С началом очередного года эксперты в сфере недвижимости всех мастей традиционно принимаются за прогнозы. В погоне за просмотрами своих материалов отдельные авторы не скупятся на эмоции. Так в Сети тут и там появляются заголовки типа «Крах рынка» или «Не инвестируйте в недвижимость в 2024-м!» Что на самом деле ждет рынок в обозримом будущем, и стоит ли в него инвестировать? Попробуем разобраться без истерик.
Примечательно, что большинство таких блогеров под недвижимостью, даже в контексте инвестиций, понимает исключительно квартиры. В своих публикациях я не раз демонстрировал, что жилье — не самый эффективный вид инвестиционной недвижимости. Однако самый распространенный среди наших сограждан. На нем сегодня и остановимся.
Сомнительные выводы
На 2024 год скептики, как водится, рисуют нерадужную картину. В частности, один из сторонников инвестиций в фондовый рынок — фамилию из соображений корректности оставлю за скобками — со ссылкой на гендиректора «Циана» Дмитрия Григорьева заявляет: «Спрос на квартиры упадет на 40%». Этот показатель автор ролика приводит в подтверждение своего посыла о непривлекательности рынка недвижимости для инвестора. Как и показатель средней арендной доходности квартир — 5% годовых.
В действительности Григорьев незадолго до этого заявил, что на 40% упадет спрос НА ИПОТЕКУ. Здесь на лицо невнимательность или сознательная подмена автора. Что же касается уровня доходности, то он приведен верно. Доходность и впрямь незаманчивая. Я тоже не раз подчеркивал это и приводил ту же цифру. Однако воздерживался от манипулятивного вывода о бесперспективности вложений на рынке недвижимости. Что упускает из виду блогер, расскажу в конце текста.
Другой эксперт из Youtube тоже утверждает, что спрос в 2024 году непременно упадет. Причем, и на первичном, и на вторичном рынках. Новостройки потеряют аудиторию из-за раздутых цен и еще большего удорожания на фоне снижения доходов населения и высокой инфляции, а вторичное жилье — из-за непомерно высоких ипотечных ставок.
Это утверждение не лишено смысла, но нуждается в пояснении и доведении до логического завершения. Изложу свое видение на основании имеющихся фактов.
Что ждет «первичку» и «вторичку»
Цены на «первичку» сегодня и впрямь раздуты, а проценты по ипотеке для «вторички» однозначно высоки — от 15 до 25. Но не нужно забывать, что арендные ставки в период инфляции тоже растут. Снимать жилье становится столь же невыгодно. А потребность людей в жилье по определению не исчезает. Оттого несмотря на высокую стоимость квартир в новостройках они все еще пользуются спросом за счет льготной ипотеки на уровне 5-8%.
Согласно данным института жилищного развития, по итогам 2023 года выдано более 2 млн жилищных кредитов на 7,8 трлн рублей. Это рекордный показатель и он на 51% превзошел результат прошлого года по количеству и на 62% в деньгах. По подсчетам «Домклик», доля льготной ипотеки от общего числа ипотечных сделок к концу 2023 года также достигла рекордных значений и превысила 56%.
Как мы видим из статистики, люди сегодня чаще всего берут жилье в новостройках. Из-за высоких ипотечных ставок на «вторичку» спрос на нее действительно падает. Более того предполагаю, что такая тенденция сохранится и в течение года. Об этом говорят динамика инфляции и предварительные прогнозы по снижению ключевой ставки в 2024-м. ЦБ рассчитывает на занижение ставки до 12%. Один из ведущих финансовых аналитиков России Марк Гойхман склоняется к отметке 14%. Как бы там ни было, оба источника подчеркивают, что инфляционное давление в России остается значительным. Отсюда снижение ставки ожидается постепенным и, вероятно, растянется на весь год.
Вторичный рынок квартир за это время продолжит терять спрос и, соответственно, дешеветь. Государство при этом продолжит субсидирование ипотечных программ на новостройки. По информации Банка России, еще прошлой осенью ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» достиг 42%. С учетом усугубления ситуации он увеличится до 50% и больше.
Дойдя до пиковых значений, первичный рынок тоже начнет терять спрос. А вторичный — напротив, наращивать. Тем более, что уже сегодня наблюдается тренд на усложнение ипотечных условий госпрограмм. Впоследствии этот тренд приведет к снижению популярности льготной ипотеки, падению стоимости первичного жилья и стабилизации разрыва между двумя рынками. Об этом, в частности, говорит глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее прогнозам, со временем разрыв должен уменьшиться до 10%.
Как быть инвестору
На мой взгляд, в 2024 году возникает удачный момент для покупки вторичной недвижимости без ипотечного плеча. Планомерное падение спроса и цен в этом сегменте создает возможность зайти на рынок, что называется, «на низах» и с высокой вероятностью уже в следующем году наблюдать стремительный рост стоимости приобретенного актива. Разумеется, при условии востребованности этого объекта недвижимости. Какие локации, планировки, требования к ремонту и другие параметры ныне предпочтительны среди покупателей, можно оценить самостоятельно исходя из цен на тех же сайтах «Циан» или «Домклик».
Помимо того выгодными и проверенными схемами ощутимого повышения стоимости вторичного жилья выступают флиппинг, хоумстейджинг, редевелопмент. Эти методы помогают приобретать помещения в разы «ниже рынка», то есть не прибегая к ипотеке.
Вот что выпускает из виду первый упомянутый мною блогер: как показывает практика, квартиры выгоднее не сдавать, а перепродавать с ощутимой наценкой. В этом случае жилье может представлять собой выгодный актив.
Чтобы ни говорили сторонники вложений в ценные бумаги, рынок недвижимости в целом и жилой в частности определенно сохранит спрос со стороны инвесторов в 2024-м и в последующие годы. Во-первых, в отличие от того же фондового рынка этот рынок более понятен рядовому гражданину и надежен в период кризисов. А во-вторых, вложение денег в квадратные метры — один из наиболее эффективных способов сохранить их от обесценивания по мере разгона инфляции и падения курса рубля по отношению к иностранным валютам.