Сегодня мы обсудим важные моменты, которые покупатель квартиры должен учитывать при внесении аванса.
Если наша цель – защита интересов покупателя, то ему стоит стремиться к получению максимальной информации от продавца еще до того, как будет внесен аванс, и желательно просмотреть некоторые документы.
Если я сообщаю продавцу: "Не отправляйте никакие документы до внесения аванса", то для покупателя более безопасным и выгодным вариантом будет получить максимум информации о квартире и ее собственнике до предоплаты, а также изучить предоставленные документы. Возникает своеобразное противостояние: продавец не желает раскрывать документы, а покупатель стремится к их изучению перед внесением предоплаты.
Ключевые аспекты, которые следует учесть покупателю:
• Изучить документацию (провести опрос продавца),
• Ознакомиться с историей квартиры,
• Получить кадастровый номер. Возможно, продавец не будет готов предоставить его из-за опасений. Тем не менее, покупатель имеет право законно получить кадастровый номер через сервис Росреестра или МФЦ, заказав выписку ЕГРН.
Как использовать полученную информацию?
• Через ЕГРН можно проверить наличие залогов, обременений или арестов. Но даже отсутствие таких обременений не исключает возможных проблем, поэтому важно в некоторых случаях отказаться от сделки до внесения аванса.
• Вопросы продавцу в ходе опроса – сложная тема. Невозможно предусмотреть все варианты заранее, но ключевую роль играет логика. Например, если продавец утверждает, что приобрел квартиру ранее, важно узнать, был ли он в браке на момент покупки квартиры, и получить согласие супруга. В случае отсутствия брака, необходимо более внимательно изучить историю переоформлений.
• Приватизация квартиры требует особого внимания, так как за этим термином может скрываться различная история, включая наследство, дарение или решение суда. Скажем, продавец говорит: «У меня квартира получена по приватизации». Однако в реальности какая-то доля может быть форм лена по приватизации, а другая доля может быть оформлена на основании наследства. А это уже существенная разница.
Общие рекомендации:
• Лучше доверить анализ информации профессионалам, так как проверка квартир с нуля требует опыта и практики, что особенно полезно для агентов.
• Главная цель покупателя перед внесением аванса – полное изучение деталей для минимизации рисков и избежание неприятных сюрпризов.
• Аванс не только защищает покупателя от потенциальных изменений в позиции продавца, но и предоставляет возможность проверить оригиналы документов и подлинность подписи собственника.
• Важно включить в авансовое соглашение согласие продавца на использование и обработку его персональных данных для предотвращения возможных возражений со стороны продавца.
Читайте так же в Телеграм: «Что нужно знать покупателям квартир сейчас»
Автор канала: Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.