Точка зрения инвестора и риэлтора, хотя с этой стороной себя я ещё не знакомила читателей.
Начнём с того, сколько стоит сейчас однокомнатная квартира в больших городах? Или хотя бы студия. Минимально возможные значения в пешей доступности от метро или МЦД. Ведь, что ни говори, "однушки" самые востребованные на рынке аренды и стоят дороже всего за квадратный метр.
Есть ещё такой формат, как студии, тоже успешно сдаются.
Открываю Циан и просматриваю объявления. Сразу отсеиваю апартаменты из-за дорогих коммунальных платежей. И студии, которые по факту являются долями. И вот Вам два самых бюджетных варианта в Москве:
1) однокомнатная квартира студийного типа, требующая капитального ремонта и обстановки, это ориентировочно ещё + 1 млн рублей. А если жильё, сдаваемое в аренду, покупается ещё и в ипотеку, предприятие становится практически убыточным;
2) студия в Новой Москве без ремонта, стоимость которого ещё больше, чем в первом варианте; моя подруга сейчас взяла кредит 1 млн. рублей на ремонт студии в этом ЖК.
В других городах, кроме Черноморского побережья, пожалуй, цены на покупку будут ниже, но и арендная плата тоже. При одинаковых коммунальных платежах и налогах.
Кроме стоимости ремонта существуют ещё и постоянные расходы: коммунальные платежи в районе 3000-3500 рублей, налог на имущество, поверка счëтчиков, текущий ремонт и амортизация помещения.
За сколько можно сдать такое жильё? От 20000 до 30000 рублей в месяц + счëтчики. Вычитаем коммунальные платежи, на руки остаётся от 18 до 28 тысяч рублей, а если на прочие расходы заложить ещё по 1000, то от 17 до 27. Хотя 1000 это очень мало по факту. А если ещё сдавать официально, что очень приветствуется с точки зрения закона и отсутствия проблем с соседями и арендаторами, то ещё -4% ежемесячно.
Вдумайтесь! Закатать в бетон 6,5 млн. рублей, чтобы получать 15500-25500 в месяц? А через 10 лет делать опять капитальный ремонт за жильцами? Это альтруизм, это не пассивный доход. К тому моменту, когда квартиру полностью "ушатают", на еë сдаче в аренду окупится только половина стоимости!
Напомню, что сейчас на вкладах и брокерском счëте у меня 2 млн 711 тысяч рублей, которые приносят 30450-32500 пассивного дохода, с части этой суммы, превысящей ключевую % ставку на конец 2024, я заплачу налог лишь в 2025. То есть, я не плачу ежемесячные отчисления за сам факт наличия арендного жилья. Все деньги реинвестируются! И если бы у меня было 6,5 млн., мой пассивный доход был бы уже более 60000 ежемесячно. А если учесть, что средняя стоимость однокомнатной квартиры - в районе 8 млн. рублей, то "думайте сами, считайте сами, сдавать или не сдавать..."
Если у Вас всё же возникла необходимость в операциях с недвижимостью, переходите на наш ТГ канал, подписывайтесь и получите скидку 10% по промокоду ДЗЕН.
Поддержать автора за идею можно по ссылке: