При обмене квартир, собственники часто заключают вместо договора мены два договора купли-продажи, чтобы получить право на налоговый вычет. Однако налоговый орган откажется предоставить налоговый вычет, если установит, что:
- фактически стороны совершили мену, а не продажу объектов недвижимости;
- стороны заключили два договора купли-продажи одновременно либо примерно в одно время;
- участники сделок состоят в родственных отношениях (взаимозависимости);
Поэтому не стоит вместо мены заключать 2 договора купли-продажи. Есть риск, что в случае спора суд признает договор недействительной сделкой и применит правила, предусмотренные для договора мены.
В судебном деле (определение Красноярского краевого суда от 16.08.2010 по делу № 33-7180/10) суд согласился с выводами налоговой инспекции о том, что стороны совершили притворные сделки купли-продажи, которые прикрывали фактический договор мены квартир. И суд применил к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила – о договоре мены. Суд признал за налогоплательщиком право на получение налогового вычета лишь в части денежной доплаты по договору мены.
Суд переквалифицирует договор и в том случае, если спор возникнет не с налоговой инспекцией, а между сторонами. Суд может прийти к выводу, что фактически между сторонами состоялась мена, которую прикрывал договор купли-продажи, и применить последствия притворной сделки (например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2012 № 33-4044/2012).
Притворная сделка, это сделка, которую стороны совершили для того, чтобы прикрыть другой договор, в том числе на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом ее существа и содержания, суд применит относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
При этом суды исходят из того, что:
- расчеты по договору купли-продажи отсутствуют: покупатель денежные средства не передавал, оплата не производилась;
- воля сторон направлена на обмен недвижимым имуществом;
- сделки купли-продажи притворные;
- стороны фактически обменялись жилыми помещениями.
Так, в судебном деле суд указал, что «хотя переход права собственности на объекты недвижимости был оформлен путем заключения договоров купли-продажи, фактически была совершена мена жилыми помещениями, при этом воля сторон обеих сделок была направлена именно на совершение сделки мены».
Поэтому суд применил последствия недействительности сделки и вернул стороны в первоначальное положение, «приняв во внимание отсутствие факта передачи денег по договорам купли-продажи, оценку этих договоров как притворных, прикрывающих договор мены» (определение Красноярского краевого суда от 11.09.2015 № 4г-1759/2015).
Суд не признает договор недействительным, если установит, что волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле. То есть если действия сторон свидетельствовали о намерении совершить куплю-продажу, а не мену, то такая сделка будет действительной.
Можно ли купить квартиру за наличку?
Продавец передумал продавать квартиру. Что делать?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.