пояснили, что к выкупу принимаются квартиры со сроком завершения строительства до 1,5 лет с момента завершения сделки, а застройщик выкупаемой квартиры должен соблюдать 214 ФЗ. После получения согласия на уступку от девелопера строящегося жилья сделка по trade-in мало чем отличается от сделки по квартире в собственности. «Брусника» принимает к рассмотрению квартиры в городах присутствия, а в иных (например, в Петербурге) — привлекает партнёров.
Еще один наш клиент, Алексей, живет в коммунальной квартире и решил попробовать обменять свою комнату в счет приобретения нового жилья, в котором планировал жить уже без соседей. Тут он столкнулся с тем, что застройщики принимают только квартиру целиком, и если он хочет выставить ее на продажу, то необходимо участие всех владельцев квартиры.
Выкупная стоимость у застройщика
Выкупная стоимость квартиры — это, как правило, рыночная стоимость жилья, которая устанавливается с учетом локации, конструктива, этажности и небольшой дисконт (5–10% на риски застройщика и ускорение сделки).
Застройщик, который работает со схемой trade-in, анализирует текущие предложения на рынке и оценивает конкурентное окружение. Специалист по оценке выезжает смотреть продаваемую квартиру лично, фиксирует все преимущества и недостатки. Оценка квартиры после выезда оценщика занимает от одного дня.
Чаще всего застройщик не сам выкупает квартиру, а заключает договор с локальным агентством. В таком случае клиент несет издержки на агентские услуги, которые вычитаются из стоимости проданной вторичной квартиры, обычно от 1,5% от стоимости квартиры и не менее 150 тысяч рублей. Если застройщик сам выкупает квартиру, то агентские издержки не выплачиваются.
Героиня нашей истории Екатерина с ребенком готовится к переезду из Омска и понимает, что в новой квартире необходимо будет сделать ремонт. У ряда застройщиков действительно присутствует возможность выплаты части денег наличными на ремонт или погашение задолженностей. Например, специалисты «Брусники» в ЖК «Квартал Метроном» одобряют такие выплаты до 300 тыс. рублей без согласования и по согласованию сумму, превышающую 300 тыс. рублей.
Василий согласился реализовать свою полученную в наследство квартиру через застройщика, однако обнаружилось, что за квартирой числится долг по коммунальным платежам. В этом случае менеджеры trade-in могут сообщить о необходимости погашения долга либо же вычесть его из стоимости квартиры.
Надежда и Дмитрий получили результаты оценки своей трехкомнатной квартиры и решили, что сами смогли бы продать её дороже. В течение следующих трех месяцев они действительно нашли покупателя, но к тому времени новая квартира, которую супруги собирать приобрести, подорожала, и сэкономить паре не удалось.
Роман, купивший строящуюся квартиру в Петербурге, запросил согласие своего девелопера на переуступку. Порой такая услуга у застройщика является платной. Роман оплатил расходы по оформлению и 13% налога на разницу между ценой покупки и продажи, так как он продал её новому застройщику дороже, чем купил изначально. В этом сделка по trade-in ничем не отличается от самостоятельной продажи.
Сроки проведения сделки по trade-in
Сроки реализации могут занимать от нескольких дней, если застройщик сам выкупает квартиру, до нескольких месяцев, если квартира передается агентствам-партнерам.
Екатерина продавала по trade-in квартиру, приобретённую с материнским капиталом. Такие сделки вместе со сбором всех необходимых документов при выкупе у застройщиков проходят за 2-3 месяца. Это гораздо быстрее, чем самостоятельно искать покупателей, к тому же, собственник получает помощь с оформлением документов.
Василий не столкнулся ни с какими трудностями при обмене квартиры. После оценки и согласования стоимости, он подписал документы и заключил ДДУ на новую квартиру уже через неделю. Она оказалась даже дешевле, чем Василий смог выручить за старую недвижимость. Оставшиеся деньги девелопер выплатил клиенту наличными.
Договор на ипотеку Роман заключал вместе со своей женой, поэтому они вдвоем значатся собственниками будущего жилья. Жене, которая уже перебралась в Москву, необходимо было оформить согласие для переуступки прав на квартиру. Специалисты trade-in помогли оформить доверенность, и супруге не пришлось тратить время и средства для поездки и подписания документов — вопрос решился за один день.
Если же вы все-таки хотите продавать свою квартиру самостоятельно, то необходимо учитывать, что подобная сделка без наличия опыта займет время. Потребуется изучение всех юридических тонкостей как от вас, так и от покупателей. Оттягивание сделки может привести к удорожанию недвижимости, которую вы собирались приобрести, либо её к тому моменту купит кто-то другой. В некоторых случаях недвижимость сложно реализовать самостоятельно — квартиры, купленные с материнским капиталом, не пользуются спросом на вторичном рынке; квартиру, за которой числятся долги, не получится продать без их погашения.
Наши контакты в описании канала. Не забудь подписаться, чтобы не потерять.
Ставьте лайки и задавайте вопросы в комментариях!
